L’andamento del primo trimestre 2023 dei prezzi delle case nel 2023 è un argomento di grande interesse, sia per chi cerca di acquistare o vendere la propria abitazione, sia per gli addetti ai lavori, operatori e investitori, del settore immobiliare.
La storia ha un andamento ciclico e il collasso di alcune banche negli Stati Uniti e le difficoltà di Credit Suisse e Deutsche Bank in Europa hanno fatto temere una ripetizione della crisi immobiliare del 2008, scatenata dal fallimento di Lehman Brothers. In quell’occasione, l’impatto sulla situazione immobiliare globale fu devastante. L’Italia, che aveva visto i prezzi delle case e le transazioni crescere dopo l’introduzione dell’euro, subì un’inversione di tendenza improvvisa. Quattro anni dopo, l’Italia si ritrovò a fare i conti con un’altra grande crisi, questa volta a livello locale. Quella causata dall’aumento dello spread Btp Bund e dalla carenza di liquidità, che portò al blocco dei mutui e ad un’altra caduta dei valori immobiliari.
L’effetto cumulativo di questi eventi è stato un mercato immobiliare debole per almeno dieci anni. Ciò ha portato molte persone a chiedersi se la situazione del settore immobiliare di oggi sia simile a quella della di 15 anni fa. Tuttavia, anche se ci sono alcune somiglianze, la risposta è chiaramente no.
Nel 2008 c’era una bolla immobiliare, i prezzi e i mutui erano molto meno accessibili di quelli di oggi e avevano raggiunto un livello tale da rendere inevitabile il blocco del mercato e il calo dei valori. Al contrario, oggi non c’è una bolla immobiliare e il mercato immobiliare ha ancora un ampio margine di crescita. Di conseguenza, la situazione è molto diversa rispetto a quella che ha portato alla crisi di quindici anni fa.
Per chi si sta interessando su dove conviene comprare casa nel 2023, troverà molta soddisfazione nei numeri espressi nelle tabelle qui sotto.
Prezzi case 2023: otto città italiane a confronto
In un articolo apparso sul Corriere, sono stati messi a confronto i prezzi immobiliari e i tassi dei finanziamenti nelle otto maggiori città italiane. L’obiettivo è dimostrare la differenza tra la situazione del mercato immobiliare del 2023 e quella del 2008. Al tempo, era evidente che i mutui subprime rappresentassero una minaccia per il mercato e ci si trovava alla vigilia del fallimento di Lehman Brothers. Sono quindi stati messi a confronto i valori reali, ovvero i valori immobiliari e i tassi aumentati dell’inflazione del periodo, pari al 31,5%. Sono stati considerati tre diversi scenari, utilizzando i dati di Nomisma:
- l’acquisto di una casa centrale di 120 metri quadrati con un mutuo a 20 anni pari al 60% del prezzo;
- l’acquisto di un’abitazione semicentrale di 90 metri quadrati con un mutuo a 25 anni pari al 70% del prezzo;
- l’acquisto di un alloggio di 70 metri quadrati in una zona periferica, con un mutuo all’80%.
Tabelle: Come è cambiato il potere d’acquisto dal 2008 ad oggi. Nonostante il rialzo dei tassi, il mutuo costa meno. Inflazione periodo 31,5%. Numeri del Corriere basati su dati Nomisma.
Partendo dalle valutazioni immobiliari, la media delle città italiane mostra una diminuzione reale del 29,8% per le case in centro. Questo significa che le quotazioni sono essenzialmente le stesse di quelle nominali di una volta. Milano è la città con il miglior risultato, con una diminuzione in termini reali del 21,7%, quindi una variazione nominale intorno al 10%.
A Roma, l’incremento nominale di periodo è di circa l’1% (-30,6% in termini reali). A Genova, Napoli e Palermo i prezzi attuali sono invece inferiori a quelli del 2008 in euro correnti. Per le case semicentrali, in media i valori reali sono oggi inferiori del 32,8%. Solo i prezzi di Milano (-22,2%) riescono a recuperare una quota significativa dell’inflazione in termini nominali, mentre la Capitale ha valutazioni nominali inferiori rispetto a quindici anni fa, con un calo del 35,8%. Infine, per le case in periferia, il calo medio è stato del 33% in termini reali. Milano ha limitato la perdita al 21,5%, mentre a Roma si registra una diminuzione del 39,7%.
Prezzi case 2023: l’impatto dei mutui
Per comprare una casa in centro oggi si paga una rata del 40% inferiore rispetto al 2008. Il che si traduce in un risparmio del 32,7% a Milano e del 40,4% a Roma. Per un’abitazione nel semicentro, il risparmio medio è del 43,3%, con un risparmio del 35% a Milano e del 46,4% a Roma. Infine, per l’acquisto di una casa in periferia, la diminuzione reale della rata è stata in media del 45,3%. Il risparmio è stato del 36% a Milano e del 46% a Roma.
Come già accennato, la situazione dei mutui è peggiorata con la crisi di liquidità delle banche italiane tra il 2011 e il 2012. Anche se i parametri di riferimento erano più bassi rispetto al 2008 (con l’Euribor a tre mesi che ha superato il 5% subito dopo la caduta di Lehman), le banche italiane facevano le valutazioni dei mutui con molta cautela e applicavano spread di 350-400 punti ai clienti di primo livello, il che portava sia i mutui a tasso fisso sia quelli a tasso variabile a raggiungere il 7%.
Nemmeno gli osservatori più pessimisti credono che questo scenario possa ripetersi. Inoltre, un confronto tra gli affitti di oggi e quelli del 2008, soprattutto a Milano e Roma, suggerisce che il costo di locazione di una casa con un contratto standard di 8 anni è oggi superiore a quello del 2008 in termini reali. Tuttavia, questo paragone non è completamente omogeneo. Negli ultimi anni si è infatti verificato un aumento dei contratti di affitto a breve termine. Questo ha portato ad una riduzione della disponibilità di case per la locazione a lungo termine e ha portato all’aumento dei canoni.
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