Indice
Il Sismabonus Acquisti è una delle recenti novità della Legge n. 38/2023 nella Gazzetta Ufficiale e permette una detrazione fiscale, da parte dell’Agenzia delle Entrate, fino all’85%. Vediamo anche come cambia lo sconto in fattura…
Cos’è il Sismabonus acquisti?
Il Sismabonus acquisti è uno dei bonus edilizi più semplici, convenienti e immediati.
È “semplice” perché richiede solo la conferma dei dati progettuali di miglioramento sismico da parte di tre professionisti. Non necessita quindi di considerare gli importi dei lavori o lo stato precedente dell’edificio.
È “immediato” poiché lo sconto può essere applicato subito durante il rogito:
- sia sotto forma di riduzione del prezzo di vendita dell’immobile se l’impresa acquista il credito;
- sia tramite 5 rate di pari importo se l’acquirente sceglie la detrazione diretta dalla dichiarazione dei redditi.
Infine, è “conveniente” perché per ogni unità immobiliare acquistata sono disponibili fino a 96.000 euro. Importo che, grazie al doppio salto di classe di rischio sismico conseguente all’intervento di demolizione e ricostruzione, si traduce in 81.600 euro netti.
Ciononostante, e nonostante l’introduzione della remissione in bonis che consente di sanare la mancanza dell’allegato B e di includere vecchi interventi edilizi che non ne erano forniti, il Sismabonus rimane una detrazione fiscale poco conosciuta.
Tra le motivazioni potrebbe esserci il fatto che i costruttori non hanno un interesse diretto nel promuovere questa agevolazione, disponibile solo per gli acquirenti.
Come e quando è possibile raddoppiare il valore del Sismabonus acquisti
Facciamo un esempio concreto, per chiarire maggiormente il funzionamento del Sismabonus acquisti per acquistare casa.. Immaginiamo che i signori Marco e Paola vogliano acquistare un appartamento con box auto in un comune in zona sismica 2. L’immobile si trova in un complesso edilizio oggetto di un intervento di demolizione e ricostruzione effettuato da un’impresa immobiliare che provvede anche alla vendita. Il costo totale è di 300.000 euro, di cui 60.000 euro per il box auto e 240.000 euro per l’abitazione.
Come si calcola lo sconto del nuovo Sismabonus
Se il box auto è “pertinenziale” all’abitazione, Marco e Paola, comproprietari, potranno usufruire di uno sconto totale di 96.000 euro, che equivale a 81.600 euro netti grazie al doppio salto di classe di rischio sismico. In pratica, invece di spendere 300.000 euro, spenderanno 218.400 euro (300.000 – 81.600).
Se il box auto non fosse “pertinenziale”, Marco e Paola potrebbero usufruire di due sconti fiscali separati.
Il primo sconto sarebbe applicato all’acquisto dell’unità immobiliare residenziale, che verrebbe a costare loro 158.400 euro (240.000 – 81.600). Il secondo sconto verrebbe applicato all’acquisto del box auto, che verrebbe a costare loro 9.000 euro (60.000 – 60.000 * 0,85).
In questo caso, la spesa totale sarebbe di 167.400 euro (158.400 + 9.000), rispetto ai 218.400 euro del primo caso. Un risparmio, quindi, di 51.000 euro (218.400 – 167.400).
Nonostante l’IVA per il solo acquisto del box auto non sia al 4%, ma al 10%, il risparmio ottenuto grazie al Sismabonus acquisti rimane comunque significativo.
È possibile eliminare il vincolo di pertinenzialità?
Se Marco e Paola acquistano in comproprietà un appartamento e un box, la pertinenza tra gli immobili è automatica e non può essere evitata. Ciò significa che, in conformità con l’articolo 817 del Codice Civile, il vincolo tra i due immobili esiste sia oggettivamente che soggettivamente. Per questo deve essere dichiarato nell’atto di compravendita per tutti i fini fiscali necessari.
In questa situazione, il bonus applicabile per l’acquisto dell’intero “lotto” di immobili, ovvero l’abitazione e il garage, è unico ed ammonta a 96.000 euro. Questo bonus è detraibile all’85% con doppio salto di classe di rischio.
Se Marco e Paola acquistano l’appartamento insieme mentre solo uno il garage, il requisito soggettivo per dichiarare il vincolo di pertinenza non sarebbe più presente. In questo modo, Marco (ad esempio) diventerebbe il proprietario esclusivo del garage (o dei garage, se acquistati più di uno, visto che non c’è un limite numerico) e potrebbe usufruire di un Sismabonus acquisti autonomo e con un massimale aggiuntivo rispetto all’appartamento acquistato con Paola.
Si può utilizzare questo metodo senza dover temere di violare la legge, poiché non cambia l’utilizzo del bene e fornisce vantaggi fiscali. Inoltre, per evitare qualsiasi sospetto di frode, seppur infondato, in caso di controlli, è possibile coinvolgere nell’acquisto del box altri soggetti, come i genitori. Tuttavia, è importante considerare che, nonostante rispetti le norme sulle pertinenze, questo tipo di situazione non ha ancora ricevuto risposte ufficiali dall’Agenzia delle Entrate e potrebbe essere necessario richiedere un interpello per maggiore conferma.
Meglio Sismabonus acquisti o bonus acquisto box pertinenziale?
Ci si potrebbe chiedere: perché non utilizzare direttamente il bonus acquisto box auto pertinenziale, previsto dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera d) del TUIR?
Domanda ragionevole, specie considerando l’esistenza di tale bonus e la difficoltà degli accorgimenti descritti fino ad ora, necessari per cambiare la situazione soggettiva del bene. Tuttavia, il motivo è semplicemente “monetario”, poiché i vantaggi offerti dal bonus per gli acquirenti rispetto al bonus per i box auto sono molteplici.
- Innanzitutto, la percentuale di detrazione è maggiore (85% per il Sismabonus, invece del 50% per il bonus per i box auto).
- In secondo luogo, il Sismabonus viene calcolato in base al prezzo di vendita del bene e viene detratto in 5 rate, mentre il bonus per i box auto viene calcolato sul costo di costruzione dichiarato dall’impresa e viene detratto in 10 rate.
- Infine, il tetto massimo, nel caso del Sismabonus acquisti (senza pertinenza), è autonomo per il box, mentre nel caso del “bonus box auto pertinenziale” è lo stesso dell’abitazione.
Ti può Interessare anche...
