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La situazione di crisi nelle banche causata dall’esplosione della Silicon Valley Bank in America e dalla crisi di Credit Suisse in Europa non deve farci dimenticare l’importanza di un’altra questione cruciale per l’economia globale, ovvero il pericolo di una bolla del mercato immobiliare.
Quando si tratta di immobiliare, valutarne la situazione complessiva può risultare estremamente complesso. Questo perché quando il costo del denaro è basso può costituire una riserva di valore contro eventuali cicli economici negativi. Al contrario, durante i periodi di aumento dei tassi d’interesse, può essere considerato un’attività facilmente liquidabile per trasferire i fondi verso settori in grado di garantire rendimenti sicuri. Ma quando il mercato si immobilizza, le prospettive sono in genere quelle di una tempesta in arrivo.
Lo scenario attuale
Uno scenario che, per nostra fortuna, non si confà assolutamente alla situazione attuale. Nonostante questo, non è possibile chiudere gli occhi dinanzi alle difficoltà di alcuni importanti operatori. La fuga degli investitori dai fondi garantiti dal mercato immobiliare sta infatti portando a restrizioni sui prelievi di risorse o a limitazioni sui ritiri. Questo ha causato situazioni tese come il recente default del fondo Blackstone su un’obbligazione da 531 milioni di euro garantiti da un portafoglio di circa 60 edifici di proprietà della finlandese Sponda Oy. Tuttavia, secondo quanto riportato da un commento di Fitch ripreso da Bloomberg e Reuters, solo 297,1 mld del prestito risultano ancora in sospeso.
Il caso Blackstone
Paolo Mastrolilli, corrispondente da New York per La Repubblica, evidenzia che le operazioni di Blackstone non erano necessariamente sbagliate in partenza. Le complicazioni sono state dovute ad una serie di eventi imprevisti. Tra questi la pandemia, che ha rivoluzionato il panorama del mercato immobiliare, e l’inflazione che ha reso inevitabile l’aumento dei tassi d’interesse. Ciò ha reso il contesto estremamente instabile, con la stretta sui tassi, la sfiducia del mercato e la possibilità di una perdita strutturale di valore degli immobili, creando il rischio di una svalutazione improvvisa dei portafogli immobiliari.
In ogni caso, Blackstone rimane una società solida e non è esposta a problemi strutturali. Tuttavia, non è da escludere che il contesto generale del mercato potrebbe subire un’inversione di rotta dovuta allo stress portato dalle diverse questioni dominanti nell’economia globale. In casi estremi, ciò potrebbe portare a un cambiamento nella struttura di riferimento e nell’ecosistema, ma in modo diverso rispetto alla crisi immobiliare del 2008.
Corriamo gli stessi rischi del 2008?
Siamo quindi in una situazione analoga a quella del 2008? Diciamo che i presupposti sono completamente diversi. Nel 2008, infatti, la bolla del mercato immobiliare si formò a partire dal basso. Oggi, invece, siamo in cima a un decennio in cui il settore immobiliare è stato utilizzato come riserva di valore e attrattore di investimenti strategici da parte di compagnie, fondi e privati. Ma anche come simbolo della crescita dei settori produttivi di molte città, come dimostrano i casi di Milano, Berlino, Barcellona, Londra, Abu Dhabi e Dubai. Ciò di cui ci si potrebbe preoccupare non è tanto di un’ondata di default di individui titolari di mutui bensì di una corsa allo sgonfiamento degli asset più pregiati che potrebbe portare con sé un vento di recessione.
La situazione internazionale
Come riporta da tempo la stampa internazionale, nel real estate non vi sono rischi comparabili al caso Blackstone. Le principali aziende, tra cui Schroders, Columbia Threadneedle, M&G e BlackRock, stanno seguendo il suo esempio, invitando gli investitori immobiliari a limitare i prelievi.
L’obiettivo? Resistere alle pressioni di vendita e attendere una discesa dell’inflazione, che porterebbe al calo dei tassi e alla riduzione della pressione sulla liquidità immobiliare. Infatti, il principale rischio per il settore immobiliare è la caduta dei prezzi, che potrebbe causare danni a milioni di investitori e alle principali città.
Così, l’unica cosa da fare sembra essere fare il possibile per evitare la recessione in tutte le economie ad alto reddito, in cui ogni comparto finanziario, compreso l’immobiliare, potrebbe arenarsi.
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