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Dopo il caso “Salva Milano”, ecco come difendersi davvero quando si acquista un immobile di nuova costruzione
Le recenti vicende giudiziarie che hanno portato al blocco di numerosi cantieri a Milano hanno acceso i riflettori su un tema spesso sottovalutato: la tutela di che decide di comprare una casa in costruzione. Nonostante l’intervento del legislatore con la cosiddetta “Legge Salva Milano” — attualmente ferma in Parlamento — molte famiglie si ritrovano in un limbo: senza casa, senza soldi, e con poche soluzioni immediate a disposizione.
Ma al di là del caso milanese, circostanza tanto eclatante quanto rara, è fondamentale capire come proteggersi in modo concreto quando si decide di comprare una casa su carta.
Comprare casa in costruzione su carta: quali sono i veri rischi
Nella maggior parte dei casi, il pericolo maggiore per chi decide di comprare una casa in costruzione non è un blocco giudiziario, ma il fallimento del costruttore. Anche se questo scenario è meno probabile in città come Milano, dove la domanda è alta e i costi dei terreni scoraggiano operazioni speculative, nei comuni più piccoli — dove il valore dei suoli è minore — il rischio di trovarsi coinvolti in progetti poco solidi è decisamente più alto.
Per questo motivo, anche in un mercato apparentemente sicuro, è fondamentale agire con la massima cautela.
Le 3 garanzie previste dalla legge per chi vuole comprare una casa in costruzione
Il quadro normativo di riferimento per la tutela dell’acquirente è contenuto nel Decreto Legislativo 122/2005, aggiornato successivamente dal Codice della crisi d’impresa (D.Lgs. 14/2019). Questi interventi definiscono tre strumenti di tutela fondamentali:
1. Trascrizione del preliminare nei registri immobiliari
Il compromesso, ovvero il contratto preliminare di vendita, deve essere trascritto nei registri immobiliari da un notaio. Questo atto rende opponibile a terzi il diritto dell’acquirente e garantisce una priorità in caso di problematiche legate a ipoteche o altre iscrizioni pregiudizievoli sul bene prima del rogito. Una protezione cruciale in caso di inadempienze.
2. Fideiussione a garanzia degli acconti versati
La legge obbliga il costruttore a fornire una fideiussione bancaria o assicurativa a copertura degli importi versati dall’acquirente prima del rogito. In caso di fallimento del costruttore, sarà l’istituto garante a rimborsare le somme anticipate. È importante sapere che questo costo è a carico del venditore: chi propone di evitarla o chiede un sovrapprezzo sta violando la normativa o, peggio, nasconde criticità.
3. Polizza assicurativa decennale postuma
Una volta completato l’immobile, il costruttore deve consegnare una polizza decennale che copre danni strutturali o difetti costruttivi che si manifestino entro dieci anni. La mancata presentazione di questa garanzia rappresenta un serio campanello d’allarme.
Quando si attiva la fideiussione?
La fideiussione entra in gioco in tre circostanze specifiche:
- Se emerge un pignoramento sull’immobile e l’acquirente sceglie di recedere;
- In caso di crisi del costruttore (fallimento, concordato, amministrazione straordinaria);
- Se, al momento del rogito, il venditore non fornisce la polizza decennale postuma.
Attenzione: in caso di procedure concorsuali, il curatore fallimentare può anche decidere di subentrare nel preliminare e portare avanti l’operazione.
Garanzie legali: importanti ma non sufficienti
Anche con tutte le garanzie previste dalla legge, l’acquirente non è completamente al sicuro. Ad esempio, chi ha già venduto un altro immobile per comprare su carta potrebbe trovarsi comunque esposto, vincolato da contratti e tempistiche difficili da rinegoziare.
Ecco perché la prima vera forma di tutela resta la fiducia nel promotore immobiliare.
Il ruolo (spesso sottovalutato) del promotore immobiliare
Spesso si tende a confondere il costruttore con l’impresa che materialmente realizza l’edificio o con l’agenzia che si occupa della vendita. In realtà, la figura chiave da identificare è il promotore immobiliare, ossia chi possiede il terreno e avvia l’operazione. È da questa figura che dipende la solidità dell’intero progetto.
Verificarne l’affidabilità, la storia imprenditoriale, la trasparenza e la reputazione è fondamentale prima di firmare qualsiasi impegno.
Conclusione: come tutelarsi davvero quando si acquista una casa in costruzione
L’acquisto di un immobile in costruzione rappresenta una delle operazioni più delicate e, al tempo stesso, più promettenti nel panorama degli investimenti immobiliari. Offre vantaggi concreti — dalla possibilità di personalizzare gli spazi, a una maggiore efficienza energetica, fino a un potenziale incremento di valore nel tempo — ma comporta inevitabilmente una serie di rischi che non vanno mai sottovalutati.
Le tutele previste dalla legge sono strumenti fondamentali per contenere questi rischi, ma non bastano da sole. Affidarsi a soggetti solidi, trasparenti e con una comprovata esperienza nel settore è la vera chiave per proteggere il capitale investito. Per un’azienda o un privato investitore, ogni operazione immobiliare deve basarsi su una valutazione approfondita del promotore, della documentazione urbanistica, delle garanzie contrattuali e della sostenibilità economica del progetto.
In questo contesto, l’intermediazione professionale gioca un ruolo cruciale. Rivolgersi a una società di investimento immobiliare strutturata consente non solo di selezionare con cura le operazioni più affidabili, ma anche di negoziare con maggiore forza contrattuale tutte le clausole che tutelano l’acquirente.In un mercato in continua evoluzione, la differenza tra un acquisto rischioso e un investimento sicuro sta tutta nella competenza e nella preparazione. Per questo, oggi più che mai, investire nel mattone richiede visione strategica, conoscenza normativa e partner di fiducia.
