Negli ultimi mesi, il panorama degli affitti brevi a Milano ha iniziato a cambiare volto. Non si tratta di un semplice rallentamento, ma di una vera e propria svolta: nuove regole, una burocrazia più stringente, maggiore attenzione alla sicurezza, ma anche una domanda turistica più selettiva e proprietari sempre più attenti alla redditività. Il risultato? Un mercato in rapida evoluzione, dove resistere — o crescere — richiede strategia, visione e capacità di adattamento.
In questo scenario complesso e dinamico, abbiamo analizzato nel dettaglio cosa sta accadendo: quali sono le cause profonde di questo cambiamento, quali aree della città stanno registrando i cali più netti e — soprattutto — quali opportunità si stanno aprendo per gli investitori che vogliono restare un passo avanti.
Introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli affitti brevi
Una delle principali novità normative è l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 2 gennaio 2025. Questo codice univoco è stato implementato per censire tutte le strutture ricettive e gli immobili destinati a locazioni brevi in un’unica banca dati nazionale, gestita dal Ministero del Turismo. L’obiettivo è aumentare la trasparenza e combattere l’evasione fiscale nel settore degli affitti brevi. Al 14 marzo 2025, sono stati rilasciati circa 519.000 CIN, coprendo l’85% delle strutture registrate. Tuttavia, il 15% degli alloggi registrati non ha ancora ottenuto il CIN, indicando una possibile uscita dal mercato o un passaggio al mercato nero.
Affitti brevi sotto la lente: nuove regole, più sicurezza… e più costi per i proprietari
Il Codice Identificativo Nazionale non è l’unica novità che sta ridisegnando il mercato degli affitti brevi. A partire dal 2025, una serie di norme più stringenti in materia di sicurezza ha imposto agli host un vero e proprio cambio di passo nella gestione delle proprie strutture.
Ogni appartamento destinato a locazioni turistiche deve ora essere dotato obbligatoriamente di estintori portatili e rilevatori di monossido di carbonio e gas combustibili — dispositivi fondamentali per garantire la sicurezza degli ospiti, ma che rappresentano un costo non trascurabile, soprattutto per chi gestisce più unità.
A questo si aggiunge l’obbligo del check-in “de visu”: non basta più un semplice codice per accedere, né la comoda gestione a distanza. I proprietari devono ora verificare di persona l’identità degli ospiti, controllando fisicamente i documenti, con inevitabili implicazioni in termini di tempo, organizzazione e risorse.
In sintesi: la locazione breve diventa sempre più simile a una micro-impresa. E per molti piccoli proprietari, ciò che un tempo era una fonte di reddito semi-passivo si sta trasformando in una gestione complessa, che richiede competenze specifiche e una maggiore disponibilità operativa.
Milano cambia ritmo: meno affitti brevi, calano prezzi e guadagni
Le nuove regole non hanno solo scoraggiato molti proprietari: hanno letteralmente ridisegnato la mappa degli affitti brevi a Milano. In soli tre mesi, l’offerta si è assottigliata in quasi tutti i quartieri, ma alcune zone sono state colpite più duramente. L’area tra Corso Buenos Aires e Porta Venezia, da sempre considerata strategica per il turismo e gli affari, ha perso ben 636 unità, fermandosi a quota 1.149. Il cuore pulsante della città, tra Duomo e Brera, ha registrato cali di 526 e 384 appartamenti rispettivamente, a conferma che la stretta normativa non ha risparmiato nemmeno le zone più iconiche.
Questa contrazione dell’offerta ha innescato un effetto domino anche su tariffe e redditività. Il prezzo medio per notte è sceso da 174 a 144 euro, mentre il guadagno annuo medio per i proprietari si è ridotto di oltre 650 euro, passando da 9.172 a 8.517. Un segnale chiaro: non solo ci sono meno alloggi disponibili, ma anche chi resiste sul mercato deve fare i conti con margini più sottili.
