Previsioni Mercato immobiliare 2023: gli esperti sulla bolla e la crisi

Indice

1 Previsioni mercato immobiliare 2023-2024
2 Mercato immobiliare 2023: previsioni di una ripresa
3 Dove investire nel mercato immobiliare in Italia?
4 Savills: l’immobiliare è il miglior investimento attuale?
5 Come saranno i tassi dei mutui nel 2023?
6 Quale mutuo conviene fare oggi?
7 Quanto sono aumentati gli affitti? Le previsioni 2022-2024
8 Quanto costeranno le case nel 2023?
9 Superbonus: come cambia il superbonus al 2023?
10 Dove conviene comprare immobili in Europa?
11 Quanto sarà l’inflazione nel 2023?
12 Come cambierà il mercato immobiliare nei prossimi anni?
13 Previsioni mercato immobiliare 2023

Quali sono le previsioni del mercato immobiliare nel 2023? Diamo un’occhiata alle analisi aggiornate. Secondo RE/MAX, il rallentamento del mercato immobiliare iniziato nella seconda metà del 2022 proseguirà anche nel 2023. Tuttavia non ci sarà una vera crisi immobiliare. La riduzione dei prezzi degli immobili rappresenterà infatti una opportunità di investimento e l’immobiliare si confermerà un’opzione sicura contro l’inflazione. In generale, il mercato si stabilizzerà allineandosi ai i trend di crescita del 2019, con una buona domanda supportata dall’abbassamento della curva dei prezzi delle case.

“Sebbene sia impossibile prevedere il futuro, il settore immobiliare nei prossimi mesi/anni presenterà grandi sfide ma anche interessanti opportunità, sia per i venditori che per gli acquirenti”. le parole di Dario Castiglia, Amministratore Delegato e fondatore di RE/MAX Italia. “Non prevediamo una crisi immobiliare per il prossimo anno perché, nonostante i rialzi, i tassi di interesse sono ancora su livelli interessanti se confrontati con i picchi raggiunti negli anni passati. Certamente le condizioni sono diverse dai minimi storici degli ultimi anni, ma crediamo che gli acquirenti si abitueranno al nuovo regime”.

Previsioni mercato immobiliare 2023-2024

Le previsioni sul probabile temporaneo rallentamento nel mercato immobiliare nel 2023/2024 offrirà quindi interessanti opportunità di investimento. Castiglia sostiene che sarà un mercato più calmo con condizioni favorevoli per coloro che hanno liquidità o che possono accedere al credito. Questa situazione soddisfa i desideri di molti, sia italiani che europei, come evidenziato dall’indagine condotta da RE/MAX Europe, intervistando 16mila consumatori in 22 Paesi. Gli italiani compreranno ancora casa nel 2023? Secondo i dati, il 45% degli intervistati in Europa è più propenso ad acquistare un immobile rispetto ad un anno fa, con una percentuale che sale al 50% in Italia. Tra gli europei che stanno considerando l’acquisto di un immobile, uno su quattro sta valutando la possibilità di farlo in un paese diverso dal proprio. Una delle destinazioni più papabili sembra essere l’Italia, che si posiziona al 4° posto tra le mete più ambite sia per trasferirsi che come investimento.

Le previsioni immobiliari parlano quindi di una diminuzione delle transazioni del 8-9% rispetto al 2022, ma con un numero di compravendite superiore al 2019. La contrazione del mercato immobiliare comporterà una lieve riduzione degli impieghi da parte delle banche. Nel primo semestre del 2023 i tassi d’interesse, sebbene in aumento, dovrebbero stabilizzarsi o, al peggio, aumentare solo lievemente. Secondo Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX, società di intermediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, si è assistito inoltre ad un ritorno al tasso fisso, che congela le condizioni allo status quo, probabilmente anche per rispondere a un bisogno affettivo di chi accende un mutuo.

Mercato immobiliare 2023: previsioni di una ripresa

Secondo l’ultimo report di Gabetti sul mercato immobiliare residenziale, si prospettano 5 rischi che potrebbero portare ad un calo delle compravendite:

tassi d’interesse dei mutui in ulteriore crescita;
inflazione;
aumento dei costi per l’energia;
aumento dei costi per i materiali edili;
scarsa offerta immobiliare.

