Indice
- 1 Si può vendere un immobile con abuso edilizio? La Corte di Cassazione risponde
- 2 Abusi edilizi: quali sono i rischi per chi compra e per chi vende?
- 3 Qual è il ruolo del notaio nella compravendita di un immobile con abusi edilizi?
- 4 Qual è la differenza tra difformità totali parziali o variazioni essenziali?
- 5 Come tutelarsi prima di comprare un immobile con abusi edilizi
Comprare casa con abusi edilizi è uno dei rischi piuttosto diffusi nel mercato immobiliare italiano, causando non pochi interrogativi negli acquirenti.
La prima cosa da sapere a riguardo è che non ci sono normative che ne vietano la vendita e, di conseguenza, la compravendita è possibile. L’unico obbligo che impone la legge è che l’acquirente sia al corrente degli eventuali vizi e che le irregolarità vengano indicate sia nel compromesso, sia nel rogito. In caso contrario l’acquirente può impugnare la vendita e richiedere la nullità della compravendita.
Questo significa che, se chi vuole comprare è a conoscenza dei vizi, questi non possono essere considerati “inadempienza” da parte del venditore e, di conseguenza, non possono essere impugnati come scusa per risolvere il contratto preliminare.
In questo articolo analizziamo cosa dice la legge sul tema degli abusi edilizi e i rischi per entrambe le parti coinvolte.
Si può vendere un immobile con abuso edilizio? La Corte di Cassazione risponde
Come accennato, se una persona vuole comprare una casa con un abuso edilizio, (un ampliamento, un bagno, un garage trasformato in camera da letto, ecc.) ed è al corrente degli eventuali vizi, l’atto si può completare.
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione a sezioni unite con la sentenza del 22 marzo 2019, n. 8230. La nullità per violazione della normativa urbanistica non si estende all’ipotesi in cui sia menzionato il titolo abilitativo edilizio, ma la costruzione sia difforme rispetto a quanto autorizzato. In altre parole, se nel rogito è menzionato chiaramente l’abuso, la compravendita non può essere considerata nulla.
È nulla solo la vendita nel cui contratto non venga menzionato il titolo edilizio e se la costruzione abusiva è difforme rispetto a quanto menzionato.
Abusi edilizi: quali sono i rischi per chi compra e per chi vende?
Se nella stipula dell’atto di vendita non vi è alcuna menzione al titolo edilizio, l’atto viene considerato nullo. Di conseguenza, l’acquirente può chiedere la restituzione dell’investimento.
Il venditore, invece, oltre all’immediata restituzione della somma, rischierà delle sanzioni, sia penali (per reato urbanistico) che amministrative (l’ordine di demolizione).
Anche l’acquirente che è a conoscenza dei vizi, corre dei rischi. Come ad esempio l’abbattimento di una eventuale parte abusiva e l’ordine di ripristinare l’immobile così come indicato nel progetto originale.
Qual è il ruolo del notaio nella compravendita di un immobile con abusi edilizi?
Durante l’atto di compravendita, il notaio ha il dovere di informare entrambe le parti dei rischi, sia legali che economici dovuti agli abusi edilizi. Ha inoltre il dovere di permettere all’acquirente di svolgere indagini relativamente alla dichiarazione resa dal venditore.
Qual è la differenza tra difformità totali parziali o variazioni essenziali?
Per quanto riguarda la validità dell’atto, la Corte di Cassazione non fa distinzione tra difformità totali o parziali o variazioni essenziali. Nello specifico, la difformità edilizia non influisce sulla validità dell’atto, quando non da luogo alla creazione di una unità immobiliare autonoma, ovvero di un volume edilizio indipendente da quello regolarmente assentito, suscettibile di separata utilizzazione.
Come tutelarsi prima di comprare un immobile con abusi edilizi
L’obiettivo della normativa sull’abusivismo edilizio è di permettere all’acquirente di svolgere ogni opportuna indagine in merito alla dichiarazione resa dal venditore. Questo per accertarsi che siano presenti difformità rispetto al titolo abilitativo presentato all’atto.
Nel momento in cui è a conoscenza dell’illecito, l’acquirente potrà valutare se procedere o meno alla compravendita, assumendosi il rischio di una sanzione amministrativa o dell’obbligo di demolizione.
La cosa fondamentale, prima di comprare una casa con abuso edilizio, è svolgere tutte le indagini possibili.
Ecco cosa fare nello specifico:
- richiedere al venditore la documentazione relativa al titolo abilitativo edilizio e verificarne l’autenticità;
- fare un sopralluogo con un tecnico esperto per valutare la conformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo;
- chiedere al notaio di verificare la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale. Il notaio è responsabile nel caso in cui rogiti una vendita senza la menzione del titolo edilizio.
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