Per chi investe nel settore, questi dati rappresentano un punto di svolta. Capire dove (e come) riposizionarsi sarà la chiave per restare competitivi in un mercato che, seppur più regolamentato, continua a offrire interessanti opportunità per chi sa leggere il cambiamento.
Milano 2025: il nuovo volto del mercato immobiliare tra innovazione e rigenerazione urbana
Mentre il mercato degli affitti brevi affronta una fase di assestamento, l’immobiliare milanese nel suo complesso guarda al futuro con ambizione. Il 2025 segna l’affermazione di una nuova visione urbana, dove sostenibilità, tecnologia e rigenerazione diventano parole chiave per chi investe o abita la città.
Quartieri un tempo periferici o trascurati si stanno trasformando in veri e propri poli d’attrazione. Arexpo, Bovisa e lo Scalo di Porta Romana sono oggi protagonisti di importanti progetti di riqualificazione, che promettono non solo nuove residenze più accessibili rispetto al centro, ma anche spazi pubblici, servizi e qualità della vita. Un’occasione d’oro per chi cerca di anticipare i trend, puntando su zone in crescita con un interessante potenziale di rivalutazione.
A guidare questa trasformazione è anche la tecnologia: dai virtual tour che semplificano le visite immobiliari, all’uso della blockchain per garantire trasparenza e sicurezza nelle transazioni, l’intero settore si sta digitalizzando a velocità sostenuta. Chi saprà integrare innovazione e visione strategica potrà cogliere appieno le opportunità di un mercato in evoluzione, sempre più competitivo e selettivo.
Prospettive Future e Strategie per gli Investitori
Se da un lato le recenti normative hanno imposto un cambio di marcia agli operatori del settore, dall’altro lo scenario futuro apre prospettive incoraggianti per chi investe con lungimiranza. Milano continua infatti ad attrarre turismo, business e innovazione, e secondo le proiezioni, il capoluogo lombardo punta a superare i 10 milioni di visitatori entro il 2026.
Questa crescita attesa rappresenta una leva potente per rilanciare il comparto degli affitti brevi, ma solo per chi saprà adattarsi a un contesto più regolamentato e professionale. Gli investitori più preparati stanno già puntando su asset strategici: immobili ad alta efficienza energetica, appartamenti perfettamente in linea con i nuovi standard di sicurezza e soluzioni gestite attraverso piattaforme digitali evolute, in grado di automatizzare check-in, pulizie, pagamenti e reportistica.
In questo nuovo ecosistema, il successo non sarà più dettato solo dalla posizione dell’immobile, ma dalla capacità di offrire un’esperienza impeccabile, sostenibile e conforme alle regole. È il momento di fare scelte mirate, investire in qualità e trasformare ogni vincolo normativo in un vantaggio competitivo. Perché, in un mercato che cambia, vince chi si evolve.
Conclusione
Il mercato degli affitti brevi milanese non è semplicemente in transizione: è nel pieno di una trasformazione strutturale. Normative più rigide, una gestione sempre più professionale e una domanda in fase di ridefinizione stanno riscrivendo le regole del gioco.
Per gli investitori immobiliari, questo non è un momento di incertezza, ma di decisione. Chi saprà leggere i segnali, interpretare le nuove dinamiche e adattare tempestivamente la propria strategia potrà non solo proteggere la redditività dei propri asset, ma anche cogliere opportunità che prima non esistevano.
Non basta più acquistare un immobile in una zona “giusta” e pubblicarlo su una piattaforma: serve visione, aggiornamento normativo, attenzione ai dettagli e la capacità di offrire un’esperienza che coniughi comfort, sicurezza e valore percepito. In questo scenario in continua evoluzione, solo chi si muove con consapevolezza potrà distinguersi davvero.
Milano sta cambiando. E con essa, il modo di investire. La domanda non è più se cambiare strategia, ma quando. E la risposta è: adesso.
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