Il panorama immobiliare globale continua a essere influenzato dai tassi di interesse elevati, con alcune città che assistono a una svalutazione del mercato, mentre altre vedono un rialzo dei prezzi. Questa dinamica, che ha colpito in modo diverso le principali metropoli mondiali, porta a una nuova mappatura delle città a rischio bolla immobiliare.
Città sotto osservazione: Zurigo e Ginevra tra le più vulnerabili
Secondo l’ultimo Bubble Risk Index stilato da UBS Real Estate, città come Zurigo e Ginevra figurano tra quelle con il più alto rischio di bolla immobiliare. A Zurigo, in particolare, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 25% negli ultimi cinque anni, mentre gli affitti hanno registrato una delle crescite più elevate tra le 25 città analizzate. Questo aumento è stato alimentato dalla scarsità di offerta abitativa, che ha reso il mercato immobiliare locale sempre più esclusivo. Tuttavia, la Svizzera ha beneficiato di tassi d’interesse relativamente bassi rispetto ad altre aree europee, contribuendo a mantenere la situazione relativamente stabile.
Europa: Londra e Parigi in calo, ma Madrid resiste
In Europa, città come Londra, Parigi e Stoccolma hanno invece visto una svalutazione del mercato immobiliare. A Londra, i prezzi delle case sono crollati del 25% rispetto ai picchi del 2016, mentre Parigi ha subito una flessione del 10% nel 2023. La capitale francese aveva visto una crescita significativa dei prezzi tra il 2015 e il 2020, ma l’aumento dei tassi di interesse ha innescato una correzione. Stoccolma, dopo aver registrato un aumento dei prezzi del 90% tra il 2009 e il 2021, ha visto un calo del 30% negli ultimi tre anni. Madrid, invece, ha resistito meglio agli shock finanziari grazie alla limitata disponibilità di nuove abitazioni, mantenendo i prezzi stabili e con un rischio bolla contenuto.
Milano: un’isola felice nel panorama immobiliare europeo
Milano si distingue come un caso a parte. Nonostante i prezzi delle case e degli affitti siano superiori alla media nazionale, la città lombarda continua a mantenere un rischio bolla molto basso. Rispetto ad altre grandi città europee, i prezzi sono rimasti relativamente stabili, addirittura allineati a quelli del 2018 se adeguati all’inflazione. Grazie a un sistema finanziario meno dipendente dal credito, Milano si colloca al penultimo posto nella classifica del rischio bolla, subito prima di San Paolo.
Dubai e Tokyo: rischio bolla immobiliare in aumento
Fuori dall’Europa, due città stanno attirando l’attenzione per l’elevato rischio bolla: Dubai e Tokyo. A Dubai, dopo un periodo di stabilità, i prezzi delle case sono aumentati del 40% dal 2020, accompagnati da un aumento delle transazioni. Tuttavia, il mercato potrebbe presto subire una correzione, dato che una parte significativa delle compravendite riguarda immobili non ancora costruiti, un segnale di possibili speculazioni. Tokyo, allo stesso modo, vede un aumento della preoccupazione per una potenziale bolla, alimentata da dinamiche di mercato simili.
Il caso americano: Miami e Los Angeles ad un passo dalla bolla immobiliare, New York resiste
Negli Stati Uniti, Miami si posiziona in cima alla lista delle città a rischio bolla immobiliare, seguita da Los Angeles. Il mercato immobiliare americano soffre di una crescente inaccessibilità. Tra le cause il rapporto tra le rate dei mutui e i redditi familiari che ha superato i livelli pre-crisi del 2006/2007. Fa eccezione New York, dove, nonostante le difficoltà di accesso al mercato, i prezzi delle case non hanno subito correzioni significative, mantenendosi stabili e in leggera crescita rispetto ai livelli del 2019.
In un mondo immobiliare sempre più imprevedibile, le città si trovano a fare i conti con rischi di crolli o nuove opportunità di crescita. Mentre alcune metropoli come Zurigo e Miami sono sull’orlo di una potenziale bolla immobiliare, altre come Milano continuano a dimostrarsi resilienti. La capacità di navigare tra speculazioni e stabilità economica sarà cruciale per chiunque voglia investire o semplicemente acquistare una casa. Il futuro del mercato immobiliare non è mai stato così incerto: chi saprà leggere i segnali sarà in vantaggio, ma una cosa è chiara — la prossima bolla immobiliare potrebbe esplodere quando meno ce lo aspettiamo.
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