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L’ultimo anno ha messo a dura prova il mercato immobiliare, portando sempre più persone a chiedersi quale sia la scelta migliore tra affitto o mutuo.
L’inflazione, l’aumento dei prezzi delle case e la crescita dei mutui hanno infatti reso ben più difficoltoso per le famiglie l’acquisto di un immobile, al punto che molte si sono viste costrette a ricorrere all’affitto. Ma è davvero così in tutta Italia? In realtà no. Sebbene nell’ultimo anno la rata per un mutuo a tasso fisso a 30 anni sia più alta del 40%, l’acquisto rimane la scelta più “conveniente”. Una regola che vale un po’ in tutta Italia, ad esclusione delle aree top di Milano.
Lo riporta un’analisi della Repubblica, che ha confrontato i prezzi al mq delle abitazioni, diminuiti del 10%, e i canoni mensili al mq per un trilocale, riportati su immobiliare.it.
La scelta di ridurre del 10% il prezzo è dovuta al fatto che, in genere, i prezzi di vendita che compaiono negli annunci sono negoziabili. Fattore che non riguarda i canoni di locazione che, nella maggioranza dei casi, non consentono margini di trattativa. Specialmente oggi, con una richiesta alle stelle ed un’offerta esigua, che non riesce assolutamente a stare al passo.
Milano: meglio affitto o mutuo?
Mettiamo sotto la lente la città di Milano e guardiamo perché le sue dinamiche sono, ancora una volta, così diverse dal resto del Paese. Ma per farlo dobbiamo parlare di numeri. Numeri che, come vedremo, confermano il vecchio adagio degli investimenti immobiliari: più un immobile vale, meno rende in percentuale. Nel centro storico milanese, dove in media un appartamento con tre camere da letto viene affittato a 2.500 euro al mese, il rendimento minimo lordo degli affitti è del 3,9%. Tuttavia, se consideriamo solo la zona che va da San Babila a via Manzoni passando per il Quadrilatero, la situazione cambia radicalmente. I prezzi di vendita sono almeno il 50% più alti della media della zona mentre l’affitto supera i 3.500 euro al mese. Il rendimento lordo maggiore si registra però a Bisceglie, con l’8,3%.
Il dato più evidente è che la spesa minima per un trilocale supera i 1.300 euro al mese, una cifra quasi proibitiva per molte persone. Nelle aree più costose di Milano, l’affitto rimane quindi la scelta più conveniente – se così si può dire – rispetto ad una ipotetica rata del mutuo. Tra l’Arco della Pace e via Mario Pagano, infatti, consentirebbe un risparmio di 115 euro al mese. Nel resto della città, il vantaggio del mutuo diventa sempre più palese, fino a superare i 700 euro a Bisceglie.
Roma e Napoli: tra affitto e mutuo è il secondo quello più conveniente
Volgiamo ora lo sguardo sulla Capitale, dove il costo degli affitti va dai 2000 euro del Centro agli 800 euro richiesti a Lunghezza. Senza contare ovviamente l’area di Piazza di Spagna, per la quale la richiesta si attesta intorno ai 3000 euro al mese. Ma come sono i rendimenti? Le zone periferiche offrono un rendimento superiore al 7%, mentre quelle di pregio hanno un rendimento che parte dal 4%.
Analizzando i numeri, risulta evidente che la scelta più vantaggiosa è l’acquisto. Infatti, nonostante il rincaro dei mutui, il risparmio varia tra i 100 e i 500 euro. Questo vale in particolare a San Lorenzo, un’area universitaria con alta domanda e contratti di locazione a lungo termine rari e piuttosto costosi.
A Napoli, gli affitti variano da 1.300 euro a Mergellina e Posillipo a 600 euro a Scampia. Il rendimento maggiore si ha nel Centro Storico, dove spesso le case degradate, necessitano di importanti ristrutturazioni e per questo sono vendute a basso prezzo. Qui si arriva all’8,5% lordo e ad un risparmio teorico di 590 euro al mese per chi sceglie di acquistare con un mutuo.
La situazione a Torino, Palermo, Genova, Bologna e Firenze
Analizziamo ora la situazione di Torino, Palermo, Genova, Bologna e Firenze.
A Torino il centro supera i 1000 euro al mese per l’affitto, mentre nelle altre zone di pregio i canoni vanno da 850 a 936 euro. A Falchera, invece, nell’estrema periferia nord della città sono sufficienti 600 euro. I rendimenti partono dal 4,5% nella zona di Gran Madre e arrivano fino al 9% a Borgo Vittoria. Qui scegliere un mutuo invece che l’affitto consente un risparmio di quasi 400 euro al mese.
A Palermo, i canoni sono bassi ma al contempo alti rispetto al valore effettivo delle abitazioni. In linea generale il rendimento non scende mai sotto il 6% e arriva all’8,6% nel centro storico.
A Genova, invece, nelle zone top, affitto e rata del mutuo quasi si equivalgono, mentre a Bolzaneto (quartiere più periferico) il rendimento supera il 9%.
A Bologna e Firenze, trovare qualcosa sotto i 1000 euro sarebbe un terno al lotto. Questo perché nella prima la richiesta è alle stelle grazie agli studenti universitari mentre nella seconda a farla da padrona sono gli affitti brevi turistici.
Nel capoluogo emiliano i rendimenti vanno dal 5,6% al 7,3%, con un risparmio di 600 euro al mese con il mutuo. A Firenze, invece, la performance è tra il 5% e il 6%. Gli affitti nel centro storico possono arrivare a 2000 euro, mentre il mutuo permetterebbe di spendere 650 euro in meno al mese.
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