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Partiamo col dire che un esempio di bene immobile è la casa.
Un bene immobile è un tipo di proprietà che non può essere facilmente spostato o trasferito da un luogo all’altro. Si tratta di un’unità immobiliare che può avere un valore economico, come una casa, un terreno o un edificio.
I beni immobili sono divisi in due categorie principali: beni immobili per destinazione e beni immobili per natura.
Beni immobili per destinazione
I beni immobili per destinazione sono quelli che sono stati costruiti per uno specifico uso, come ad esempio case, uffici, negozi, fabbricati industriali, edifici storici, monumenti e così via. Questi beni sono destinati a un uso specifico, e spesso hanno caratteristiche uniche che li distinguono dagli altri beni immobili.
Beni immobili per natura
I beni immobili per natura, invece, sono quelli che esistono in natura, come i terreni. Questi beni non sono stati costruiti per uno specifico uso, ma possono essere utilizzati per una varietà di scopi, l’agricoltura, la costruzione di edifici o l’estrazione di risorse naturali.
Inoltre, i beni immobili possono essere divisi in base alla loro posizione geografica. Ad esempio, i beni immobili urbani si trovano nelle città e sono generalmente utilizzati per scopi commerciali o residenziali, mentre i beni immobili rurali si trovano nelle zone rurali e sono spesso utilizzati per l’agricoltura o l’allevamento.
Infine, i beni immobili possono essere divisi in base alla loro funzione. L’uso comune è la residenza principale, una seconda casa, un immobile commerciale o un investimento immobiliare.
La normativa italiana sui beni immobili
Secondo la legge italiana, i beni possono essere divisi in mobili e immobili.
L’articolo 812 del Codice Civile recita che:
«il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.»
Tutto ciò che non è indicato in questo articolo rientra nei beni mobili
Il Catasto delle proprietà immobiliari
Il Catasto è un inventario che elenca tutte le proprietà immobiliari, sia pubbliche che private, presenti sul territorio italiano. Esso ha lo scopo principale di identificare i beni immobili e determinare le relative imposte da pagare allo Stato. Il Catasto è suddiviso in due parti: il catasto terreni, noto come NCT, e il catasto edilizio, chiamato Catasto dei Fabbricati.
Il catasto terreni è l’inventario dei terreni e il catasto dei fabbricati è l’inventario degli edifici e delle costruzioni saldamente unite al suolo. Ad ogni unità immobiliare è assegnato un numero identificativo catastale che consente la consultazione dei dati in modo preciso e accurato. Si precisa che i dati forniti dal Catasto non costituiscono prova legale di proprietà e che è necessario rivolgersi alla Conservatoria dei registri immobiliari per ottenere la prova legale di proprietà.
Trasferimento di proprietà immobiliari
La proprietà di qualsiasi bene immobile, sia esso un terreno o un edificio, può essere detenuta da uno o più titolari di diritto reale. Il trasferimento della proprietà o dei diritti reali sui beni immobili può avvenire per:
- contratto,
- donazione,
- decreto,
- eredità,
- usucapione.
Il contratto di compravendita
Il contratto di compravendita è un mezzo tramite il quale la proprietà immobiliare o altro diritto reale può essere trasferito legalmente da una persona ad un’altra. Questo contratto può essere stipulato per iscritto, tramite atto pubblico o scrittura privata. L’atto pubblico, che deve essere redatto da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato, è l’unica opzione per la compravendita immobiliare, mentre la scrittura privata può essere fatta da chiunque. L’atto pubblico ha maggior valore legale rispetto alla scrittura privata, ed è altamente raccomandato per la sua maggiore affidabilità e sicurezza. Inoltre, l’atto pubblico è obbligatorio per la stipulazione di taluni atti specifici, come la costituzione di una ipoteca immobiliare.
Donazione
La donazione è un tipo di contratto che prevede il trasferimento volontario di un bene immobile o di un diritto reale da una persona ad un’altra. La donazione deve essere effettuata tramite atto pubblico, il quale si differenzia dal contratto di compravendita in quanto non prevede alcun vantaggio economico per il donante. Al contrario, la donazione si basa sull’arricchimento del donatario per spirito di generosità. La legge prevede diverse modalità e condizioni per la donazione rispetto alla compravendita, e il trasferimento può essere impugnato dagli eredi o revocato in determinate circostanze. Inoltre, il donante deve avere la capacità legale di donare, mentre il donatario ha una capacità estesa di ricevere la donazione.