Secondo gli operatori del mercato immobiliare intervistati, nel 2023 potrebbero presentarsi due scenari:

per il 35% degli operatori, il 2023 avrà un andamento leggermente negativo rispetto al 2022;
il 30% circa ritiene invece che l’anno appena iniziato seguirà la linea del 2022.

Ecco a riguardo le parole di Marco Speretta, direttore generale del Gruppo Gabetti: “Mentre il 2022 ha confermato il trend positivo post pandemico cominciato nel 2021 e chiuderà probabilmente oltre le 700.000 compravendite, il 2023 è un anno che si apre con più incognite dettate da una situazione geopolitica, energetica e inflattiva volatile. Per il 2023, la determinante che più inciderà sull’andamento del mercato residenziale, è certamente l’andamento dei tassi di interesse sui mutui, il cui aumento registrato nel 2022 non ha per il momento inciso sulle compravendite. Questo a conferma del fatto che ci troviamo di fronte a un aumento dei tassi che però non è ancora ritenuto oltre il livello di guardia tanto da generare allarmismo tra investitori e potenziali acquirenti. Tuttavia, è chiaro che un ulteriore innalzamento della curva inflattiva, che spingerebbe ancora la BCE ad aumentare i tassi, potrebbe determinare una contrattura nella domanda di acquisto”.

Quali sono quindi le prospettive per il 2023? Secondo Speretta “il mercato continuerà a essere guidato da chi cerca abitazioni più grandi (anche come conseguenza dello smartworking), da chi punta all’efficienza energetica cercando abitazioni più ecosostenibili e dalla crescente sensibilità verso la domotica e la tecnologia che spingerà molti verso l’acquisto di nuove costruzioni”.

Dove investire nel mercato immobiliare in Italia?

Quali sono i comparti immobiliari più promettenti per il 2023? Il consiglio di Savills Investment Management è quello di prepararsi fin da ora per trarre vantaggio dalla prossima ripresa dei mercati immobiliari dei prossimi mesi. La società prevede infatti che il prossimo anno sarà difficile a causa della situazione economica internazionale e gli effetti saranno percepiti anche nel settore immobiliare.

Per questo motivo è importante agire in anticipo. Gli asset moderni, situati in posizioni strategiche, con forti flussi di cassa e credenziali ambientali, sociali e di governance (ESG) sono quelli con maggior potenziale. Secondo Savills, i settori con le opportunità più interessanti saranno la logistica urbana, il food retail e il residenziale specializzato.

Nelle previsioni sul mercato immobiliare del 2023 di Savills IM per l’Italia vi è la crescita dell’interesse per la logistica urbana. Questo, in particolare, a causa dell’aumento previsto dell’e-commerce e del cambiamento nei comportamenti d’acquisto dei consumatori. Buone nuove anche per il settore immobiliare residenziale. Sia quello specializzato (residenze per anziani e alloggi per studenti) che quello tradizionale (edifici multi-familiari), sono ancora poco sviluppati ed hanno grandi potenzialità a causa delle dinamiche demografiche, dell’urbanizzazione e dell’istruzione.

Anche l’interesse per il comparto della grande distribuzione alimentare (supermercati di piccole dimensioni in aree urbane) continuerà a crescere. Il settore è diventato sempre più attraente per gli investitori perché ha dimostrato una grande resilienza dei flussi di reddito durante la pandemia e garantisce ottimi rendimenti. Inoltre, i beni alimentari sono generalmente meno soggetti alle variazioni della spesa discrezionale dovute a flessioni economiche. Inoltre, gli uffici situati nelle migliori posizioni, con spazi moderni, efficienti e sostenibili, continueranno ad essere supportati dallo squilibrio tra domanda e offerta e manterranno un peso rilevante nei portafogli degli investitori istituzionali.

Savills: l’immobiliare è il miglior investimento attuale?

“È chiaro che il 2023 presenterà delle sfide per gli investitori real estate. L’entità dell’espansione degli yields è ancora da vedere e condizioni penalizzanti attendono chi deve rifinanziare i propri portafogli nei prossimi 12-24 mesi. Tuttavia, questo periodo di forte stress dei mercati presenterà delle opportunità per gli investitori con la necessaria conoscenza del mercato”, il commento di Kiran Patel, Global CIO and Deputy Global CEO di Savills IM.

