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Tassi in crescita, cosa accadrà ai mutui?
La crescita dei mutui sembra non volersi fermare e, di conseguenza, diventare un costo sempre più proibitivo per le tasche degli italiani. Ne parla un articolo del Corriere che, oltre ad analizzare il possibile andamento per i prossimi mesi, simula le possibili strade per risparmiare.
Tasso Euribor 3 mesi
Se una persona ha acceso un mutuo variabile a trent’anni all’inizio del 2020, corre il rischio di vedere raddoppiata la rata iniziale entro fine 2023. Questo se, come si teme, il tasso Euribor raggiungerà il 4%.
Ad esempio, se la prima rata era di 653 euro, la persona dovrebbe pagare 1.326 euro a gennaio 2024, il che rappresenta un notevole aumento che non tutti avevano previsto. Al contrario, chi ha scelto un tasso variabile con un finanziamento ventennale potrebbe avere un aumento del 60% rispetto a quattro anni fa, con una rata di 1.537 euro rispetto ai 911 euro originari. Ovviamente si tratta solo di una stima e non di una previsione precisa dei costi del mutuo variabile.
Ciò che è certo è che l’aumento dei tassi di interesse decisi dalla Bce negli ultimi mesi ha causato un aumento dell’Euribor. E questa tendenza sembra destinata a continuare, dato che si prevede un ulteriore aumento di 50 centesimi per il mese di marzo, con la possibilità di ulteriori incrementi in futuro.
Tutte le simulazioni presenti nelle tabelle di questo articolo si riferiscono a mutui variabili da 200 mila euro indicizzati Euribor 3 mesi oggi con spread iniziale 1,4% (20 anni) e 1,60% (30anni). Si ipotizza che l’Euribor arrivi al 3% per la rata di aprile e al 3,5% o al 4% a fine anno. La conversione a tasso fisso tramite accordo con la banca surroga avviene all’Eurirs di periodo, valori attuali, più lo spread originario del mutuo.
La rata del mutuo è aumentata troppo? Ecco cosa fare
Quali sono le strade a disposizione di chi ha acceso un mutuo a tasso variabile ed ora ha una rata troppo alta?
Per cercare di limitare il più possibile i danni, i titolari di mutuo hanno a disposizione tre strade:
- la surroga;
- la conversione del tasso da variabile a fisso con la propria banca ricorrendo a una norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2023;
- la rinegoziazione del mutuo su base volontaria con la propria banca.
Sebbene quest’ultima strada dovrebbe essere la prima da percorrere è tuttavia con minori possibilità di successo.
Mutui: le condizioni delle banche per cambiarne la tipologia
Secondo le condizioni di mercato attuali, per convertire un mutuo variabile in fisso senza modificarne la durata, le prime due opzioni hanno costi simili. Infatti, in questa fase, una surroga può essere effettuata ad un tasso che può variare da venti centesimi in più a venti centesimi in meno rispetto alla rinegoziazione obbligatoria, la quale ha un tasso stabilito per legge. Quest’ultimo si calcola sommando l’Eurirs della durata più vicina a quella residua del mutuo allo spread praticato per il mutuo variabile. Facciamo un esempio, ipotizzando un mutuo variabile con indice Euribor a 3 mesi a +1,5% ed una durata residua di 15 anni. Un’eventuale trasformazione avverrà a un tasso Eurirs a 15 anni +1,5%.
Le banche sono tenute ad accettare le richieste di modifica, a patto che siano rispettate tre condizioni:
- il mutuo iniziale deve essere inferiore a 200.000 euro;
- l’Isee del debitore non deve superare i 35.000 euro (in base alla normativa del 2012, senza adeguarsi all’inflazione degli ultimi dieci anni);
- non ci devono essere stati ritardi nei pagamenti.
Tuttavia, è importante notare che nessuna banca è obbligata ad accettare la surroga di un mutuo.
Il punto debole della contrattazione
Per quanto riguarda la terza opzione, ovvero la rinegoziazione volontaria, possono esserci delle insidie. Infatti, se il contratto non prevede la possibilità di passare da tasso variabile a fisso con condizioni prefissate, il cliente è in una posizione svantaggiata. In questo caso, la banca non è obbligata ad accettare la richiesta del cliente e può decidere autonomamente il tasso da applicare per il mutuo..
Altre possibili opzioni
Quali sono le altre possibili opzioni? È possibile rinegoziare il mutuo con la propria banca mantenendo il tasso variabile ma:
- allungando la durata del mutuo;
- chiedendo di ricalcolare l’ammortamento del capitale a ogni rata, utilizzando lo stesso tasso degli interessi. In questo modo, quando i tassi aumentano, si restituisce meno capitale e la rata è più bassa rispetto all’ammortamento originario. Al contrario, quando il costo del denaro scende, la rata è un po’ più alta, ma si restituisce più capitale e il debito viene abbassato più rapidamente.
Facciamo un esempio. Il mutuo ventennale partito nel 2020 ha ora come debito residuo 173.026 euro. Se per la rata successiva calcoliamo l’ammortamento come se si trattasse di un mutuo da 173.026 euro al 4,4% della durata di 16 anni, la rata sarebbe di 1.257 euro invece di 1.330.
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