Negli ultimi dodici mesi, il settore delle cartolarizzazioni immobiliari in Italia ha registrato una crescita sorprendente, con investimenti che hanno superato i 3,8 miliardi di euro, segnando un incremento di oltre il 50% rispetto all’anno precedente. Parallelamente, il numero di Special Purpose Vehicle (SPV) costituiti è aumentato del 43%, raggiungendo quota 67. È quanto emerso durante il convegno “Real Estate Securitisation for Real Estate Evolution in Banking”, organizzato da Zenith Global in collaborazione con SDA Bocconi e Deloitte.
Cartolarizzazioni immobiliari: uno strumento giovane ma già strategico
Il mercato delle SPV immobiliari, ancora relativamente giovane, ha preso slancio grazie alla modifica dell’articolo 7.2 della Legge 130/1999 avvenuta nel 2019, che ha esteso l’ambito delle cartolarizzazioni agli immobili e beni mobili registrati. Nonostante la recente introduzione, questo strumento ha rapidamente guadagnato terreno, attirando l’interesse di istituzioni finanziarie e investitori qualificati.
Un elemento chiave del successo delle SPV è la possibilità di segregare gli asset all’interno del veicolo, eliminando la necessità di un’ipoteca formale. In caso di inadempienza, l’investitore può rivalersi direttamente sull’immobile, con un risparmio significativo in termini di tempi, costi e complessità burocratica. Questo meccanismo consente di finanziare progetti immobiliari specifici, riducendo l’esposizione a iniziative non controllate, tipiche dei finanziamenti diretti ai developer. A rendere lo strumento ancora più interessante è il trattamento fiscale favorevole, che lo rende competitivo anche a livello internazionale, in particolare per HNWI (High Net Worth Individuals).
Cartolarizzazioni immobiliari e luxury real estate: una sinergia vincente
Le cartolarizzazioni stanno guadagnando terreno anche nel segmento del real estate di alta gamma. Un esempio emblematico è l’operazione da 500 milioni di euro realizzata nel 2023 dal Gruppo Statuto, orchestrata da Banco BPMper finanziare il nuovo hotel di lusso in via Brera 19 a Milano, destinato a essere gestito dalla prestigiosa catena Six Senses Hotels Resorts Spas. In questo caso, le asset-backed securities (ABS) sono state sottoscritte dalla stessa banca e dall’investitore GWM.
«Il mercato sta raggiungendo una nuova fase di maturità. Siamo stati pionieri nell’intuire le potenzialità di questo strumento, supportando la crescita del comparto attraverso la nostra expertise», ha dichiarato Umberto Rasori, CEO di Zenith Global, che attualmente gestisce circa 40 operazioni attive con un impegno complessivo da parte degli investitori pari a 2,3 miliardi di euro, per una quota di mercato superiore al 60%.
Cartolarizzazioni immobiliari al servizio del sistema bancario
Oltre al finanziamento di iniziative immobiliari mirate, le SPV stanno dimostrando una crescente utilità nella gestione strategica dei bilanci bancari. Secondo Andrea Beltratti, Professore Ordinario di Finanza presso l’Università Bocconi, «le cartolarizzazioni immobiliari rappresentano uno strumento ad alto impatto per il sistema finanziario, permettendo un uso più efficiente delle risorse e migliorando le performance patrimoniali attraverso meccanismi di deconsolidamento evoluto».
Questa funzione è particolarmente rilevante nel contesto degli NPL (Non Performing Loans) garantiti da immobili o degli asset acquisiti a seguito di escussioni. Come spiega Alessia Bezzecchi, Program Director dell’Executive Master in Finance di SDA Bocconi, le banche possono trasferire questi attivi a una SPV, liberando capitale e ottimizzando gli indici patrimoniali, favorendo così una maggiore capacità di erogazione del credito.
Crescente familiarità tra gli istituti di credito
L’utilizzo delle SPV è sempre più diffuso anche tra gli istituti di credito. Angela D’Amico, Partner e Real Estate Sector Leader di Deloitte, ha evidenziato come circa il 40% delle banche italiane sia già stato coinvolto in operazioni di cartolarizzazione immobiliare, spesso nella forma di finanziamenti ipotecari tradizionali.
Un caso da record: Banco BPM e la più grande cartolarizzazione immobiliare in Italia
Durante il convegno è stata anche analizzata la più importante operazione del settore realizzata nel nostro Paese. A fine 2024, Banco BPM ha avviato la cessione, in tre tranche fino a giugno 2026, di un portafoglio composto da oltre 300 immobili non strumentali, per un valore complessivo di circa 300 milioni di euro, a una SPV denominata Square. Zenith Global ricopre il ruolo di master servicer per l’operazione.
Il veicolo è stato supportato da una senior credit facility fino a 260 milioni, fornita da Banco BPM, e ha emesso titoli mezzanine e junior partly-paid, acquisiti da Phoenix Asset Management S.p.A.. Quest’ultima è partecipata, oltre che dal management, da due attori internazionali di primo piano: PIMCO, in veste di investitore e asset manager, e SPF Investment Management, leader USA nel credito strutturato.
Conclusione
L’impennata delle cartolarizzazioni immobiliari segna una svolta strategica per il real estate italiano, delineando nuove prospettive sia per gli investitori istituzionali sia per il sistema bancario. L’evoluzione tecnologica, come la tokenizzazione degli ABS, e il crescente interesse per le SPV confermano che questo strumento non è solo una tendenza, ma un pilastro strutturale del futuro del settore immobiliare e finanziario.
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