“Le forti tendenze strutturali associate all’urbanizzazione avvantaggiano sia il food retail che la logistica urbana. Abbiamo una visione positiva sul settore del residenziale specializzato (RSA e Student Housing) oltre al Multi-family in affitto”, aggiunge.

Secondo Patel nel prossimo anno non mancheranno le sfide ma, diversamente dalle precedenti recessioni globali, ci sono forti e positivi segnali di tenuta del settore immobiliare.

“L’utilizzo della leva è più moderato, l’offerta di nuovi immobili è più limitata e i livelli occupazionali appaiono più solidi. Riteniamo che questo periodo difficile sarà di breve durata e quindi di concentrare le acquisizioni su settori con solidi fondamentali strutturali. Quando i prezzi si saranno adeguati, sarà un ottimo punto di ingresso nella prossima ripresa dei mercati”, conclude.

Come saranno i tassi dei mutui nel 2023?

Come sappiamo, il 15 dicembre 2022 la Banca Centrale Europea (BCE) ha aumentato i tassi direttori, portando il costo del denaro al 2,50%. Secondo le previsioni, un ulteriore aumento fino al 3% è molto probabile.

Qual è il motivo di questa politica monetaria? Primo fra tutti il tentativo di frenare l’aumento dell’inflazione che, nell’Eurozona a novembre 2022 era del 10,1%. Un tasso elevato ma comunque in calo rispetto al mese di ottobre (10,6%).

Questi aumenti dei tassi direttori hanno effetti sull’intera economia, inclusi i mutui. E non è un caso che nel 2022 si sia assistito ad una crescita progressiva dei tassi d’interesse sui mutui.

Con un ulteriore intervento della Banca Centrale Europea , l’indice dei mutui a tasso variabile potrebbe presto raggiungere il 4%, allo stesso livello dei mutui a tasso fisso.

Quale mutuo conviene fare oggi?

A causa di queste considerazioni, sempre più persone stanno optando per un tasso fisso, poiché limita gli effetti degli aumenti futuri. Le previsioni non sono quindi rosee e si registra un aumento delle surroghe e nel contempo una diminuzione degli importi dei mutui.

Non si può inoltre escludere che i mutui a tasso fisso diventino più convenienti di quelli a tasso variabile. Tuttavia questo è solo uno degli aspetti che interessa il mercato immobiliare del 2023 che, nonostante la ripresa del 2022, nei prossimi mesi potrebbe subire un crollo. L’Osservatorio immobiliare di Nomisma prevede infatti un calo del 13% delle transazioni. Alcune previsioni parlano di una contrazione del mercato immobiliare del 10%, mentre altre prevedono una situazione di stabilità. Tutti concordano però sul fatto che i prezzi degli immobili rimarranno stabili.

Secondo Nomisma, i mutui – sia a tasso fisso che variabile – sono quindi destinati ad aumentare. Il mercato immobiliare nel 2023, al meglio, rimarrà stabile, mentre secondo voci più pessimistiche subirà una significativa contrazione. Quest’ultima situazione potrebbe non comportare una diminuzione dei prezzi.

Questo significa che ciò che abbiamo di fronte è un quadro di incertezza e pessimismo. Non è quindi da escludere che, a causa dell’aumento dei prezzi e delle bollette, di politiche monetarie incerte e di un futuro economico globale incerto, la scelta più saggia possa essere quella di attendere prima di accendere un mutuo.

Quanto sono aumentati gli affitti? Le previsioni 2022-2024

Secondo l’analisi di Nomisma, i prezzi e il canone di locazione delle 13 città monitorate, nei prossimi anni continuerà a crescere. Fattore che proteggerà le città italiane dal rischio di una bolla immobiliare. Nel 2022 c’è stato un aumento semestrale del 2,1% nei prezzi immobiliari e del 0,6% annuale. Alla fine del 2022, la crescita media delle 13 principali città italiane sarà del 2,7% (con Milano che crescerà del 5,9% e Venezia del -0,9%).

Si prevede che anche i canoni di affitto delle 13 città monitorate aumenteranno, con una media del 2% (Milano +4,4% e Palermo -0,5%). Ciò è dovuto al fenomeno degli affitti brevi che stanno sottraendo alloggi alle locazioni a lungo termine, considerate meno redditizie.

