Il Decreto Salva Casa segna una svolta importante nel mondo dell’edilizia, introducendo nuove possibilità di regolarizzazione per le piccole difformità costruttive. Un cambiamento che riguarda non solo le singole unità immobiliari, ma anche gli spazi condivisi all’interno dei condomìni, come vani tecnici, locali autoclave e alloggi del portiere.
Ma cosa succede quando queste irregolarità coinvolgono parti comuni prive di titolo edilizio? E in che misura le nuove tolleranze costruttive possono essere applicate in ambito condominiale?
Capire l’impatto effettivo del decreto su questi spazi è oggi fondamentale per chi investe, gestisce o valorizza immobili. In questo articolo facciamo chiarezza sui principali nodi interpretativi, le nuove definizioni introdotte e le opportunità – ma anche i limiti – che derivano dal nuovo quadro normativo.
Decreto Salva Casa: nuove tolleranze edilizie per piccoli scostamenti
Il cuore del decreto è l’articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia, aggiornato con l’introduzione di soglie di tolleranza sulle eccedenze volumetriche e di superficie. Le tolleranze si articolano su due regimi distinti:
- Per interventi edilizi realizzati prima del 24 maggio 2024, la tolleranza è variabile tra il 2% e il 6%, proporzionata inversamente alla superficie utile dell’unità coinvolta.
- Per opere post 24 maggio 2024, la soglia è fissa al 2% tra quanto realizzato e quanto autorizzato.
Queste disposizioni non si applicano esclusivamente alle singole unità immobiliari private: anche le unità di proprietà comune o condominiali rientrano nel perimetro normativo, aprendo scenari interpretativi rilevanti.
Decreto Salva Casa e unità immobiliari condominiali: cosa si intende?
Un punto cruciale è la definizione di unità immobiliare. Le Linee di indirizzo del MIT del 29 gennaio 2025 chiariscono che si tratta dell’elemento minimo inventariabile con autonomia reddituale e funzionale, censito nel Catasto dei Fabbricati. Tuttavia, ciò solleva dubbi nel caso di manufatti realizzati su spazi comuni (es. locali autoclave, vani tecnici, alloggi del portiere) non legittimati da un titolo edilizio e non collegati a una specifica unità.
Le tolleranze valgono anche per le parti comuni?
La risposta è no, se si tratta di manufatti autonomi realizzati in area condominiale senza un titolo edilizio di riferimento. In questi casi, il meccanismo delle tolleranze edilizie non è applicabile, proprio perché manca il parametro necessario per calcolare la percentuale di eccedenza: la superficie assentita con titolo edilizio.
Il volume tecnico: fuori dal computo della volumetria massima
Una possibile via per regolarizzare alcune opere è dimostrare che si tratta di volumi tecnici, ovvero spazi esclusivamente destinati all’installazione di impianti o attrezzature necessari al funzionamento dell’edificio. Questo tipo di volume, secondo la normativa vigente, non concorre alla volumetria massima consentita, ma va comunque distinto da locali aventi potenziale uso abitativo o commerciale.
Implicazioni per gli investitori immobiliari
Per gli operatori del settore, il Decreto Salva Casa rappresenta un’opportunità per sbloccare situazioni di stallo, semplificando le compravendite e la valorizzazione di immobili con piccole difformità. Tuttavia, nel contesto condominiale, è fondamentale:
- Verificare la legittimità dei locali comuni, soprattutto se realizzati senza autorizzazione edilizia.
- Distinguere chiaramente tra volumi tecnici e vani con destinazioni d’uso diverse.
- Utilizzare le nuove soglie di tolleranza solo in presenza di un titolo edilizio regolare.
Conclusioni
Il Decreto Salva Casa rappresenta una leva importante per sbloccare il potenziale di molti immobili, anche all’interno dei contesti condominiali. Ma attenzione: non è una sanatoria indiscriminata. Le nuove tolleranze edilizie aprono spiragli normativi solo laddove esistano titoli autorizzativi di riferimento e condizioni precise da rispettare.
Nel caso delle parti comuni, ogni intervento richiede una valutazione puntuale: non tutto è regolarizzabile, e non ogni spazio può rientrare nei margini concessi. Tuttavia, riconoscere e valorizzare correttamente i volumi tecnici può fare la differenza, offrendo nuove opportunità di ottimizzazione e recupero degli spazi, nel pieno rispetto della normativa.
Per chi investe nel mattone, conoscere questi dettagli non è solo utile: è strategico. In un mercato dove la regolarità urbanistica fa spesso la differenza tra un affare e un problema, anticipare le criticità e cogliere le nuove possibilità può tradursi in un vantaggio competitivo reale.
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