Un nuovo intervento del Consiglio di Stato fornisce chiarimenti importanti sui limiti della sanatoria edilizia e sulla natura delle ordinanze di demolizione. La sentenza, emessa l’11 dicembre 2024 (n. 10000), analizza un caso specifico di abusi edilizi e sottolinea i criteri rigorosi applicati per la tutela del territorio, soprattutto in aree con vincolo paesaggistico. La decisione giunge in un contesto normativo in evoluzione, segnato dall’introduzione del Decreto Salva Casa (Legge n. 105/2024), che ha ridefinito alcune procedure di sanatoria e cambio di destinazione d’uso.
Abusi edilizi: il contesto normativo tra sanatoria e nuova disciplina
La gestione delle difformità edilizie è uno dei temi più complessi nell’ambito urbanistico. La sanatoria, prevista dal Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), è uno strumento che permette di regolarizzare interventi realizzati senza autorizzazione, ma solo in presenza di requisiti stringenti, come la cosiddetta doppia conformità urbanistica. Con l’entrata in vigore della nuova disciplina (art. 36-bis e art. 23-ter), l’obiettivo è armonizzare la normativa con le esigenze territoriali, semplificando le procedure senza compromettere la tutela paesaggistica.
Il Consiglio di Stato, tuttavia, è intervenuto su un caso anteriore all’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, offrendo spunti di riflessione su come queste problematiche potranno essere interpretate nei prossimi mesi.
Abusi edilizi e demolizione: il caso concreto
Il contenzioso ha origine da un ordine di demolizione emesso dopo il rigetto di una richiesta di accertamento di conformità, ai sensi dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia. Gli abusi contestati includevano:
- Cambio di destinazione d’uso: un locale cantina, originariamente adibito a deposito, è stato trasformato in un ambiente residenziale con cucina, bagno e impianti.
- Nuovi volumi non autorizzati: costruzione di un box auto e di un manufatto ad uso deposito in aree condominiali, non conformi al titolo edilizio originario.
- Vincolo paesaggistico: l’immobile si trovava in una zona sottoposta a tutela, aggravando l’illegittimità degli interventi realizzati.
Le motivazioni del Consiglio di Stato sugli abusi edilizi
Il Consiglio ha respinto il ricorso, chiarendo alcuni principi fondamentali:
- La natura obbligatoria dell’ordine di demolizione: l’amministrazione è tenuta a ripristinare la legalità urbanistica, indipendentemente dal tempo trascorso o dalla buona fede del proprietario attuale.
- Mancanza della doppia conformità: l’onere di dimostrare la conformità urbanistica dell’opera sia al momento della realizzazione che della richiesta di sanatoria spetta al proprietario. In assenza di questa prova, la regolarizzazione è impossibile.
- Tutela dei vincoli paesaggistici: interventi realizzati in aree sottoposte a vincolo richiedono ulteriori autorizzazioni, senza le quali l’abuso è insanabile.
Il Consiglio ha inoltre ribadito che le trasformazioni significative, come il cambio di destinazione d’uso, sono equiparabili alla realizzazione di nuove volumetrie, poiché aggravano il carico urbanistico. Nel caso specifico, la trasformazione della cantina in uno spazio abitabile ha comportato un aumento delle superfici residenziali, violando le norme urbanistiche.
Cosa cambia per il settore immobiliare?
Questa sentenza offre indicazioni chiare per chi opera nel mercato immobiliare e negli investimenti edilizi. I punti chiave sono:
- Rigorosità nelle sanatorie: la doppia conformità resta un requisito imprescindibile per regolarizzare un abuso.
- Sanzioni inevitabili: l’ordine di demolizione è un atto obbligatorio, applicabile anche ai proprietari estranei alla realizzazione dell’abuso.
- Importanza del rispetto dei vincoli: le norme paesaggistiche e urbanistiche non ammettono deroghe senza autorizzazioni esplicite.
Conclusioni: verso un nuovo equilibrio tra sviluppo e tutela
La decisione del Consiglio di Stato sottolinea come il rispetto della normativa urbanistica sia essenziale per garantire uno sviluppo sostenibile del territorio. Con l’introduzione delle nuove disposizioni del Decreto Salva Casa, il panorama regolatorio è destinato a evolversi ulteriormente, ma la sentenza rappresenta un monito: sanare un abuso edilizio è possibile solo nel rispetto dei requisiti di legge.
Per operatori immobiliari e investitori, questa pronuncia rafforza la necessità di un’attenta due diligence prima di acquistare o intervenire su immobili, specialmente in aree vincolate. La legalità urbanistica non è un optional, ma un pilastro su cui costruire valore duraturo nel tempo.
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