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Se hai intenzione di affittare il tuo appartamento, preparati ad una vera e propria corsa ad ostacoli! Dovrai scegliere i giusti inquilini, redigere un contratto adeguato, monitorare l’utilizzo della tua proprietà e, naturalmente, affrontare le questioni fiscali. Ma non temere, siamo qui per aiutarti! In questo articolo ti sveleremo tutto ciò che c’è da sapere sulle tasse relative ai contratti di locazione. Scoprirai quali imposte devi versare e quanto dovrai spendere.
Quali tasse si applicano ai contratti di locazione?
La prima cosa da sapere è che ci sono diverse tasse da applicare ai contratti di locazione.
Le principali sono:
- l’imposta di registro per il contratto di locazione, che rappresenta il 2% del canone annuo con un minimo di 67 euro;
- l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe). I
Inoltre, ci sono anche le imposte sul reddito percepito tramite i canoni, che variano a seconda dello scaglione Irpef e della relativa aliquota del contribuente, in base all’ammontare dei suoi redditi complessivi annui.
Per ridurre il peso delle imposte, si può utilizzare la cedolare secca sugli affitti, una tassa forfettaria che corrisponde al 21%, (in alcuni casi al 10%). Inferiore, quindi, a quella ordinaria Irpef che va dal 23% per redditi fino a 15mila euro, al 43% per i redditi superiori a 50mila euro. La cedolare secca sostituisce l’ordinaria tassazione Irpef, ma in alcune situazioni potrebbe non essere conveniente.
Ci sono poi le tasse sui contratti di affitto a breve termine, come quelli destinati al turismo. Se l’attività viene svolta regolarmente o se si possiedono più di quattro proprietà immobiliari, è necessario aprire una partita IVA e adempiere agli obblighi fiscali. Tuttavia, è possibile optare per il regime forfettario se i ricavi annuali non superano gli 85.000 euro.
Dopo questa carrellata iniziale, entriamo ora un po’ più nel dettaglio.
Come registrare il contratto di affitto
La registrazione del contratto di locazione deve essere effettuata presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula o dalla data di inizio dell’affitto, se precedente. La registrazione non è obbligatoria per i contratti che durano meno di 30 giorni all’anno, ma è facoltativa.
Per registrare il contratto è possibile procedere in due modi:
- compilando il modello Rli presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, con i dati del proprietario, dell’affittuario e dell’immobile;
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia per la registrazione del contratto di locazione online, attraverso un intermediario abilitato come un commercialista, un Caf o un’associazione di proprietari o inquilini.
Durante la procedura di registrazione del contratto d’affitto è necessario fornire una copia dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) dell’immobile. Se si affitta una singola unità immobiliare, è sufficiente indicare nel contratto che il locatario ha ricevuto l’informazione e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sulle prestazioni energetiche dell’edificio.
Il costo dell’imposta di registro per il contratto di locazione varia in base al tipo di immobile e può essere così definito:
- fabbricati ad uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di anni di locazione;
- Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo se il locatore è un soggetto passivo IVA, altrimenti 2%;
- Fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di anni di locazione;
- Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di anni di locazione.
I contratti di affitto a canone concordato sono accordi stipulati tra proprietari e inquilini con l’assistenza delle associazioni di categoria. Questi contratti riguardano immobili situati in Comuni ad alta tensione abitativa e godono di una riduzione del 30% sull’imposta di registro. È importante notare che l’imposta di registro per la prima annualità di contratto dovrebbe essere almeno di 67 euro, anche se la percentuale sul canone annuo dovesse risultare inferiore.
La registrazione del contratto è obbligatoria sia per il locatore che per il conduttore e entrambi sono responsabili del pagamento dell’intera somma dovuta. Tuttavia, le parti possono accordarsi per una ripartizione dei costi in parti uguali, del 50% ciascuno, o in proporzioni differenti, ma senza addossare l’intera spesa al conduttore.
Tassazione ordinaria
La tassazione ordinaria sui redditi derivanti dall’affitto corrisponde all’IRPEF e si applica al 95% del canone ricevuto nell’anno fiscale considerato. Questo importo imponibile viene quindi confrontato con le fasce di reddito IRPEF in cui il proprietario locatore ricade in base ai suoi redditi totali, che possono includere altre fonti come redditi da lavoro dipendente o autonomo, da capitale o d’impresa. La quota di IRPEF da pagare sui redditi derivanti da affitti e locazioni può variare a seconda dei redditi totali del contribuente. Da non dimenticare che il reddito derivante dall’affitto deve essere dichiarato nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi.
Contratti di locazione con cedolare secca
Come già accennato, la cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali regionali e comunali. Questa opzione può essere scelta dalle persone fisiche che affittano una proprietà immobiliare appartenente alle categorie catastali da A1 ad A11, escluse le A10 (uffici e studi privati) e al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione.
L’aliquota è fissa al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, indipendentemente dagli altri eventuali redditi del locatore.
I contratti a canone concordato beneficiano di un’aliquota ridotta al 10%. Se si sceglie l’opzione del canone concordato con cedolare secca, non si devono pagare le imposte di registro e di bollo. D’altra parte il proprietario rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione in base alle variazioni dell’inflazione accertate dall’indice Istat.
In pratica, la cedolare secca è una tassa sostitutiva sulle locazioni che sostituisce l’IRPEF sulla stessa tipologia di reddito. Tuttavia, il reddito soggetto alla cedolare secca deve essere comunque considerato nel calcolo dell’indicatore ISEE. A differenza dell’IRPEF, non è possibile applicare detrazioni o oneri deducibili sulla parte del reddito soggetto alla cedolare secca. Ciò può avere effetti positivi o negativi sul contribuente, a seconda della propria situazione individuale e delle detrazioni a cui si ha diritto.
La tassazione per i contratti di locazione a breve termine
Per concludere rimangono gli affitti a breve termine.
Sono considerate brevi le locazioni abitative stipulate da privati al di fuori dell’attività d’impresa e con una durata massima di 30 giorni. A partire dal 2021, l’opzione della tassazione agevolata per le locazioni brevi è concessa solo se non più di quattro appartamenti vengono affittati durante l’anno. Oltre questa soglia, l’attività è considerata come svolta in forma imprenditoriale, con l’obbligo di IVA.
Tuttavia, è possibile beneficiare del regime forfettario che prevede il pagamento di solo il 15% in tasse. Oltre a permettere un risparmio, il regime forfettario ha anche l’ulteriore vantaggio di non richiedere il versamento dell’IVA. La soglia di accesso e permanenza nel regime è stata elevata a 85.000 euro annui di ricavi a partire dal 2023, con la fuoriuscita automatica oltre i 100.000 euro.
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