Dopo un periodo di stabilità relativa e un ciclo di crescita durato sette anni in gran parte dell’UE, le previsioni della BCE sono di un calo del mercato immobiliare. Tra i fattori più caratterizzanti ci potrebbero essere una significativa diminuzione significativa delle compravendite e delle valutazioni immobiliari.
Questo fenomeno, che finora è stato osservato principalmente in Svezia, dove i prezzi al metro quadro sono già diminuiti del 15%, sta dividendo gli analisti. Ancora, infatti, non c’è un’opinione coesa sulla possibile interpretazione di questi segnali. Potrebbe essere un’avvisaglia di una nuova crisi immobiliare come quella del 2008, oppure una semplice flessione fisiologica senza conseguenze gravi.
Ciò che è certo è che il rischio bolla immobiliare non può essere escluso a priori, specie alla luce dell’attuale situazione di Germania e Olanda. Entrambi i Paesi, in genere considerati solidi nei loro conti pubblici, oggi risultano infatti particolarmente vulnerabili a queste incertezze e fragilità del mercato immobiliare.
Questo solleva la domanda se l’Italia potrebbe essere presto colpita da queste vulnerabilità e, in tal caso, in che misura.
I comparti immobiliari più a rischio secondo la BCE
Secondo l’ultimo bollettino macroprudenziale della BCE, nel quarto trimestre 2022, si è registrata una diminuzione significativa delle transazioni nel settore immobiliare commerciale in tutta l’UE. In particolare, il settore dei grattacieli, uffici ed ipermercati è stato colpito dalla crisi, con una diminuzione dei prezzi del 14% nei due trimestri precedenti. In contrasto con il settore residenziale, il commerciale ha subito una contrazione decisa e incisiva, con una forte incidenza dello smart working, che ha ridotto la necessità di spazi aziendali condivisi. Il rapporto suggerisce che i comparti dell’immobiliare commerciale sono tra i più a rischio nel mercato immobiliare europeo.
Più stabile è invece la situazione del mercato residenziale.
È importante notare che il settore commerciale è controllato da fondi di investimento vulnerabili a improvvisi cambiamenti di scenario, con attivi che sono esplosi. Di conseguenza, la BCE consiglia l’adozione di strategie volte a ridurre i rischi per la stabilità finanziaria. Tra questi il rafforzamento degli strumenti di gestione della liquidità e l’incoraggiamento dei fondi chiusi regolamentati, i cui investitori non possono ritirarsi in anticipo.
Tuttavia, queste raccomandazioni sono già state fatte in passato senza essere seguite. Inoltre, un recente studio del Fondo Monetario Internazionale ha evidenziato un aumento non ponderato dei prezzi delle case, con segnali crescenti di sovrapprezzamento nel mercato immobiliare europeo, che raggiungono il 15-20% nella maggior parte dei paesi.
La situazione in Italia
Come menzionato, il mercato immobiliare italiano attualmente non attraversa una situazione preoccupante ma, al contrario, sembra godere di una stabilità inaspettata e senza precedenti.
Secondo quanto riportato da Repubblica, anche il settore residenziale del nostro paese sta subendo la pressione dei salari erosi e dell’aumento dei mutui, insieme alla crescente selettività delle banche, ma non sono state riscontrate altre significative fluttuazioni di mercato. Tuttavia, la società di consulenza Nomisma ha sollevato un’osservazione per l’anno corrente, riscontrando una diminuzione del 14% delle transazioni immobiliari rispetto al record del 2022.
Una ragione in più per avere fiducia in questa valutazione iniziale è che non si prevedono ulteriori declini. Come ha infatti affermato Luca Dondi, CEO dell’azienda: “in Italia le dinamiche del mercato immobiliare sono sempre un po’ diverse e mitigati, nel bene e nel male: si preserva il patrimonio a scapito dell’accessibilità del mercato”.
Nei riguardi del settore immobiliare commerciale, ha commentato: “Non vedo la necessità di liquidare gli asset e quindi subire svalutazioni significative. Non vedo crolli imminenti”. Infine, la sua spiegazione è che “stiamo superando l’euforia anomala del Covid, ma ci stiamo attestando su livelli fisiologici“.
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