Blackstone sta iniziando a sentire gli effetti dell’aumento dei tassi di interesse negli Stati Uniti. Dopo aver bloccato i prelievi dal proprio fondo REIT (Real Estate Income Trust) valutato intorno ai 71 miliardi di dollari anche a febbraio, Blackstone ha dichiarato un default su un’obbligazione coperta da un portafoglio di uffici e negozi posseduti dalla società finlandese Sponda Oy. L’ammontare totale del default è di 531 milioni di euro e potrebbe essere solo l’inizio di una serie di situazioni simili. Il settore immobiliare commerciale, sia in Europa che negli USA, è minacciato dal costante aumento dei tassi di interesse per frenare la crescita dei prezzi. Secondo fonti finanziarie, il rischio è che ci siano una serie di insolvenze su entrambi i lati dell’Atlantico, con conseguente pressione sugli istituti di credito.
Attorno ad uno tra i più grandi player degli investimenti globali c’è molta agitazione. L’inadempimento di Blackstone è infatti un segnale da non sottovalutare in un mercato immobiliare colpito da diverse sfide. Da un lato, il nuovo modello di lavoro globale che riduce l’utilizzo di uffici a causa del telelavoro e delle forme di lavoro flessibili. Dall’altro, la normalizzazione della politica monetaria dopo oltre un decennio di tassi d’interesse bassi o negativi.
Blackstone non è immune a questi fenomeni e la sua esposizione al settore immobiliare rappresenta un potenziale rischio. A tal punto che il 1 marzo ha inviato una lettera agli investitori informandoli che non sarebbe stato possibile ritirare i propri investimenti dal BREIT, il fondo immobiliare lanciato solo pochi anni fa. In altre parole, è stato imposto un divieto di prelievo, anche se le richieste di rimborso continuano ad aumentare mese dopo mese. Il colosso ha confermato di aver soddisfatto richieste per circa 1,41 miliardi di dollari a febbraio. Il che significa poco più del 35% dei 3,94 miliardi di prelievi richiesti solo nello scorso mese dagli investitori.
Gli analisti di Credit Suisse, guidati da Bill Katz, hanno dichiarato in una nota agli investitori: “Sebbene i rimborsi lordi di febbraio siano coerenti con i precedenti commenti del management, i dati generali continuano ad allinearsi con la nostra visione sul rallentamento della crescita organica dei prodotti orientati al commercio al dettaglio in generale”.
Il problema di liquidità nel settore commerciale statunitense è solo uno dei tanti problemi del mercato immobiliare globale. La situazione della finlandese Sponda, acquisita da Blackstone nel 2018 per 1,8 miliardi di euro, ne è un esempio. La volatilità del mercato, aggravata da pandemia, guerra, crisi energetica e strozzature delle filiere produttive globali, ha creato asimmetrie nel mercato degli immobili commerciali. Gli aumenti dei tassi d’interesse da parte della BCE nel caso finlandese hanno complicato ulteriormente la situazione. Hanno infatti bloccato la vendita degli asset in portafoglio inducendo gli obbligazionisti a rifiutare la proroga del rimborso delle note cartolarizzate in mano a Blackstone. Le conseguenze sono state il default e il trasferimento del dossier a un nuovo servicer.
“Questo debito si riferisce a una piccola parte del portafoglio di Sponda”, ha dichiarato un rappresentante della società statunitense. “Siamo delusi dal fatto che il servicer non abbia avanzato la nostra proposta, che riflette i nostri migliori sforzi e riteniamo che offrirebbe il miglior risultato per i detentori di note. Continuiamo ad avere piena fiducia nel portafoglio principale di Sponda e nel suo team di gestione, la cui priorità rimane la fornitura di asset per uffici e negozi di alta qualità”, ha spiegato. La situazione resta però di cauta instabilità, dato lo scenario macroeconomico di difficile lettura anche per le banche centrali.
Fatto sta che il mercato immobiliare occidentale sta attraversando una crisi immobiliare. Secondo i dati pubblicati da CoreLogic, il tasso di insolvenza dei mutui negli Stati Uniti è aumentato nell’ultimo anno.
- L’aumento dei ritardi nei pagamenti delle rate compresi tra 30 e 59 giorni è passato dall’1,2% all’1,4% nel dicembre 2022;
- quelli da 60 a 89 giorni di ritardo è salito dallo 0,3% allo 0,4%;
- i più gravi, oltre i 90 giorni di ritardo, sono aumentati dall’1,2% all’1,9%.
Anche il tasso di insolvenza dei finanziamenti legati all’acquisto di immobili commerciali è aumentato, sebbene sia ancora basso (1,93%). Questi aumenti, sebbene relativamente modesti, sono significativi. Ci sono investitori che, alla luce di questi dati, hanno chiesto il rimborso dei loro investimenti nel fondo di Blackstone.
Il rischio di contagio, soprattutto nel mercato immobiliare nordico, potrebbe diffondersi rapidamente. Secondo S&P Global, a fine dicembre scorso, il segmento degli investimenti immobiliari nella Scandinavia è in difficoltà. Le società immobiliari nordiche dovranno infatti affrontare la pressione di:
- mercati dei capitali più restrittivi;
- sostanziali esigenze di rifinanziamento;
- leva finanziaria elevata;
- valore delle attività in calo.
Sebbene gli istituti di credito nordici siano ben capitalizzati, nel 2024 ci sarà il picco dei rifinanziamenti dovuti alle scadenze e ai rimborsi degli strumenti ibridi emessi nel corso degli ultimi anni. Senza cessioni di asset ingenti e potenzialmente difficili, le società probabilmente si rivolgeranno a debito con scadenze più brevi e debito garantito. Tuttavia l’uso eccessivo di tali strumenti potrebbe indebolire l’affidabilità creditizia degli emittenti. Ciò potrebbe comportare nuove crisi di liquidità su determinati strumenti. Pertanto, l’episodio di Blackstone potrebbe non essere un evento isolato.
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