Indice
- 1 Si devono pagare le tasse per gli affitti non riscossi?
- 2 Si può evitare di pagare le tasse sui canoni non incassati?
- 3 Come sfrattare l’inquilino che non paga
- 4 Come risolvere il contratto di affitto
- 5 Cosa dichiarare all’Agenzia delle Entrate
- 6 Come farsi restituire le imposte per l’affitto già versate
La crisi economica ha portato ad un aumento delle morosità nei pagamenti dell’affitto, lasciando molti proprietari a mani vuote. Ma non è finita qui! Oltre alla perdita di reddito, i proprietari devono anche pagare imposte sul reddito di locazione non incassato, come se fosse stato effettivamente pagato. E il Comune richiede anche il pagamento dell’Imu. Una situazione difficile da affrontare per tutti i proprietari che si trovano in questa situazione.
Fortunatamente c’è una soluzione. Se hai dato una casa in affitto ma per qualche motivo il tuo inquilino non paga regolarmente, allora puoi non pagare le tasse sul canone non percepito. Come? Devi agire, chiedendo la risoluzione del contratto o l’intimazione di sfratto per morosità. In questo modo, non dovrai pagare le tasse sull’ammontare dei canoni dovuti in base al contratto di affitto. Ma non solo: puoi anche recuperare le eventuali imposte già pagate sui canoni non percepiti.
Si devono pagare le tasse per gli affitti non riscossi?
In primo luogo, è importante sottolineare che i canoni di locazione che devono essere pagati in base al contratto tra il proprietario e l’inquilino devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi, anche se non sono stati effettivamente incassati. Questo perché, come stabilito dalla legge, essi sono comunque considerati parte della base imponibile, indipendentemente dal fatto che siano stati ricevuti o meno.
Quindi, queste somme generano reddito senza considerare l’effettivo incasso. Sono infatti soggette a tassazione in base alle normali aliquote Irpef applicabili al reddito totale, che include anche i redditi derivanti da immobili. Anche se il proprietario ha scelto la cedolare secca, le regole rimangono uguali, ad eccezione delle aliquote più basse applicabili sui redditi derivanti dalla locazione.
Si può evitare di pagare le tasse sui canoni non incassati?
Riassumendo, la legge stabilisce che in genere le tasse devono essere pagate sui canoni di affitto anche se non sono stati incassati. Esiste però un’eccezione importante per gli immobili ad uso abitativo. In questo caso, i canoni di locazione non incassati non sono considerati reddito, a condizione che la mancata ricezione dei pagamenti sia dimostrata con un’ingiunzione di pagamento o un’ordine di sfratto per morosità.
Ciò implica che, per evitare di pagare le tasse sui canoni non incassati, hai diverse alternative, tra cui:
- sfrattare l’inquilino inadempiente, seguendo la procedura giudiziaria appropriata. Se la procedura ha successo, il giudice emetterà un ordine di convalida;
- richiedere formalmente all’inquilino di pagare il dovuto, minacciando di risolvere il contratto di locazione. Puoi farlo inviando una diffida di pagamento con un breve termine, avvertendo che il contratto sarà risolto se il pagamento non viene effettuato;
- se prevista nel contratto, puoi utilizzare la clausola risolutiva espressa, che consente la risoluzione automatica del contratto qualora la morosità superi i limiti stabiliti.
Come sfrattare l’inquilino che non paga
Il Decreto Crescita ha introdotto una nuova regola in vigore dal 1° gennaio 2020. Questa consente di non dichiarare i canoni non percepiti a partire dal momento in cui l’intimazione di sfratto per morosità viene notificata al conduttore dell’immobile. Sebbene la convalida di sfratto esecutivo da parte del giudice richieda alcuni mesi, non si è più tenuti al pagamento delle tasse su questi canoni in anticipo.
Un luogo comune è che per sfrattare un inquilino inadempiente serva parecchio tempo. Fortunatamente, con le nuove norme, è stato possibile accelerare il processo di esenzione fiscale per i canoni di locazione non pagati. Questo consente di iniziare la procedura di sfratto senza dover aspettare molto tempo dalla data in cui l’inquilino ha smesso di pagare l’affitto.
Di conseguenza, il fatto di poter smettere di dichiarare i canoni non percepiti e il pagamento delle imposte permette ai proprietari di casa di tirare un bel sospiro di sollievo.
Come risolvere il contratto di affitto
Escludendo le eccezioni menzionate in precedenza, per risolvere un contratto di affitto è necessario inviare una notifica di scadenza. Il preavviso deve essere pari a quello stabilito nell’accordo e comunque non inferiore a sei mesi (la cosiddetta “disdetta di affitto anticipata”). Tuttavia, in due casi specifici, ovvero la diffida ad adempiere e la clausola risolutiva espressa, il proprietario può recedere dal contratto prima della scadenza e questo atto equivale a un “ordine di pagamento”.
Quest’ultima consente di non pagare le tasse sui canoni non percepiti, dalla data in cui il pagamento è stato richiesto attraverso la notifica al debitore.
La diffida ad adempiere, invece, è praticabile in tutti casi in cui il contratto non preveda già, con un’apposita clausola risolutiva espressa, la possibilità di scioglimento automatico in caso di inadempienze nei pagamenti.
Cosa dichiarare all’Agenzia delle Entrate
Cosa bisogna fare dopo aver richiesto la risoluzione del contratto di locazione o avviato la procedura di sfratto? A questo punto bisogna presentare la relativa documentazione all’Agenzia delle Entrate per dimostrare, in caso di contestazioni, che sono state prese le misure necessarie per evitare di dichiarare i canoni non pagati.
Non bisogna però dimenticare che, in tutti i casi in cui non si pagano le tasse sui canoni di affitto non incassati, il proprietario deve ancora dichiarare il valore catastale dell’immobile, aumentato del 5%. Su tale importo si deve pagare l’Irpef, come per gli appartamenti vuoti.
Come farsi restituire le imposte per l’affitto già versate
Come comportarsi se le tasse calcolate in base ai canoni non pagati sono già state versate? In questo caso, se la morosità è stata dichiarata prima dei termini di presentazione della dichiarazione dei redditi e del pagamento dovuto, il proprietario ha diritto ad un credito d’imposta di pari importo. L’importo può essere recuperato compensando il debito in diminuzione sui successivi versamenti tributari tramite la sezione apposita del modello F24. Se c’è un’eccedenza, può essere richiesto un rimborso.
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