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Immagina se qualcuno vendesse lo stesso immobile a due persone diverse (doppia alienazione immobiliare), incassando la caparra da entrambi senza sapessero l’uno dell’altro. Ora, chi dei due acquirenti diventerebbe il proprietario effettivo della proprietà, considerando gli obblighi risarcitori derivanti da questa condotta fraudolenta? Questa è una situazione davvero complicata che richiede una risposta urgente. Quindi, chi avrà la meglio? Scopriamolo insieme!
Per comprendere cosa accade in caso di doppia alienazione immobiliare, dobbiamo considerare il concetto di trascrizione, che riveste grande importanza. Questo ci aiuterà anche a capire quali sono le conseguenze nel caso in cui un immobile venga venduto a due persone in comunione mediante una scrittura privata autenticata e successivamente venga ceduto, con un atto separato, a una sola di queste. Sorge quindi la stessa questione: quale atto di compravendita ha la precedenza in caso di doppia alienazione immobiliare?
Il tema, che viene ampiamente trattato nei libri universitari di diritto, è stato riassunto in modo chiaro in una recente decisione della Cassazione. Tuttavia, per comprendere meglio la situazione, è necessario procedere in modo ordinato.
Doppia alienazione immobiliare: chi prevale tra gli acquirenti?
Solitamente, l’acquirente che per primo acquisisce il possesso di un bene mobile ha la precedenza su un altro acquirente interessato allo stesso bene. Tuttavia, questa regola non si applica agli immobili poiché il possesso materiale dell’immobile non è sempre immediato dopo la firma del contratto di vendita. Nel caso di una doppia vendita, non ha la precedenza né chi vi abita per primo, né chi ha firmato per primo il contratto. Ha invece la precedenza colui che ha fatto registrare per primo il contratto di vendita nell’ufficio del registro immobiliare (trascrizione). Questa regola, stabilita dall’articolo 2644 del Codice Civile, si applica a qualsiasi tipo di immobile, inclusi terreni, case, ville e box auto.
Trascrizione di un contratto di compravendita
La trascrizione di un contratto serve a registrare l’acquisto di beni mobili e immobili (come auto, moto e barche) e mantenere i registri pubblici aggiornati. I registri pubblici immobiliari, conservati dall’ufficio del territorio dell’agenzia delle entrate, contengono tutti i dettagli riguardanti la proprietà degli immobili, indipendentemente dal tipo di transazione. Indipendentemente, quindi, che si tratti di vendita, donazione o successione ereditaria. Questi registri permettono di risalire alla storia del bene e controllare se il venditore è il proprietario legittimo e se ci sono ipoteche o pignoramenti. In breve, i registri pubblici sono una fonte preziosa di informazioni sulla proprietà.
Solitamente è compito del notaio che ha redatto l’atto pubblico, occuparsi della trascrizione dei documenti di proprietà degli immobili (come compravendite, donazioni, testamenti, ecc.).
La trascrizione non solo assicura la conoscenza completa di tutti gli aspetti discussi, ma è anche utile per risolvere eventuali dispute tra due acquirenti diversi. Se una persona vende in maniera fraudolenta lo stesso bene a più acquirenti differenti utilizzando atti di vendita successivi, la priorità spetta a chi ha trascritto per primo l’atto di acquisto.
Trascrizione e registrazione: sono la stessa cosa?
Un errore comune è confondere la trascrizione con la registrazione dell’atto notarile. Quest’ultima è un’attività diversa, il cui scopo principale è fiscale. Anche questa attività viene svolta dal notaio, che registra l’atto in un registro, pagando l’imposta di registrazione prima di riscuoterla dal proprio cliente.
Doppia alienazione immobiliare ad uno dei comproprietari
Sull’argomento è possibile citare una vicenda piuttosto insolita, esaminata dalla Corte di Cassazione.
Un individuo ha venduto un terreno a due fratelli con l’intenzione che diventassero comproprietari, e insieme hanno firmato un accordo privato autenticato. Tuttavia, il documento non è stato ancora registrato nei registri pubblici. Prima della registrazione, uno dei fratelli ha persuaso il venditore a cedergli l’immobile in modo individuale tramite un altro atto, che è stato tempestivamente trascritto. La Corte Suprema ha sottolineato che se un proprietario vende lo stesso immobile a più acquirenti con atti successivi, l’acquisto che viene registrato per primo nei registri immobiliari ha la precedenza. Questa regola si applica anche a coloro che diventano acquirenti dopo aver acquistato in comproprietà con altri e registrano immediatamente il titolo nei registri immobiliari.
Cosa succede a chi perde l’affare?
La situazione in cui la prima trascrizione dell’atto di compravendita prevale serve solo a risolvere la disputa tra i due acquirenti. Ciò che rimane da definire è il rapporto tra colui che ha acquistato senza successo e il venditore truffatore.
Quest’ultimo è, infatti, responsabile di fronte a colui che ha registrato per secondo e, di conseguenza, ha perso l’affare. Non è possibile attribuirgli la responsabilità solo perché ha tardato nella registrazione.
Egli ha confidato nella buona fede del venditore e non era obbligato a completare immediatamente l’ultimo passaggio. Pertanto, il venditore dovrà innanzitutto restituire tutti i soldi incassati (o eventuali anticipi) e risarcire i danni derivanti dalla vendita. Se ciò non avviene in modo amichevole, si può procedere legalmente contro di lui.
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