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Negli ultimi tre mesi, i prezzi delle case in Australia hanno registrato un aumento, mentre negli Stati Uniti il settore immobiliare ha avuto una ripresa del 1,6% rispetto al minimo di gennaio, con le azioni dei costruttori che hanno superato le prestazioni del mercato azionario. Nel frattempo, nella zona euro, il mercato immobiliare sembra essere in una fase di stabilità.
Gli economisti si aspettavano una crisi sui prezzi delle case negli Stati Uniti, ma i prezzi sono rimasti stabili nonostante l’aumento dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve nel marzo 2022. Nel periodo precedente la crisi finanziaria del 2007-2009, i prezzi delle case erano aumentati costantemente fino a superare del 41% il valore medio di cinque anni prima. Durante la pandemia di Covid-19, i prezzi erano aumentati nuovamente, ma da allora l’aumento dei tassi di interesse ha reso i mutui più costosi e ha rallentato l’economia globale. A riportare questi dati, un articolo apparso sul The Economist.
Prezzi delle case: sono calati davvero?
Il mercato immobiliare globale ha registrato una significativa diminuzione dei prezzi delle case. Attualmente, i prezzi risultano inferiori del 3% rispetto al massimo raggiunto in precedenza e dell’8-10% rispetto all’aggiustamento dell’inflazione. Questa correzione è in linea con la media storica che si è verificata dall’ultimo secolo. Tuttavia, il crollo dei prezzi non ha seguito le aspettative e i prezzi reali delle case sono ancora molto elevati rispetto al livello del 2019. Di conseguenza, come riporta l’Economist, molti giovani (Millennial e Z), che avevano nutrito la speranza di acquistare una casa a prezzi accessibili, sono ora delusi.
Con la crisi economica del 2008, la situazione immobiliare globale ha subito un duro colpo. I prezzi delle case sono infatti crollati del 50% in Irlanda e del 20% negli Stati Uniti. Tuttavia, a differenza di allora, questa volta i Paesi con le peggiori performance stanno mostrando segnali di ripresa. In alcune città americane, come San Francisco, i prezzi delle case sono scesi di un decimo rispetto ai massimi storici, a causa della migrazione delle aziende tecnologiche in Florida e in Texas. Malgrado ciò, i prezzi delle case non continuano a diminuire e la casa media costa ancora oltre 1,1 milioni di dollari, pari a dieci volte il reddito medio della città.
In Australia, i prezzi delle case hanno subito un calo del 7% dopo la loro esplosione nel 2020-2021. Tuttavia, come evidenziato da un recente sondaggio, il mercato immobiliare è in ripresa. Un appartamento con due camere da letto situato a Double Bay, un quartiere di Sydney, è stato recentemente venduto per una cifra record di 4 milioni di dollari australiani (2,7 milioni di dollari).
Il calo dei prezzi delle case ha influito sull’immobiliare?
Diversamente dalle precedenti crisi, non sembra che il calo dei prezzi delle case abbia impattato in maniera negativa sul settore immobiliare. Le banche non mostrano segnali di preoccupazione per un aumento dei mutui scadenti. Una situazione dovuta, probabilmente, ad una maggiore attenzione nella concessione di prestiti a basso rischio e all’assenza di investimenti in titoli subprime a rischio. In Nuova Zelanda si è registrato un aumento delle insolvenze sui mutui che rimangono però inferiori rispetto ai livelli pre-pandemia. Gli Stati Uniti hanno registrato il livello più basso di insolvenze sui mutui unifamiliari dalla crisi finanziaria, mentre in Canada la percentuale di mutui in arretrato è prossima al minimo storico. Nonostante la crisi economica, il settore immobiliare sembra essere relativamente stabile in questi paesi.
L’impatto sull’economia globale
In generale, non sembra che la situazione abitativa stia avendo un impatto significativo sull’economia globale. Infatti, sebbene la diminuzione degli investimenti immobiliari stia influenzando la crescita economica, l’impatto è contenuto. In passato, durante le crisi immobiliari, il numero di costruttori è diminuito drasticamente molto prima che il resto del mercato del lavoro fosse compromesso. Tuttavia, attualmente la richiesta di case è ancora elevata. In Corea del Sud, nonostante un leggero declino dell’occupazione nell’edilizia rispetto ai livelli massimi della pandemia, sembra che stia nuovamente crescendo. Negli Stati Uniti, l’occupazione nel settore edilizio sta aumentando del 2,5% all’anno, in linea con la media a lungo termine. In Nuova Zelanda il numero di case sfitte rimane significativamente superiore ai livelli storici.
