Milano sotto inchiesta, ma il mercato immobiliare non trema
L’inchiesta sull’urbanistica milanese ha scosso il mondo del real estate. Ma chi pensa che sia il momento di abbandonare l’idea di comprare casa a Milano potrebbe fare un grosso errore di valutazione. Le indagini giudiziarie, pur importanti, non sembrano scalfire la solidità strutturale del mercato immobiliare milanese. Anzi, paradossalmente, potrebbero perfino rafforzarlo.
Da anni il capoluogo lombardo si distingue per la sua capacità di attrarre investimenti e per un modello urbano che ha trasformato ex periferie in zone residenziali ambite. Oggi, nonostante il faro acceso dalla Procura e un possibile rallentamento nei progetti futuri, gli esperti restano ottimisti: Milano resta un asset solido, e la carenza di nuova offerta potrebbe addirittura spingere i prezzi ancora più in alto.
Comprare casa a Milano nel 2025: meno offerta, più competizione
Il primo effetto tangibile dell’inchiesta è il blocco (o il rallentamento) di numerosi cantieri. Tradotto: meno case nuove sul mercato. E in un contesto dove la domanda non accenna a calare, la legge economica è chiara – meno offerta, più competizione, prezzi in salita. Ma cosa comporta questo per chi vuole comprare casa a Milano oggi?
«Il numero di immobili nuovi disponibili è destinato a ridursi nei prossimi mesi», spiega Luca Dondi dell’Orologio, CEO di Patrigest. Questo rallentamento non solo avrà impatti diretti sull’edilizia in corso, ma bloccherà anche molti progetti futuri. E intanto, le abitazioni di qualità già esistenti – specialmente quelle semi-nuove, costruite tra il 2010 e il 2020 – diventeranno il nuovo oro.
La conseguenza? Gli immobili meno appetibili, come i seminterrati o i piani rialzati, un tempo venduti a qualsiasi prezzo, oggi sono praticamente fermi sul mercato. Nel giugno 2025, lo stock invenduto è cresciuto del 6% rispetto all’anno precedente.
Prezzi in aumento anche se la qualità media scende
A dispetto di una qualità media dell’offerta che tenderà a scendere, il valore degli immobili a Milano è destinato a crescere. «La scarsità crea competizione e la competizione spinge i prezzi verso l’alto», sintetizza Dondi. In pratica: anche se gli immobili disponibili saranno meno belli e meno nuovi, costeranno di più.
Lo conferma anche Vittorio De Caprio, CEO di Santa Tecla Immobiliare: «In zone considerate fino a poco tempo fa periferiche, come via Piranesi, abbiamo venduto nuovi appartamenti a 7.400 euro/mq. Persino usati recenti, come in via Cervignano, sono andati via a 7.200 euro/mq».
Nolo, Piazzale Accursio e via Varesina hanno registrato performance sorprendenti. In queste aree, il nuovo ha toccato i 5.500 euro al metro, con l’usato che segue a ruota. Di contro, in zone come Brera o Isola, i prezzi troppo elevati (anche 14.000 euro al metro per immobili non di pregio) iniziano a mostrare il fianco, con annunci che restano sul mercato per mesi.
I quartieri da tenere d’occhio se vuoi comprare casa a Milano
Milano non è più solo il Duomo, CityLife o Corso Como. Oggi, chi vuole comprare casa a Milano deve saper leggere le evoluzioni del territorio. Accanto alle zone classiche di pregio (Cadorna, Cairoli, Arco della Pace), si stanno facendo largo nuove aree ad alto potenziale.
- Lambrate: un tempo zona di transito, oggi ospita progetti residenziali anche di fascia alta. La presenza di infrastrutture, parchi e design contemporaneo la rende tra le più dinamiche della città.
- Bovisa e Dergano: beneficiando del progetto Scalo Farini, stanno vivendo una rapida trasformazione, con valori destinati a salire nei prossimi anni.
- Ripamonti e Corvetto: trainate dalla rigenerazione urbana e dall’effetto Olimpiadi, stanno diventando sempre più attrattive per chi vuole investire oggi con una visione a 5-10 anni.
- CityLife e Porta Nuova: restano il cuore pulsante per gli investitori internazionali, grazie alla presenza di headquarter globali e standard architettonici d’avanguardia.
Milano diventa troppo cara? L’hinterland esplode
Quando comprare casa a Milano non è più sostenibile, il passo successivo è ovvio: uscire dal confine urbano. Con una media cittadina che supera ormai i 4.000 euro al metro quadro, l’hinterland diventa il nuovo orizzonte per famiglie giovani e investitori.
Non si parla più solo di Monza o Sesto San Giovanni. Oggi le vere sorprese sono Arese, Bollate, Rho, Lainate e Pero, dove le nuove costruzioni vanno a ruba. «Ci sono progetti che vanno sold-out ancor prima di essere completati», rivela De Caprio.
Queste zone offrono una combinazione ideale: prezzi ancora accessibili, collegamenti efficienti con Milano, e quartieri in rapida evoluzione. Ma attenzione: l’effetto-rialzo dei prezzi si sta già facendo sentire anche qui, complice la difficoltà ad avviare nuovi progetti in città e l’aumento dei costi di costruzione (circa 2.000 €/mq).
Il modello Milano tiene: investire oggi, con intelligenza
A dispetto del rumore mediatico attorno all’inchiesta, il mercato immobiliare milanese non è in crisi. Anzi, si sta trasformando. «Il modello Milano ha generato un’inerzia positiva che non si esaurirà nel breve termine», sostiene Dondi.
Il vero rischio? Che le indagini si protraggano troppo a lungo o si allarghino troppo. In quel caso, il problema potrebbe diventare nazionale, con effetti anche su altri mercati dove operano gli stessi attori coinvolti. Ma per ora, non c’è alcun vantaggio concreto nel “trasferire” gli investimenti altrove: nemmeno Roma sembra beneficiarne.
In sintesi, Milano resta una piazza chiave per chi cerca stabilità, potenziale crescita e protezione del capitale. Ma servono consapevolezza, strategie mirate e la capacità di leggere i segnali prima degli altri.
Conclusione: perché conviene ancora comprare casa a Milano
Il contesto è cambiato, ma le opportunità restano. L’inchiesta urbanistica ha rallentato alcuni processi, ma non ha scalfito la fiducia degli operatori e degli investitori. Comprare casa a Milano oggi significa entrare in un mercato più selettivo, dove le occasioni esistono, ma bisogna saperle riconoscere.
Che si tratti di un trilocale in una zona riqualificata o di un attico in zona emergente, il messaggio è chiaro: chi investe ora, con visione e competenza, potrà ancora cavalcare il ciclo positivo milanese.
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