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Buone nuove riguardanti il mercato immobiliare. Il comparto degli investimenti in fondi immobiliari sta prosperando in tutto il mondo e anche in Italia ci sono risultati positivi. Il patrimonio mondiale è cresciuto del 19%, raggiungendo i 4.450 miliardi di euro, mentre in Italia è aumentato del 13%, arrivando a 123 miliardi. La situazione del mercato immobiliare è stata analizzata da un’indagine condotta da Scenari Immobiliari e dallo Studio Casadei, che hanno presentato ieri a Milano il 42° Rapporto sui fondi immobiliari in Italia e all’estero.
Andamento dei fondi immobiliari
Nonostante le difficili condizioni economiche del 2022, l‘investimento in immobili attraverso fondi immobiliari e REIT non ha subito conseguenze negative e ha continuato a crescere. Gli investitori a livello globale sono sempre più attratti dalla stabilità del mercato immobiliare, soprattutto se gestito in modo efficiente e in grado di garantire buoni rendimenti. I dati del 42° rapporto sui fondi immobiliari di Scenari Immobiliari e Studio Casadei mostrano che il settore immobiliare è in buona salute, con una crescita del 7% in Europa e del 13% in Italia. Il rapporto prevede anche una crescita ancora maggiore per il 2023, con una maggiore attenzione alla diversificazione delle attività in settori come residenziale, logistica, uffici e commerciale. Il patrimonio gestito per i fondi immobiliari ha raggiunto i 4.450 miliardi di euro alla fine del 2022, con un aumento del 19% rispetto all’anno precedente.
Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, il mercato immobiliare gestito mostra una forte resistenza, nonostante la difficile situazione economica e politica attuale. Gli investitori italiani sono pronti a continuare a investire nel settore, grazie alla sua resilienza. Nonostante la pandemia di Covid-19, i canoni e i valori degli immobili hanno mantenuto una buona tenuta, senza problemi come quelli riscontrati negli Stati Uniti. Tuttavia, le nuove esigenze lavorative richiedono un patrimonio terziario più adeguato e progetti di costruzione, progettazione e gestione innovativi. In Europa, il valore del patrimonio gestito è quasi triplicato in dieci anni, con un aumento di 75 unità di veicoli, trainato dalla crescita delle Opci francesi e dei fondi italiani. Le prospettive per il 2023 prevedono una crescita continua.
Fondi immobiliari in crescita in tutta Europa
L’Europa nel 2022 ha dimostrato una grande forza nel settore, registrando una crescita significativa del patrimonio complessivo, pari a 1.530 miliardi di euro. Il numero di fondi e Reit operativi ha raggiunto 1.895 e 270 rispettivamente, confermando l’andamento espansivo degli ultimi anni. L’impatto dell’Europa nel mondo finanziario è diventato sempre più rilevante, registrando un aumento del 35% del patrimonio totale. In particolare, Germania, Inghilterra e Italia sono state le nazioni che maggiormente hanno contribuito alla crescita, rappresentando un aumento del fatturato di oltre il 10%, rispetto ad una media di crescita del 3.5% negli altri paesi europei.
La situazione dei fondi immobiliari in Italia
In Italia, il settore dei fondi immobiliari sta vivendo un momento di grande crescita. Nel 2022, i fondi attivi hanno registrato un aumento del 13%, portando il patrimonio immobiliare detenuto a 123 miliardi di euro. Questo trend positivo sembra destinato a continuare, con il Nav che ha raggiunto i 105 miliardi di euro a fine anno, con un aumento del 10,2% rispetto all’anno precedente. Le previsioni per il 2023 sono altrettanto positive, con un incremento del Nav del 4,8% e del patrimonio di quasi il 6%, il che potrebbe portare il numero dei veicoli a 635 unità.
Secondo Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari, il settore immobiliare italiano sta attraversando un periodo di cambiamento. La composizione del patrimonio gestito sta subendo variazioni, con un aumento del residenziale, della logistica, degli uffici e del commerciale. Le Società di Gestione del Risparmio (Sgr) prevedono un incremento delle masse gestite e una diversificazione dei portafogli entro il 2023. Il fatturato complessivo delle Sgr italiane è di circa 400 milioni di euro nel 2022, con 1.100 addetti e un patrimonio medio di circa 1,9 miliardi di euro. Le acquisizioni immobiliari si concentrano principalmente sul residenziale, il retail e gli uffici.
Il comparto degli uffici
L’analisi dei fondi richiede una conoscenza approfondita del mercato degli investimenti. Secondo Scenari Immobiliari, il mercato immobiliare terziario in Europa ha chiuso il 2022 in positivo nonostante le turbolenze finanziarie e geopolitiche. La domanda di nuovi spazi è guidata dalla qualità piuttosto che dalla quantità. Nel quarto trimestre del 2022, l’assorbimento è diminuito del 23% rispetto all’anno precedente, ma il dato conclusivo è comunque positivo e ha superato il 2020 del 8%. Il settore tech ha fatto un passo indietro a favore dei settori finance e legal, che sono diventati i più attivi in tutta Europa.
Nel comparto uffici a Parigi, il più grande d’Europa, la richiesta di spazio nel quarto trimestre si è attestata sui 602mila metri quadrati. In diminuzione, quindi, del 6% rispetto all’anno precedente. Tuttavia, l’interesse per edifici di alta qualità e le migliori posizioni disponibili hanno spinto il totale dello spazio transato nel 2022 a 2,1 milioni di metri quadrati, con un aumento del 10% rispetto all’anno precedente. Questa tendenza ha creato un contrasto interessante tra i mercati secondari più e meno consolidati di Parigi, rendendo il tutto ancora più intrigante.
