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Mutuo prima casa: l’aumento dei tassi fa crollare il potere di acquisto degli italiani
L’aumento dei mutui sta rendendo sempre più complicato, alle famiglie italiane, comprare casa. Al punto che, con uno stipendio medio, muoversi nel mercato immobiliare può rivelarsi un’impresa a metà tra l’eroico e l’avvilente.
Se prendiamo ad esempio il capoluogo meneghino, con un reddito medio ed un mutuo a 30 anni ci si possono permettere al massimo 37,2 mq, in calo rispetto ai 51 mq dello scorso anno. Numeri che si traducono in una riduzione del potere di acquisto del 27,4%.
A Roma, la situazione è leggermente “migliore” – se così si può dire – con un calo del 24,7%. Questo significa che, se fino ad un anno fa ci si potevano permettere 41,5 mq, ora bisogna accontentarsi di 31,3 mq.
Lo stesso sta accadendo in altre città italiane come:
- Torino, dove i metri quadrati sono scesi da 71,2 a 54,2 (-26,4%);
- Napoli, passata da 31,7 a 23,6 (-25,6%).
Da dove vengono questi numeri?
Si tratta di una simulazione effettuata dal Corriere della Sera, mettendo a confronto redditi, valori immobiliari e andamento dei tassi, con il reddito disponibile pro capite aggiornato alla fine del 2021 e i prezzi medi richiesti a fine aprile.
Roma e Milano a confronto
Gli scenari considerati sono tre:
- persona con un reddito medio, che compra una casa in un’area medio bassa;
- persona con reddito pari a 1,5 volte quello medio che acquisto casa in area residenziale;
- persona con un reddito doppio rispetto a quello medio, che compra casa in area di pregio.
Per tutti gli scenari sono stati ipotizzati un mutuo a tasso fisso a 30 anni di importo pari al 70% del valore dell’immobile.
La prima cosa da sottolineare è che se i prezzi delle case a Milano sono i più elevati in Italia, lo sono anche i redditi. Tra il capoluogo lombardo e la Capitale ci sono infatti oltre 9.500 euro di differenza. Tuttavia il costo medio del centro storico di Milano – nonostante superi i 10.000 euro al metro in relazione al reddito – è più sostenibile rispetto ai 7.500 circa del centro di Roma. Ciò è dovuto al fatto che a nel capoluogo meneghino il mutuo garantisce l’acquisto di 38,6 metri quadrati, mentre a Roma ne copre solo 36,9. Anche nelle zone residenziali, la differenza di potere d’acquisto non è molto ampia. Se invece mettiamo a confronto la situazione tra le aree extra Gra della Capitale e la periferia milanese, dove i prezzi sono molto più bassi, il gap sarebbe molto elevato.
Gli effetti dell’aumento dei mutui a Napoli, Torino, Palermo e Genova
Diamo un rapido sguardo anche alle altre città italiane.
In termini di prezzi immobiliari, Napoli risulta più costosa rispetto al reddito medio, mentre Torino, Palermo e Genova sono i capoluoghi con un maggior potere di acquisto. Bisogna considerare che si tratta solo di valori medi che, tuttavia, permettono di avere un quadro di come il mercato immobiliare sia influenzato dall’andamento dei mutui.
Ciò che salta subito all’occhio è l’aumento della barriera all’ingresso. Secondo un’analisi di mutuiOnline.it, il reddito medio di chi richiede un finanziamento è infatti cresciuto del 15% in un anno. Nonostante questo, non esiste una norma prefissata per il rapporto tra rata e reddito, poiché ogni banca ha i propri criteri di valutazione. Pertanto, la regola comune secondo cui una rata pari ad un terzo del reddito netto è sostenibile, può essere giudicata indicativa solo per chi ha un reddito medio-alto, poiché ci sono altri debiti da considerare, come ad esempio le rate per l’auto.
Cosa possono permettersi le diverse fasce di reddito?
Se mettiamo a confronto gli effetti che risultano tra togliere 667 euro al mese da una persona che ne guadagna 2000, e toglierne 2000 a chi ne incassa 6000, la differenza è abissale. Sulla base di questo, l’analisi ha cercato di calcolare quanto lontano si può spingere una richiesta di mutuo alle attuali tariffe in base al reddito.
Sono stati considerati tre mutui a tasso fisso di trent’anni con copertura diversa (60%, 70% e 80%), con redditi a partire da 1500 euro al mese, una cifra che probabilmente causerebbe un rifiuto della richiesta se non accompagnata da una garanzia di terzi.
La rata ritenuta sostenibile per 1500 euro al mese è di 375 euro (pari al 25% del reddito). Come si può immaginare, con uno stipendio di questo importo ed un contributo minimo di capitale, non si può fare molto. L’unica opzione possibile sembra infatti quella di acquistare un immobile del valore di 94 mila euro.
Con 2.500 euro al mese, a seconda della copertura, si possono ottenere da 150 a 157.000 euro, sufficienti per pianificare l’acquisto anche in una grande città.
Infine, con i 1667 euro al mese che si possono ottenere con un reddito di 5000 euro, si possono finanziare da 329 a 346.000 euro.
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