Lo squilibrio nei mercati immobiliari residenziali è sempre più elevato ed i prezzi non riescono a tenere il passo con i crescenti tassi di interesse. Ad affermarlo è il “UBS Global Real Estate Bubble Index 2022”, lo studio annuale condotto dal Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management (UBS GWM CIO).
In questo contesto, Toronto e Francoforte si posizionano in testa all’indice di quest’anno, seguite da Zurigo, Monaco, Hong Kong, Vancouver e Amsterdam.
Negli Stati Uniti, tutte e cinque le città analizzate si trovano in un territorio sopravvalutato, con un dislivello più marcato a Miami e Los Angeles rispetto a San Francisco, Boston e New York.
Nonostante un certo raffreddamento gli squilibri rimangono elevati anche a Stoccolma, Parigi e Sydney, mentre Ginevra e Londra si mantengono stabili con gli stessi livelli dello scorso anno.
Altri mercati immobiliari con segni di sopravvalutazione includono Madrid e Singapore mentre San Paolo, una new entry nell’indice di quest’anno, presenta un valore equo, al pari di Milano e Varsavia.
Nonostante un anno solido, anche il mercato immobiliare di Dubai si muove su un territorio fair value.
Come si stanno comportando i prezzi?
Tutte le città ad eccezione di Parigi, Hong Kong e Stoccolma hanno visto aumentare il costo dei loro immobili residenziali e, da metà 2021 a metà 2022, la crescita nominale dei prezzi delle abitazioni nelle 25 città analizzate ha subito un’accelerazione di quasi il 10%, l’aumento più alto registrato dal 2007. Percentuale che raggiunge e supera il 15% nelle città nordamericane.
Oltre a questo, un’accelerazione della crescita dei mutui ipotecari è risultata evidente in tutte le città e, per il secondo anno consecutivo, il debito delle famiglie è cresciuto in misura significativamente più rapida rispetto alla media del lungo periodo.
I punteggi dell’indice non sono aumentati rispetto alla media dell’anno scorso. Redditi solidi e aumenti delle locazioni hanno infatti mitigato l’ulteriore aumento degli squilibri.
Per quanto riguarda invece gli affitti, in tutte le città analizzate – ad eccezione di Tokyo – i canoni sono più alti rispetto al periodo pre-pandemico, un chiaro segno che la tendenza all’urbanizzazione non è rallentata.
Tendenza ancor più pronunciata nelle città degli Stati Uniti, Dubai e Singapore, dove il significativo aumento degli affitti è derivato da una solida crescita della domanda di alloggi, guidata da una maggiore immigrazione o da un importante incremento dei nuclei familiari dopo la pandemia.
Nonostante questo, nella maggior parte delle città analizzate i prezzi delle case hanno continuato a crescere più rapidamente rispetto agli affitti.
Il ruolo dei tassi
Per effetto dei bassi tassi d’interesse, i prezzi degli immobili residenziali si sono allontanati dai redditi e dalle locazioni dell’ultimo decennio. In questo periodo infatti, le città nell’odierno territorio a rischio bolla hanno registrato aumenti di prezzi medi del 60% in termini rettificati per l’inflazione, mentre i redditi e le locazioni reali sono aumentati di solo circa il 12%. Rispetto al punto più basso di metà 2021, anche i tassi ipotecari sono quasi raddoppiati in tutte le città analizzate.
“I prezzi degli immobili residenziali nelle principali piazze finanziarie globali – spiega infatti Paolo Federici, Market Head di UBS GWM in Italia – hanno continuato a salire fino all’inizio di quest’anno ma si intravede un possibile rallentamento in un contesto di tassi di interesse in salita”.
La situazione di Milano
Per quanto riguarda Milano, il report di UBS afferma che oltre alla ripresa economica post-pandemica e al calo dei tassi di interesse, anche gli incentivi fiscali per ristrutturare gli immobili hanno sostenuto la crescita dei prezzi, mettendo fine ad un decennio di stagnazione dei prezzi.
Il proseguimento di questi incentivi, l’estensione quasi completata della metropolitana e i Giochi Olimpici del 2026 contribuiscono a sostenere le valutazioni nel medio termine. Grazie a tutti questi fattori, il capoluogo lombardo si posiziona tra le poche grandi città in cui le valutazioni sono valutate come appropriate.
“Per via dello spread rispetto al Bund, l’Italia non ha beneficiato delle politiche monetarie espansive dell’ultimo decennio – afferma Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer di UBS GWM per l’Italia – Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali e Milano risulta tra le città globali meglio posizionate”.
Alla luce di questa analisi, occorre quindi preoccuparsi e spostare l’attenzione dall’immobiliare ad altre forme di investimento?
Sicuramente no. E non solo perché l’aumento dei prezzi in Italia è molto più morigerato rispetto ad altre zone, sia europee sia a livello globale.
Ciò che conta, specialmente in questo periodo, è evitare di fare tutto da soli ma affidarsi ad aziende solide, competenti, che hanno le risorse e le capacità per intuire e prevedere i movimenti del mercato e che, per questo, sono in grado di trarre il meglio da ogni situazione.
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