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Il mercato degli immobili ha superato le migliori aspettative nel 2022 riportando, nonostante lo scenario avverso, un numero record di compravendite degli ultimi dieci anni. Inoltre, il rialzo dei tassi non sembra compromettere il mercato della casa nel prossimo futuro. Al contrario, il mercato sembra imboccare la via di un nuovo ciclo immobiliare. Sono solo alcuni dei dati riportati nel report “Casa vs Tasso. L’inizio e la fine di un nuovo ciclo immobiliare?” dell’ufficio Studi Gabetti.
I numeri del mercato degli immobili residenziali del 2022
Guardando all’intero anno 2022, si è verificato un aumento del 5% nelle compravendite rispetto al 2021 (anno in cui si era registrato un aumento del 34% rispetto al 2020, anno della pandemia), con un totale di 784.486 transazioni (dati forniti dall’Agenzia delle Entrate). Cosa dimostrano questi numeri? Nonostante un contesto macroeconomico dominato dall’aumento dell’inflazione e dei tassi d’interesse, le intenzioni di chi vuole comprare o vendere casa non sono state influenzate.
Entrando più nel dettaglio, le transazioni registrate sono state:
- 181.766 nel primo trimestre (+12% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente);
- 219.082 nel secondo trimestre (+9%);
- 175.267 nel terzo trimestre (+1,6%);
- 208.371 quarto trimestre (-2,1%).
Questi dati mostrano una variazione sempre minore fino a diventare negativa nell’ultimo trimestre dell’anno.
Secondo Gabetti, si tratta di una diminuzione temporanea nel mercato immobiliare, dovuta alle misure precauzionali adottate da coloro che intendono acquistare una casa nel medio periodo. Che la ricerca di una casa rimanga una priorità per gli italiani, è un dato di fatto. Tuttavia, l’aumento dei prezzi al consumo e dei tassi dei mutui ha portato i potenziali acquirenti a prendere un atteggiamento di “aspettare e vedere”.
Secondo Marco Speretta, direttore generale del Gruppo Gabetti, il 2022 si è concluso positivamente e la prima parte del 2023 vedrà un mercato residenziale stabile. Questo darà il via a un nuovo ciclo immobiliare nel secondo semestre dell’anno, favorito dalla diminuzione dei tassi.
Nel primo semestre del 2022, tutte le aree geografiche hanno registrato un aumento positivo delle compravendite:
- +3,1% al Nord;
- +5,0% al Centro;
- +8,0% al Sud.
Complessivamente, i capoluoghi hanno registrato un aumento del +5,5%, mentre le province del +4,3%. Guardando alle maggiori città italiane per popolazione, nel 2022 sono state registrate complessivamente 130.440 transazioni, con un aumento del +5,1% rispetto al 2021. Allo stesso tempo, le stesse province hanno registrato un aumento del +2,9% rispetto al 2021. Tutte le città hanno segnato un trend positivo: in particolare, Bari ha registrato una crescita del +25,3% rispetto al 2021, seguita da Palermo (+11,3%), Milano (+6,1%), Torino (+5,9%), Bologna (+3,4%), Genova (+3,0%), Roma (+3,0%), Napoli (+2,6%), Padova (+2,2%) e Firenze (+2,1%).
L’andamento dei prezzi
Secondo i dati raccolti sulle quotazioni immobiliari della rete franchising del Gruppo Gabetti, nel 2022 si è registrato un aumento del 2,7% dei prezzi.
Nel secondo semestre del 2022, tutte le grandi città hanno registrato un incremento. Milano ha registrato la maggiore crescita passando dal 2,2% nel primo semestre al 6,9% nel secondo semestre. Seguono Firenze (da 1,7% a 3,2%) e Palermo (da 0,5% a 1,0%). Nel complesso, i prezzi sono cresciuti maggiormente a Milano (+9,1%), Firenze (+4,9%), Bari (+3,2%) e Bologna (+2,3%) nel corso dell’anno. Tuttavia, i tempi di vendita e gli sconti concessi alla chiusura delle trattative sono rimasti stabili, con una media di 4,2 mesi e uno sconto medio del 10,5%.
