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Il mercato europeo dell’immobiliare commerciale continua ad essere molto allettante per gli investitori e sta riprendendo il suo trend di crescita. Nel primo semestre 2022, gli investimenti immobiliari sono aumentati del 70% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, per un totale di circa 20 miliardi €. A questa crescita sono però seguiti rallentamenti causati dall’aumento dell’inflazione e dei tassi, dall’incertezza economica e dal conflitto russo-ucraino, nonché dall’aumento dei costi dell’energia. Nonostante questo, alla fine dell’anno sono state completate importanti transazioni che hanno portato il totale degli investimenti a superare quelli del 2021. L’incremento è stato infatti del 20% ed ha permesso di raggiungere i 40 miliardi di euro.
Le previsioni per il mercato immobiliare commerciale nel 2023
Le previsioni immobiliari per il 2023 sono ancora incerte e dipendono dalla sostenibilità economica dei canoni di locazione e dalla loro influenza sui rendimenti. Francia, Germania e Regno Unito rimangono i mercati più attraenti per gli investimenti nell’immobiliare commerciale, con volumi che nel 2022 si sono attestati, rispettivamente, a 6 miliardi, 8,25 miliardi e 8,1 miliardi. Peggiore la situazione in Italia, dove si è registrato un calo degli investimenti, con un valore totale di meno di 1 miliardo di euro. Questi dati emergono dal Rapporto 2023 sul mercato immobiliare commerciale presentato a Milano da Scenari Immobiliari durante il convegno “LIVING IN A TWO-SPEED WORLD – Negozi di città e centri commerciali del nuovo decennio”.
Ecco le parole di Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari:
“I consumatori, in Italia, in Europa, nel mondo sono tornati nei negozi e, nello stesso tempo, le loro abitudini di acquisto online sono diventate continuative e definite. I luoghi del commercio, i negozi, le grandi superfici, stanno cambiando forma e rapporto con lo spazio pubblico. Gli investimenti immobiliari nel settore sono in crescita e, nello stesso tempo, gli investitori istituzionali sono diventati maggiormente speculativi.
Una bipartizione di possibilità, interessi, costumi, sicuramente esemplificativa della realtà ma molto descrittiva dell’attuale società. Una identificazione, anche generazionale, di mercato, di posizionamento, di possibilità, che porta a vivere in un mondo a due velocità, come spesso accade in periodi di insicurezza. I servizi entrano prepotentemente nelle strade di vicinato e negli shopping mall sotto forma di oggetti immobiliari dedicati alla cura, all’intrattenimento, allo sport e alla cultura. I negozi, nella loro accezione tradizionale e alternativa sono inseriti di diritto nei processi di rigenerazione urbana che coinvolgono i luoghi della vita e del tempo libero, adatti a ogni tipo di domanda, sia attraverso interventi sul confine tra esterno e interno nel tessuto denso delle città, sia attraverso percorsi di riattivazione delle attività economiche negli ambiti rarefatti delle periferie, sia nella parziale o totale rimodulazione concettuale delle grandi superfici di vendita”.
Valori di vendita e canoni di locazione
Dopo un biennio negativo, durante il 2022 i valori di vendita e i canoni di locazione sembrano essersi ripresi nei principali paesi dell’Unione Europea. Si è registrato un incremento medio del 1% e si prevede che l’aumento possa superare il 4% nel corso del 2023.
Questa crescita è stata determinata principalmente da alcuni fattori, come:
- il recupero dei livelli pre-pandemici delle visite ai centri commerciali;
- il ritorno rapido o in alcuni casi superiore ai numeri precedenti della presenza turistica nelle principali città europee;
- il processo di riequilibrio tra gli acquisti online e quelli fisici presso i punti vendita.
In Italia, l’incertezza economica che ha caratterizzato il 2022 ha influenzato il settore retail, specialmente gli asset immobiliari situati al di fuori dei centri urbani. Nonostante gli investimenti nella prima metà dell’anno abbiano superato i 550 milioni di euro, il calo registrato nei due trimestri successivi ha portato il totale degli investimenti a poco più di 400 milioni di euro, inferiore del 26% rispetto al 2021 e del 50% rispetto al 2019. La Lombardia ha registrato oltre il 25% degli investimenti a livello nazionale (circa 270 milioni di euro), seguita da:
- Veneto (15%, 134 milioni);
- Emilia Romagna (10%, 84 milioni).
Nel 2022, il mercato italiano degli immobili commerciali ha generato un fatturato di quasi 6,5 miliardi, derivante da vendita e locazione di spazi retail. Tuttavia, vi è stato un calo di 3,7 punti percentuali rispetto all’anno precedente.
Gli investitori istituzionali hanno prestato attenzione alle strade commerciali principali di Milano (via Montenapoleone), Venezia (calle San Moisè) e Roma (via del Corso), che hanno beneficiato del ritorno dei flussi turistici internazionali ai livelli pre-pandemici.
Durante il 2022, gli investitori hanno mostrato interesse verso occasioni opportuniste e value-add riguardanti i Grandi Spazi Commerciali. Molto apprezzati gli asset immobiliari come centri commerciali secondari situati principalmente nel nord della Penisola e nella città di L’Aquila. A livello nazionale, le quotazioni sono rimaste stabili, con previsioni di crescita per il 2023 sia per Centri Commerciali che per gli esercizi di vicinato.
Strade principali e secondarie
Negli ultimi anni, gli immobili situati nelle strade più attraenti delle città hanno visto aumentare notevolmente la loro attrattiva. Stanno infatti attirando non solo i residenti del comune, ma anche i consumatori provenienti da fuori e persino dall’estero. Le vie secondarie attraggono invece principalmente clienti locali e di massa.
Nell’edizione 2023, il Rapporto sul mercato del commercio, ha analizzato circa 28 chilometri di strade principali e 42 chilometri di strade secondarie. Questo rappresenta un aumento rispetto al 2021.
Sono inoltre state aggiunte:
- Napoli, con la scelta di strade del lusso e strade secondarie;
- Forte dei Marmi e Capri per la nuova categoria di centri turistici attrattivi.
Guardando al confronto con i due anni precedenti, si nota che ci sono stati dei cambiamenti nel mercato del commercio. In particolare, si è assistito all’aumento dei marchi e ad una sostituzione di alcune attività, come l’abbigliamento e i servizi, con locali di ristorazione.
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