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Vento in poppa per il mercato immobiliare italiano che, nonostante la fragilità del quadro economico, nel primo semestre del 2022 ha registrato una crescita dei valori e delle transazioni.
È quanto emerge dalla conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa per la presentazione delle nuove analisi sul mercato immobiliare e creditizio che si è tenuta a Milano lo scorso 19 ottobre.
“Il desiderio di acquistare casa – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – ha continuato ad animare un mercato che, negli ultimi tempi, non ha conosciuto rallentamenti grazie all’importante sostegno del settore del credito. Nel periodo considerato, inoltre, la forte inflazione ha suggerito il mattone come forma di difesa del capitale che è stato così riversato nella casa vacanza e nella casa da mettere a reddito. Alla domanda in crescita si è contrapposta un’offerta non adeguata, in quantità e in qualità, in seguito anche alla carenza di materie prime e agli aumentati costi di queste ultime. Si conferma l’interesse per le case efficienti alimentato anche dai rincari energetici che si stanno sperimentando”. “Nel primo semestre del 2022 – continua Megliola – le compravendite residenziali in Italia sono state 400.487 con un incremento del 10,1% rispetto allo stesso periodo del 2021. I comuni capoluogo hanno registrato un tasso di crescita dei volumi leggermente superiore rispetto a quello dei comuni non capoluogo, invertendo un trend delineatosi nel 2021 sulla spinta della ricerca di case più grandi, con spazi esterni e più accessibili. Per queste ultime realtà l’incremento dei volumi è stato del 9,8% contro il 10,7% dei comuni capoluogo”.
Il mercato immobiliare: le compravendite
L’analisi presentata riporta che i prezzi delle case sono cresciuti e, sull’onda del semestre precedente, le grandi città registrano un aumento dell’1,8%, la variazione più elevata dal II semestre del 2017. In testa abbiamo come sempre Milano, con un aumento del +4%, seguita da Bari con +3,8%. Anche nell’hinterland delle metropoli i valori delle case subiscono una flessione, chiudendo la prima parte del 2022 con una crescita dell’1,5%.
Per quanto riguarda i capoluoghi di provincia, aumenti superiori alla media si sono registrati a Ferrara (+8,5%), Reggio Emilia e Trieste (+6,8 per cento). Anche le tempistiche di vendita sembrano favorevoli, toccando i 108 giorni, il minimo storico mai raggiunto negli ultimi dieci anni, 6 in meno rispetto alla rilevazione di un anno fa. Milano e Bologna si confermano le città più veloci rispettivamente con 52 e 69 giorni. In coda Bari, con 141 giorni e Palermo, con 132 giorni.
Quali sono le tipologie abitative più richieste?
Al primo posto troviamo i trilocali, con un 40,2%, seguiti da bilocali e quadrilocali con rispettivamente il 24% e 24,2 per cento. Le soluzioni abitative nuove o in buono stato sono preferite rispetto a quelle da ristrutturare, che devono fare i conti con i rallentamenti dovuti all’aumento dei costi delle materie prime e alla difficoltà di approvvigionamento dei materiali.
Uno dei fattori in grado di determinare la dinamicità del mercato è lo sconto medio sul prezzo richiesto che si attesta intorno al 7,8%, in diminuzione rispetto a al 2021 (-8,2%).
Il mercato immobiliare: le locazioni
Nuovo vigore anche nel comparto delle locazioni dove, grazie al rientro degli studenti, dei lavoratori fuori sede e con il ritorno importante dei turisti, i canoni riprendono a crescere registrando:
- + 2,1% per i monolocali;
- + 2,4% per i bilocali;
- + 2,2% per i trilocali.
Diversa la situazione di Milano in cui si attestano variazioni più elevate rispetto alle altre città con +4,8% per i monolocali, +4,7% per i bilocali, +4,5% per i trilocali.
Bene anche le località turistiche, con un aumento dei prezzi delle case vacanza:
- + 1,5% in montagna;
- + 4,3% al lago;
- + 2,4% al mare.
Andamenti e tendenze
L’analisi realizzata attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa nei semestri compresi tra il 2019 e il 2022 e che in questa prima parte dell’anno ha riguardato 23.440 compravendite e 4.268 contratti di locazione, evidenzia che alcune tendenze comparse con l’arrivo della pandemia sono, seppur con minore intensità rispetto al 2020 e al 2021, ancora in atto, mentre altre sono tornate a livelli standard.
“L’andamento del mercato immobiliare dei prossimi mesi è strettamente legato agli sviluppi economici e a come questi impatteranno sul settore creditizio e sull’atteggiamento delle banche con cui il desiderio di acquistare casa dovrà fare i conti” conclude Megliola.
“Ci aspettiamo potenziali acquirenti più prudenti, soprattutto tra le fasce più giovani di età e quelle con disponibilità di spesa più bassa. Le nostre previsioni per la fine dell’anno sono per una diminuzione dei volumi di compravendite (730 mila) e per un aumento dei prezzi (tra +2% e +4 per cento). La pandemia e gli effetti del conflitto bellico che stiamo ancora sperimentando chiedono al mercato immobiliare di rispondere a una chiamata di responsabilità. Occorre monitorarlo costantemente al fine di individuare nuove tendenze ed esigenze a cui sarà necessario rispondere affinché esso diventi un importante volano di sviluppo economico, coesione sociale e rispetto ambientale”.
Per quanto riguarda il comparto delle compravendite a scopo di investimento, nel primo semestre si è attestato un aumento degli acquisti del 16,8%, specialmente nelle grandi città. Al primo posto troviamo infatti Napoli che guida la classifica con una forte presenza di investitori (34,9%). Anche a Milano si registra nel 2022 un ritorno degli investitori immobiliari, che si attestano al 23,2% sul totale delle compravendite in città.
Ma l’attenzione non è rivolta solo alle grandi città, anzi.
È infatti in crescita anche la percentuale di acquisti di abitazioni principali in comuni non capoluogo (35,9%) e nell’hinterland delle grandi città (26,9%). Oggi a Milano solo il 54% dei residenti acquista in città, a fronte del 65,3% del 2019.Questo dimostra che i milanesi che comprano nell’hinterland sono in aumento.
Come accennato, la tipologia immobiliare più compravenduta in Italia è il trilocale (34,9%), seguita da soluzioni indipendenti e semindipendenti che arrivano al 20,5%, in crescita rispetto al 2019 ma è in contrazione rispetto al 2021 quando superava il 22 per cento.
In salita anche le compravendite di abitazioni in classe energetica A e B (6,8%), anche se nel primo semestre del 2022 si assiste ad una leggera contrazione dovuta con probabilità ad una scarsa offerta di queste tipologie.
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