L’influenza dell’aumento dei tassi di interesse sul mercato immobiliare e previsioni per il 2023
L’aumento dei tassi d’interesse ha influenzato la richiesta di mutui per acquisto abitazione. L’erogato complessivo alle famiglie è stato di 42,4 miliardi di euro nel primo trimestre 2022, con una diminuzione del 7% rispetto al Q1-Q3 2021.
Secondo un sondaggio del Gruppo Gabetti, l’aumento dei tassi sui mutui è considerato il principale motivo che contribuirà all’eventuale diminuzione delle compravendite nei prossimi mesi.
Nel primo semestre 2022, le richieste di mutuo residenziale hanno registrato un andamento positivo, mentre nel secondo si è verificata una contrazione causata dall’innalzamento dell’Euribor. Si prevede che nel corso del 2023 l’Euribor a 3 mesi si stabilizzi intorno al 3,5% a seguito della politica monetaria della BCE. Tuttavia, se l’obiettivo dell’inflazione al 2% fosse raggiunto nel 2024, si dovrebbe registrare una discesa dei tassi sotto la soglia del 3%.
La domanda di immobili residenziali
L’aumento della domanda di immobili residenziali è stato registrato dal 38% delle agenzie nel primo semestre del 2022, mentre è rimasta stabile per il 37%. Nel secondo semestre dell’anno, il 52% delle agenzie ha assistito a una diminuzione della domanda, rispetto al 42% del primo. Questi sono i risultati della Survey alle agenzie affiliate del Gruppo Gabetti alle quali è stato somministrato un questionario di 20 domande relative al periodo tra luglio e dicembre del 2022. La maggioranza degli acquisti (74%) è stata effettuata per la prima casa. Quelli per la sostituzione della prima casa sono scesi dal 28% del primo semestre al 22% del secondo semestre. Ciò che spinge a cambiare casa è l’esigenza di maggiore spazio, con l’acquisto di un vano in più (77%) o di uno spazio esterno (62%). Il trilocale è stato il taglio dimensionale più acquistato (58%), seguito dai quadrilocali (33%).
Perché le persone scelgono di cambiare casa?
La maggior parte delle persone che sostituiscono la propria abitazione lo fanno perché hanno bisogno di un vano in più. I motivi possono essere svariati e vanno dall’ampliamento della famiglia alla necessità di uno spazio per lo smart working.
Secondariamente, il desiderio di avere uno spazio esterno come un giardino o una terrazza è diventato sempre più importante dopo le restrizioni della pandemia.
In terzo luogo, la vicinanza ai servizi principali è stata una priorità per il 25% dei partecipanti al sondaggio. Il 17% ha dichiarato la necessità di avere un posto auto o un box, mentre il 15% ha preferito un immobile energeticamente più performante. La maggioranza degli acquirenti ha optato per appartamenti in condominio (79%), seguiti da case unifamiliari indipendenti (15%), ville indipendenti (4%) e soluzioni bifamiliari (2%). Come accennato, i trilocali (58%) sono stati il taglio dimensionale più richiesto, seguiti dai quadrilocali (33%). La maggioranza ha preferito gli immobili da riqualificare (47%) rispetto a quelli già riqualificati (41%). Solo il 12% ha scelto immobili di nuova costruzione, probabilmente a causa del costo medio di costruzione dei cantieri, influenzato dalla congiuntura economica internazionale.
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Buongiorno, forse la provincia di Pisa non è in Italia. Qui nonostante i prezzi bassi, la grande quantità di offerta le compravendite languono. Le banche chiedono garanzie a tutta la famiglia!
È una situazione simile in tutta Italia.
Visti i precedenti con i mutui e le sovraesposizioni mal gestite, oggi le banche tendono a garantirsi molto di più rispetto agli anni precedenti.
Vi posso assicurare che non comprano nemmeno le case green, costano troppo e gli stipendi sono bassi