Come evidenziato nel rapporto di Nomisma, per ottenere la stessa redditività annuale di un contratto di affitto tradizionale per un appartamento da 50-70 mq, a Milano sono sufficienti 141 giorni di occupazione, a Venezia 116, a Bologna 119, a Firenze 125, a Roma 188, a Napoli 205.

Quanto costeranno le case nel 2023?

Andiamo a vedere se i prezzi delle case scenderanno nel 2023.

In generale, i prezzi delle abitazioni aumenteranno del 2,9% nel 2022, dello 0,7% nel 2023 e dello 0,5% nel 2024. Nel segmento uffici, i prezzi aumenteranno dello 0,5% nel 2022 per poi diminuire dello 0,4% nel 2023 e dello 0,1% nel 2024. Per i negozi si prevede un aumento dei prezzi dello 0,6% nel 2022, dello 0,1% nel 2023 e dello 0,3% nel 2024.

Superbonus: come cambia il superbonus al 2023?

Il superbonus sarà ancora disponibile nel 2023, grazie alle novità introdotte dal governo Meloni. Con il decreto Aiuti-Quater e la legge di bilancio, ci sarà una proroga per le case unifamiliari con una detrazione ridotta al 90%. Per i condomini e le villette a schiera che rispettano determinate scadenze, sarà possibile continuare a beneficiare dell’ecobonus al 110%.

Secondo Nomisma, sono circa 2,4 milioni le famiglie che richiederanno questa agevolazione nel 2023, in calo del 12% rispetto all’anno precedente. Questo significa che, diversamente dalle previsioni originarie, circa un terzo delle famiglie interessate non utilizzerà più questa misura.

“L’aliquota al 90% non determinerà un abbandono di interesse da parte delle famiglie italiane verso la misura” le parole di Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo di Nomisma. “Dall’indagine del nostro 110% Monitor emerge come le famiglie abbiano incorporato la consapevolezza che il superbonus non sarà totalmente gratuito. Per recuperare parte delle famiglie rinunciatarie occorre garantire una copertura economica della quota di incentivo mancante, attraverso ad esempio prodotti finanziari dedicati o attraverso sistemi di remunerazione dell’investimento in modalità ESCO, vale a dire attingendo ai benefici economici garantiti dai risparmi in bolletta. Ritengo che i tempi siano maturi per questo tipo di prodotto che potrà fornire una maggiore stabilità e incentivare una domanda reale. C’è da dire – continua Marcatili – che tutto ciò avverrà a condizione che venga reso nuovamente operativo il meccanismo dello sconto in fattura”

Dove conviene comprare immobili in Europa?

In riferimento all’andamento del real estate europeo, il report di S&P Global Ratings prevede un calo delle quotazioni immobiliari, principalmente nel settore residenziale. Una tendenza che continuerà per tutto il 2023 e in alcuni casi fino al 2024, senza alcuna prospettiva di ripresa solida fino al 2025.

Gli analisti di S&P affermano che l’aumento dei tassi sui mutui avrà un impatto significativo sui prezzi delle case e sugli investimenti immobiliari. Ci vorrà quindi del tempo perché il mercato si adatti a questi tassi di interesse più elevati ed è possibile che alcuni Paesi ci metteranno più tempo di altri.

Tuttavia, il report sottolinea la presenza di alcuni fattori che potrebbero attenuare l’effetto degli aumenti dei tassi di interesse. Tra questi l’offerta limitata, un mercato del lavoro solido, l’elevata ricchezza delle famiglie e un cambiamento nelle preferenze degli acquirenti.

Scenari Immobiliari prevede che, dopo l’aumento di fine 2022 del 4,5% dei prezzi delle case nei cinque Paesi più industrializzati, nel 2023 la crescita raggiungerà il 6,5%. Nel 2022, in Italia, le transazioni immobiliari residenziali sono diminuite del 5,3% (710mila compravendite). Per l’anno in corso è prevista un’ulteriore discesa, pari a circa 6 punti percentuali.

Il settore del retail presenta un quadro incerto per quanto riguarda i prezzi, che con un aumento previsto per il 2023 di circa il 4,3%. Tuttavia, gli investitori hanno mostrato interesse per il settore, aumentando i loro volumi del 31% nella prima metà del 2022 e raggiungendo un totale di 10,3 miliardi di euro. Per quanto riguarda il settore della logistica, le previsioni sono positive ma meno ottimistiche rispetto agli anni precedenti: per il 2023 si prevede infatti un aumento di un punto percentuale in più rispetto a quest’anno (2,9%).