Anche il mercato immobiliare degli uffici nel Regno Unito e in Germania ha subito un rallentamento significativo nel corso dell’ultimo trimestre. Nel centro di Londra, le acquisizioni di spazi per uffici sono scese del 22% rispetto all’anno precedente. Raggiungendo un totale di 195 mila metri quadrati, si sono attestate sotto alla media trimestrale decennale. Inoltre, nei mercati delle cinque principali città tedesche, l’acquisizione di uffici è stata contenuta nel quarto trimestre , registrando un – 37% rispetto al trimestre precedente. Tuttavia, Amburgo ha visto un aumento del 7%, mentre Berlino, Francoforte, Düsseldorf e Monaco hanno registrato tutti dati negativi. Nonostante ciò, il totale annuo di acquisizioni di spazi per uffici nel Regno Unito e in Germania è stato del 17% e del 2% superiore rispettivamente ai volumi registrati nel 2021.
Nel 2022, l’immobiliare europeo sta assistendo ad un vero e proprio colpo di scena: gli spazi per gli uffici sono aumentati del 7,4%, situazione che non si verificava dal 2017. Questo aumento è stato causato da un’offerta in crescita, una espansione aziendale limitata e le nuove esigenze di spazio dovute al lavoro ibrido. Inoltre, oltre il 55% dei mercati immobiliari europei ha registrato un aumento dei loro tassi di vacancy, in particolare durante l’ultimo trimestre del 2022. Alcune città, come Dublino, Milano, Amsterdam e Amburgo, hanno visto un aumento considerevole dei loro tassi di vacancy, mentre altre, come Edimburgo, L’Aia e Varsavia, hanno registrato una riduzione dell’offerta.
Settore Retail
Nel primo semestre 2022, l’Europa ha visto un’attività di investimento feroce che ha consolidato i volumi e li ha incrementati rispetto allo stesso periodo 2021. Con un aumento del 70% ed un totale di circa venti miliardi di euro investiti, è stato un periodo di prosperità per gli investitori. Tuttavia, a partire dal terzo trimestre, i tassi di finanziamento hanno raggiunto livelli elevati e l’incertezza economica ha iniziato a farsi sentire. Le attività di investimento, seppur compensate da importanti transazioni che hanno portato i volumi complessivi a superare quelli del 2021, hanno subito un rallentamento. Con un totale di quaranta miliardi di euro investiti e un aumento del 2,6%, l’anno si è concluso in modo positivo per gli investitori.
L’incertezza regna sovrana quando si parla delle previsioni 2023, legate alla sostenibilità economica dei canoni di locazione e alla loro capacità di incidere sui rendimenti. Tuttavia, sembra che Francia, Germania e Regno Unito siano ancora i mercati più gettonati anche per il 2022. Non a caso, gli investimenti in questi paesi hanno raggiunto cifre da capogiro. Rispettivamente, 6 miliardi di euro, 8,2 miliardi di euro e 8,1 miliardi di euro. Gli immobili commerciali, soprattutto i centri commerciali e le zone lungo le vie principali, costituiscono circa il 55% degli investimenti totali. La loro liquidità e adattabilità, insieme alla volontà degli investitori di valorizzare il proprio patrimonio immobiliare, ha portato alla dismissione di alcune proprietà secondarie.
Nel 2022, il mercato delle quotazioni sembra aver preso una svolta positiva ovunque. Una delle vie più famose d’Europa, via Montenapoleone a Milano, ha superato New Bond street a Londra e Avenue des Champs Elysees a Parigi, diventando la high street più costosa del continente. Tuttavia, a livello europeo ci sono differenze significative, con Londra, Parigi e Monaco che mostrano quotazioni inferiori al 2019, con una differenza del 10% o addirittura del 30% in alcuni casi. Queste dinamiche di mercato rendono il panorama europeo eterogeneo.
La logistica
Anche il settore logistico in Europa è in crescita. Nel corso dell’ultimo trimestre dell’anno, l’acquisizione di spazi logistici ha raggiunto gli 8,3 milioni di metri quadrati, registrando un aumento del 3% rispetto al trimestre precedente. Questo risultato è ben al di sopra delle aspettative, nonostante l’incertezza del mercato. Complessivamente, gli investimenti ammontano a 58 miliardi di euro, distribuiti principalmente nel Regno Unito, in Germania e in Francia. Nonostante una flessione annua del 6%, ci sono stati forti aumenti di scambi nei mercati più piccoli come Dublino, Madrid e quelli della Romania. In generale, i canoni di locazione sono aumentati in Europa del 15%, con affitti prime in crescita dell’11% e un incremento del 10% nella zona euro.
Importanti aumenti percentuali si sono verificati in alcune città d’Europa, come:
- Praga con un aumento del 36%;
- Île-de-France con un 32%;
- Slesia con un 25%.
Tuttavia, altre città importanti come Varsavia, Madrid e Stoccolma hanno registrato solo un modesto aumento del 2%.
In Italia, il settore della logistica è in costante crescita. Si prevede un fatturato di circa 92 miliardi di euro entro la fine dell’anno, in aumento del 3% rispetto all’anno precedente. Anche i canoni hanno subito un aumento del 7% a livello nazionale, con differenziali regionali del 3% al nordovest, 7,5% al nordest, 4,5% nel centro e 6,5% al sud e nelle isole.
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