I tre pilastri del settore immobiliare
Come riporta l’Economist, ci sono tre fattori che spiegano la notevole resistenza del settore immobiliare nel mondo più prospero:
- la migrazione;
- le finanze familiari;
- le preferenze individuali.
Migrazione
In primo luogo, c’è la migrazione, che sta toccando livelli record in tutto il mondo più ricco. In Australia, il saldo migratorio è due volte quello precedente alla pandemia, mentre in Canada è il doppio del massimo storico. La richiesta da parte dei nuovi arrivati mantiene saldo il mercato immobiliare. Gli studi dimostrano che ogni incremento di 100.000 migranti netti in Australia porta ad un aumento del 1% del prezzo delle case. A Londra, che è la prima meta per molti dei nuovi arrivati in Gran Bretagna, gli affitti sono aumentati del 16% nell’anno scorso.
Forza economica delle famiglie
Anche il secondo fattore, ovvero la forza economica delle famiglie è un aspetto cruciale da considerare, poiché ha un impatto significativo sul mercato immobiliare. I più abbienti hanno guidato l’aumento dei prezzi delle proprietà e, dopo la crisi, le normative sui prestiti hanno escluso coloro che non soddisfacevano i requisiti per ottenere credito. Nel 2007, il punteggio di credito medio del richiedente statunitense di un prestito era di circa 700 (una media decente), ma nel 2021 si è avvicinato a 800 (piuttosto elevato). Le famiglie con maggiori risorse possono permettersi più facilmente le spese legate ai mutui. Tuttavia, molti hanno anche beneficiato di tassi di interesse bassi in passato. Dal 2011 al 2021, la percentuale di mutui a tasso variabile nell’UE è scesa dal 40% a meno del 15%. Ciò significa che meno famiglie hanno dovuto vendere o ridimensionare le proprie case rispetto alle crisi precedenti.
Durante il periodo della pandemia, molte famiglie italiane hanno ridotto notevolmente i propri consumi, generando un enorme accumulo di risparmi. Questi hanno contribuito a proteggerle dal rischio di subire l’aumento dei tassi di interesse. Secondo recenti analisi condotte da Goldman Sachs, vi è una correlazione positiva tra l’eccesso di risparmio e la capacità delle abitazioni di mantenere il loro valore in tutti i paesi. In Canada, l’accumulo di risparmi durante la pandemia ha permesso di mantenere stabili i prezzi delle case. Al contrario, in paesi come la Svezia, dove l’accumulo di risparmi è stato inferiore, il mercato immobiliare è risultato più debole.
Preferenze delle persone
L’ultimo fattore che influisce sui prezzi delle case è legato alle preferenze delle persone. Secondo i report pubblicati dalla Banca d’Inghilterra, il cambio di desideri delle persone durante la pandemia – come ad esempio l’esigenza di avere uno spazio ufficio in casa o una casa con giardino al posto di un appartamento – rappresenta il 50% della crescita dei prezzi delle case nel Regno Unito. In molti Paesi, tra cui l’Australia, la dimensione media delle famiglie è diminuita, dimostrando che le persone preferiscono non condividere lo stesso spazio abitativo. Inoltre, in un periodo di inflazione elevata, molti preferiscono investire in beni fisici (proprietà, infrastrutture e terreni agricoli) che mantengono il loro valore. Tutto ciò potrebbe comportare una continua domanda di case, limitando la possibilità di una discesa dei prezzi.
È possibile che il crollo del mercato immobiliare sia solo un evento posticipato?
È possibile che il crollo del mercato immobiliare sia solo un evento posticipato? Questa eventualità non può essere esclusa. Infatti, alcuni cali dei prezzi delle case nel passato sono stati più graduali e meno spettacolari, come ad esempio quello avvenuto alla fine del XIX secolo. Inoltre, le banche centrali potrebbero decidere di aumentare i tassi di interesse o di mantenerli alti, al fine di contenere l’aumento del costo del denaro. Ciò potrebbe far sentire i proprietari di case più poveri, spingendoli a tagliare le spese e contribuendo a ridurre l’inflazione.
Tuttavia, ci sono validi motivi che inducono a ritenere che il peggio sia già passato. Dopo aver toccato il fondo lo scorso anno, la fiducia dei consumatori nei paesi più sviluppati si sta riprendendo. In media, le famiglie stanno continuando a risparmiare, nonostante la situazione economica difficile. Inoltre, la carenza strutturale di abitazioni significa che c’è sempre chi è disposto ad acquistare una casa, se qualcun altro non può farlo. Alla fine, sembra che il boom immobiliare sia terminato con un lamento anziché con un urlo.
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