Indice
- 1 Quando si verifica un abuso edilizio?
- 2 Si può ereditare un immobile abusivo?
- 3 Cosa fare se si eredita un immobile abusivo?
- 4 Chi risponde di un abuso edilizio?
- 5 Come sapere se l’abuso è sanabile?
- 6 Come sanare un abuso edilizio ereditato?
- 7 Abuso edilizio ereditato: una sentenza recente
- 8 Quando non è possibile sanare un abuso edilizio ereditato?
- 9 Come sanare un abuso edilizio di 30 anni fa?
Gli abusi edilizi sono un grattacapo di non poco conto per il mercato immobiliare italiano e, in quanto tale, comportano diversi interrogativi negli acquirenti. A maggior ragione quando si tratta di sanare un abuso edilizio ereditato.
Come abbiamo sottolineato in un precedente articolo, non ci sono normative che ne vietano la vendita e, di conseguenza, la compravendita di un immobile che presenta degli abusi, è possibile. L’unico obbligo che impone la legge è che l’acquirente sia al corrente degli eventuali vizi e che le irregolarità vengano indicate sia nel compromesso, sia nel rogito. In caso contrario l’acquirente può impugnare la vendita e richiedere la nullità della compravendita.
Ma cosa succede se un edificio abusivo non si acquisisce mediante una compravendita immobiliare, bensì tramite eredità?
Ne parliamo in questo articolo.
Quando si verifica un abuso edilizio?
L’abuso edilizio si verifica quando una costruzione viene realizzata senza il permesso del comune o in violazione del permesso concesso dal comune.
Gli abusi più frequenti comprendono:
- gli edifici completamente non a norma senza permesso di costruire;
- i cambi di destinazione d’uso sprovvisti di autorizzazione;
- gli ampliamenti o gli innalzamenti di superfici e volumi, detti di difformità sostanziale;
- le modifiche interne che riguardano muri e tramezzi, definiti di difformità parziale.
Per verificare la presenza di un abuso edilizio, è possibile effettuare un confronto tra le planimetrie e le piante presenti in Catasto da parte di un tecnico del settore immobiliare.
Se un erede sospetta la presenza di un abuso edilizio nella casa ereditata, è consigliabile contattare un ingegnere o un architetto per effettuare gli accertamenti necessari.
Si può ereditare un immobile abusivo?
Sebbene la legge possa considerare nulle le vendite e le donazioni di immobili con abusi edilizi non dichiarati, questa regola non si applica alle successioni. Pertanto, quando il proprietario di un immobile ereditario muore, la proprietà passa ai suoi eredi, a patto che accettino l’eredità, anche se l’immobile presenta un abuso edilizio.
Gli eredi sono responsabili in via amministrativa, ma non penale, per l’immobile ereditato, mentre i parenti e gli occupanti dell’immobile non sono coinvolti. Questa responsabilità ricade solo sui beneficiari dell’eredità.
Cosa fare se si eredita un immobile abusivo?
La prima cosa da sapere è che l’abuso edilizio costituisce un reato che deve essere attribuito solo al suo autore. Ciò non toglie che, se il proprietario della struttura abusiva muore, i suoi eredi potrebbero essere soggetti a responsabilità legali. Infatti, a prescindere dal fatto che sia stata effettuata un’accusa penale, un ordine di demolizione può essere emesso in qualsiasi momento e contro chiunque abbia commesso l’abuso edilizio.
Per questo è importante essere consapevoli dei rischi legali a cui si può andare incontro ereditando un immobile abusivo.
Chi risponde di un abuso edilizio?
In linea generale, come stabilisce l’art. 29 del t.u. sull’edilizia, d.p.r. n. 380/2001, i responsabili dell’abuso edilizio sono il titolare del permesso di costruire, il committente dei lavori, il costruttore e il direttore dei lavori. Nel caso di quest’ultimo abbia contestato la violazione agli altri soggetti e l’ha comunicata al dirigente del competente ufficio comunale, è esente dalla responsabilità.
Questo significa che familiari e successori non sono penalmente responsabili e, di conseguenza, non possono essere perseguiti per essere venuti in possesso si un casa ereditata con abusi edilizi . Questi non possono quindi essere perseguiti penalmente per aver ereditato un’abitazione abusiva e, in caso di sanzioni già in essere, non sono tenuti al pagamento. L’unico rischio per gli eredi è di ricevere un ordine di demolizione, poiché la demolizione è una sanzione amministrativa che può essere applicata a qualsiasi proprietario dell’immobile, anche se non hanno commesso l’irregolarità urbanistica.