Quanto sarà l’inflazione nel 2023?

Secondo Daniel While, Head of Research, Strategy and Sustainability di Primonial REIM, l’incertezza principale per il 2023 riguarda l’inflazione. Ed è inevitabile chiedersi:

se scenderà ulteriormente, come registrato a novembre e dicembre;
quali saranno i risvolti della componente energetica dell’inflazione causata dalla guerra in Ucraina;
a quale livello di inflazione la BCE riterrà che i tassi debbano essere stabilizzati.

La maggior parte degli esperti ritiene che l’inflazione raggiungerà un plateau. Tuttavia, a causa dei rischi per la sostenibilità del debito pubblico e privato e dei rischi politici di una crisi sociale, ci si aspetta che i rialzi dei tassi siano più moderati.

Nonostante il quadro incerto, non c’è alcun segno di perdita di interesse da parte degli investitori per il mercato immobiliare nel 2023. Specie per i settori aciclici come l’immobiliare sanitario o per i prodotti con driver demografici di performance, come l’edilizia abitativa. Si prevede inoltre che, non appena sarà opportuno, gli investitori torneranno. In particolare perché il mercato degli affitti è in buona salute, anche nel settore degli uffici di alta qualità.

Come cambierà il mercato immobiliare nei prossimi anni?

Per il 2023, Knight Frank ha previsioni importanti per il mercato immobiliare 2023/2024. Le previsioni del 2023 annunciano un aumento del 2% dei prezzi degli immobili residenziali di lusso a livello globale. Questa previsione è leggermente inferiore rispetto a quella di sei mesi fa, che riportava un possibile aumento del 2,7%. L’inflazione sta quindi influenzando i prezzi immobiliari, ma comunque indica una crescita superiore a sei degli ultimi dieci anni nel segmento immobiliare di pregio. La città che vedrà crescere maggiormente i prezzi immobiliari nel 2023 è Madrid. Milano al momento è una “safe zone”: l’aumento incontrollato dei prezzi potrebbe causare una bolla immobiliare e finirebbe per renderla troppo costosa rispetto al mercato.

Secondo Nuveen Real Estate, a livello globale nel 2022 il settore immobiliare ha registrato prestazioni migliori rispetto alla maggior parte degli altri settori. Fattore che ha premiato gli investitori che, negli ultimi 10 anni, hanno continuato ad aumentare la loro esposizione.

Previsioni mercato immobiliare 2023

Tuttavia, nel mercato immobiliare 2023 si prevedono fasi di calo, con perdite di valore su alcuni segmenti. Ma anche se il mercato dovesse rallentare, ci saranno ancora opportunità nel settore immobiliare commerciale.

Secondo Nuveen, tra i principali fattori che guidano il real estate, il rallentamento della crescita è uno di quelli più importanti. L’aumento dei tassi di interesse sta infatti esercitando pressione al ribasso sui valori immobiliari. Nonostante questa non sia la dinamica ideale, ci sono ragioni per nutrire un moderato ottimismo.

L’apprezzamento significativo del capitale ha infatti contribuito a generare rendimenti superiori negli ultimi anni, ma molti investitori puntano sull’immobiliare privato per rendimenti costanti, spesso attingendo ai loro portafogli investiti in reddito fisso per aumentare l’esposizione al settore immobiliare.

Da questo punto di vista, l’immobiliare è ben posizionato, con solidi fondamentali che supporteranno rendimenti stabili nel 2023.

La forte domanda sta inoltre sostenendo i valori immobiliari: i problemi delle catene di fornitura, che stanno continuando a spingere l’inflazione, hanno anche un effetto positivo sui proprietari degli immobili esistenti. La costruzione di nuovi edifici è diventata complessa, comportando una minore attività di sviluppo e un rallentamento nei tempi di consegna. Di conseguenza, in molti mercati il numero di posti sfitti è al di sotto dei livelli medi a lungo termine. Fattore che indica un contesto che continuerà a sostenere la crescita degli affitti e la resilienza dei livelli di occupazione.