Il mercato immobiliare italiano ha vissuto un periodo di significative trasformazioni negli ultimi 18 mesi. Secondo il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma, l’attività di compravendita ha subito una flessione, con una riduzione del numero di transazioni di circa l’8%. Questo calo è stato principalmente causato dalla diminuzione del potere d’acquisto delle famiglie e dalle politiche restrittive delle banche sui mutui.
Mutui e Compravendite: Un Mercato in Contrazione
Nomisma riporta che la copertura finanziaria delle compravendite sostenute da mutuo è scesa drasticamente dal 51,9% del primo trimestre 2022 al 38,6% del primo trimestre 2024. Questa riduzione ha escluso dal mercato circa 300.000 famiglie, incapaci di ottenere i finanziamenti necessari per l’acquisto di una casa. Nonostante questo, gli acquisti senza mutuo hanno continuato a crescere del 4,8%, dimostrando un interesse persistente per l’investimento immobiliare tra chi dispone di risorse economiche sufficienti.
Prezzi in aumento e domanda di locazione
I prezzi delle abitazioni, sia nuove che usate, sono in costante crescita. Le abitazioni in ottimo stato hanno visto un aumento del 1,6% nel semestre, mentre quelle in buono stato hanno registrato un incremento del 1,4%. Milano guida questa tendenza con un aumento del 2,4% per le nuove abitazioni e del 2% per le usate, mentre Genova presenta la crescita più contenuta.
Parallelamente, il mercato della locazione è in forte espansione. I canoni di affitto sono aumentati del 2,5% semestrale, con Torino e Firenze che registrano incrementi superiori al 3%. Milano, Roma e Firenze detengono i canoni più elevati, variando tra 780 e 930 euro al mese per un appartamento di circa 80 metri quadrati, mentre Catania, Palermo, Torino e Bari presentano i canoni più bassi, compresi tra 450 e 520 euro al mese.
Tempistiche di compravendita e locazione nel mercato immobiliare italiano
Le tempistiche medie per concludere una compravendita si attestano intorno ai 5 mesi, con Milano che rappresenta l’eccezione più rapida a 4,2 mesi. I contratti di locazione, invece, richiedono tempi molto più brevi, mediamente 1,9 mesi, con Bologna che si distingue per la rapidità, superando di poco il mese.
Prospettive future del mercato immobiliare italiano
Nonostante il ridimensionamento recente, il rapporto prevede una ripresa graduale del mercato immobiliare italiano. Tuttavia, questa ripresa non sarà immediata a causa della persistente prudenza delle banche nell’erogazione del credito. Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma, sottolinea come la riduzione dei mutui non sia dovuta solo a una flessione autonoma della domanda, ma anche a politiche bancarie più restrittive.
Il report evidenzia, inoltre, come la crescita dei prezzi delle abitazioni, iniziata nel periodo post-pandemico, continui a mantenere un trend positivo. Questo fenomeno è visibile non solo nelle grandi città come Milano e Roma, ma anche in altre città come Firenze, Bologna e Padova. Le abitazioni in ottimo stato sono particolarmente richieste, seguite da quelle in buono stato, che continuano a vedere aumenti nei prezzi.
L’Analisi Dettagliata dei Principali Mercati Italiani
Il rapporto offre un’analisi approfondita delle performance immobiliari nelle 13 principali città italiane: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia. Milano si distingue non solo per l’aumento dei prezzi delle abitazioni, ma anche per la rapidità con cui si concludono le transazioni. La città meneghina, infatti, detiene il primato per la velocità delle compravendite, con un tempo medio di 4,2 mesi.
Il Mercato della Locazione: Una Domanda in Crescita
Il mercato della locazione è caratterizzato da una domanda in costante aumento, che ha portato a un incremento dei canoni di affitto. Torino e Firenze hanno registrato gli aumenti più significativi, superiori al 3% semestrale. Questo trend riflette un cambiamento nelle preferenze degli italiani, che sempre più spesso optano per la locazione anziché l’acquisto, a causa delle difficoltà nell’ottenere mutui e del costo elevato delle abitazioni.
I Canoni di Affitto nelle Principali Città
Milano, Roma e Firenze si confermano le città con i canoni di affitto più elevati, con valori compresi tra 780 e 930 euro al mese per un appartamento di circa 80 metri quadrati. In queste città, la domanda di locazioni è particolarmente alta, spinta dalla presenza di numerosi studenti universitari e professionisti. Al contrario, Catania, Palermo, Torino e Bari offrono canoni più contenuti, tra 450 e 520 euro al mese, rendendole città più accessibili per chi cerca un’abitazione in affitto.
Tempistiche per Affitti e Compravendite
La rapidità delle operazioni immobiliari varia significativamente tra compravendite e locazioni. Mentre per finalizzare una compravendita sono necessari in media poco meno di 5 mesi, i contratti di affitto richiedono tempi molto più brevi, mediamente 1,9 mesi. Bologna si distingue ancora una volta per la rapidità, con tempi di locazione che superano di poco il mese.
Conclusioni e Prospettive Future per il mercato immobiliare italiano
In conclusione, il mercato immobiliare italiano si trova in una fase di transizione, con sfide significative ma anche opportunità per chi ha la capacità economica di investire senza dipendere dal credito bancario. La ripresa prevista sarà lenta, ma con una traiettoria ascendente che offre speranze di stabilità e crescita futura. Nomisma sottolinea come la prudenza degli istituti di credito continuerà a influenzare il mercato, ma l’interesse per l’investimento immobiliare rimane vivo tra le famiglie italiane.
Le dinamiche del mercato immobiliare sono complesse e influenzate da molteplici fattori, tra cui l’andamento dell’economia, le politiche bancarie e le preferenze abitative degli italiani. Resta da vedere come evolveranno queste tendenze nei prossimi mesi e anni, ma gli indicatori attuali suggeriscono una ripresa graduale e una crescita sostenuta del mercato immobiliare italiano.
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