Gli eredi non possono chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria o vendere l’immobile abusivo. In ogni caso, è possibile chiedere una sanatoria, ma le spese saranno a carico del richiedente.
Come sapere se l’abuso è sanabile?
In generale, sono considerate sanabili le irregolarità che rispettano il piano regolatore del Comune dove si trova il fabbricato. Tuttavia, vi è una soglia di tolleranza del 2% della superficie o del volume complessivo per le lavorazioni che non alterano la planimetria generale, in questi casi non è necessario alcun intervento di riparazione.
Le opere sanabili includono la costruzione di tettoie in terrazzo o giardino, l’apertura di nuove porte e finestre e l’abbattimento di un tramezzo. È necessario richiedere una sanatoria o un permesso di costruire in sanatoria, o presentare una CILA tardiva per tornare alla legalità. La concessione edilizia in sanatoria è la soluzione più comune, che consente di presentare una richiesta e iniziare i lavori di messa a norma entro un anno.
Tuttavia, alla spesa per il cantiere andrà aggiunta una multa il cui importo dipenderà dalla natura della modifica irregolare. Nei prossimi paragrafi analizzeremo alcuni casi particolari per comprendere gli abusi edilizi non sanabili e le loro conseguenze.
Come sanare un abuso edilizio ereditato?
Gli eredi che desiderano regolarizzare un edificio abusivo devono verificare che l’opera non violi le norme urbanistiche in vigore al momento in cui è stata costruita e, se diversa, al momento in cui è stata richiesta la sanatoria.
Secondo la giurisprudenza, non è necessario demolire il piccolo abuso edilizio ereditato che non rappresenta una minaccia significativa per l’ambiente. In tali casi, gli eredi possono essere soggetti a una sanzione pecuniaria invece della demolizione.
Abuso edilizio ereditato: una sentenza recente
La giurisprudenza è chiara sulla divisione degli immobili abusivi: il giudice incaricato della divisione ereditaria deve escludere gli edifici costruiti in violazione delle norme edilizie o senza permesso. La richiesta degli interessati non può annullare l’irregolarità edilizia.
In una recente sentenza (n. 7020/2023), la Corte di Cassazione ha infatti stabilito che gli atti di scioglimento della comunione relativi agli edifici sono nulli se mancano le informazioni sulla licenza o concessione edilizia, oppure se non viene fornita una copia della domanda di sanatoria con la prova del pagamento delle prime due rate di oblazione. In sintesi, se gli edifici sono abusivi o non viene fornita la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia, il giudice non può ordinare la divisione dell’eredità.
Tuttavia, è ancora possibile richiedere lo scioglimento giudiziale della comunione per i beni esclusi dagli edifici abusivi.
Quando non è possibile sanare un abuso edilizio ereditato?
Un abuso edilizio che si tramanda per eredità non può essere sanato se viola la doppia conformità, ovvero non rispetta le normative edilizie vigenti al momento della costruzione o della richiesta di sanatoria. In tal caso, l’unica soluzione possibile è la demolizione dell’edificio abusivo e il ripristino delle condizioni precedenti. Successivamente, si può presentare un Piano di Conformità o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività in conformità alle leggi vigenti.
Come sanare un abuso edilizio di 30 anni fa?
Nel 1967, l’Italia ha visto cambiamenti significativi nell’ordinamento edilizio grazie alla “legge Ponte”, il cui scopo era regolarizzare il settore edilizio. Ciò ha portato a una revisione delle regole per la costruzione di edifici.
Tuttavia, molti edifici costruiti nei centri urbani prima della riforma non hanno il titolo edilizio corretto in linea con il piano regolatore, rendendoli abusivi.
Per risolvere questo problema, la recente legge di conversione del decreto legge 77/2021 ha introdotto la CILA-Superbonus, una nuova autorizzazione per integrare le opere di ripristino durante i lavori di ristrutturazione, consentendo così la sanatoria degli edifici abusivi senza incorrere in sanzioni amministrative, a patto che l’immobile sia stato costruito abusivamente prima del 1967.
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