Decreto
Il decreto è un atto giudiziario emesso dal tribunale civile, che ordina il trasferimento di proprietà. Il decreto può essere emesso per diverse ragioni, come l’esproprio o il pignoramento. In ogni caso, il trasferimento di proprietà viene disposto dal tribunale e deve essere rispettato dalle parti coinvolte. Il decreto ha valore legale e deve essere eseguito in conformità alle disposizioni giudiziarie.
Eredità
L’eredità rappresenta il modo più comune per acquisire la proprietà immobiliare o altri diritti reali su un bene immobile. L’eredità può essere dovuta per legge o mediante testamento. Tuttavia, colui che riceve l’eredità deve accettarla secondo le modalità previste dalla legge. L’accettazione dell’eredità può essere espressa o tacita, e può comportare anche l’assunzione di eventuali debiti del defunto. In ogni caso, l’eredità rappresenta un mezzo per trasferire la proprietà immobiliare o altri diritti reali in modo legale e regolamentato.
Usucapione
L’usucapione rappresenta un modo per acquisire la proprietà immobiliare tramite il possesso pubblico e pacifico del bene per un determinato periodo di tempo, come stabilito dall’art. 1158 del codice civile. Dopo il trascorrere del tempo previsto, di solito 20 anni, la proprietà diventa automaticamente del possessore. Sebbene sia comune pensare che sia necessaria una sentenza per avere un titolo idoneo, essa ha solo valore dichiarativo e serve a facilitare la possibilità di rivendere l’immobile o dimostrare la proprietà a terzi. In realtà, la legge non prevede alcuna sentenza per acquisire la proprietà tramite usucapione.
Tutela dei diritti degli immobili
La legge prevede diversi modi per acquisire la proprietà degli immobili, come sopra spiegato, ma alcuni di essi possono non essere efficaci “erga omnes” verso tutti. Ad esempio, quando si sottoscrive un contratto di compravendita immobiliare, questo è immediatamente efficace solo tra le parti coinvolte. Per diventare opponibile a terzi, il contratto deve essere reso pubblico mediante la trascrizione in pubblici registri, come previsto dall’art. 2643 del codice civile. In questo modo, qualsiasi cambiamento di diritti reali sui beni immobili diventa efficace contro tutti, garantendo una maggiore tutela dei diritti sulle proprietà immobiliari.
A cosa serve la trascrizione di un bene immobile?
Quando si acquista un immobile, è importante proteggere la proprietà richiedendo la trascrizione del titolo di proprietà al conservatore dei registri immobiliari. Tuttavia, la trascrizione può essere eseguita solo in base a una sentenza, un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, come stabilito dall’art. 2657 del codice civile. Mezzi come l’usucapione senza sentenza dichiarativa o una scrittura privata non autenticata non sono considerati titoli utili per la trascrizione della proprietà immobiliare. Per la trascrizione di una proprietà acquisita tramite usucapione, è necessaria una sentenza dichiarativa. Inoltre, la sottoscrizione delle scritture private deve essere autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato.
Immobile in comproprietà
Un immobile può essere di proprietà di una o più persone. Da lì il termine di comproprietà immobiliare.
La comproprietà immobiliare è una situazione in cui più persone sono titolari di un diritto di proprietà sullo stesso bene immobiliare, condividendo la proprietà in percentuali invece di una porzione specifica. Questo significa che ogni proprietario ha il diritto di esercitare i propri diritti sul bene, ma non può modificarne l’uso senza il consenso degli altri proprietari o impedire l’uso degli altri. La comproprietà può essere stabilita attraverso l’eredità, il matrimonio o l’acquisto congiunto, e ogni proprietario è responsabile della manutenzione del bene in base alla propria percentuale di proprietà. Le decisioni relative alla gestione del bene devono essere prese con il voto della maggioranza dei proprietari e i costi associati alla manutenzione e alle modifiche sono solitamente divisi tra i proprietari in base alla loro percentuale di proprietà.
Diritto di uso dell’immobile
Il diritto di uso immobile è un diritto reale che permette a una persona di utilizzare un immobile di proprietà di un’altra persona per un determinato scopo specificato nel contratto di concessione del diritto. Questo diritto consente di utilizzare l’immobile, ma non garantisce la proprietà del bene e non permette di venderlo o di concederlo in affitto ad un’altra persona. Il diritto di uso immobile può essere stabilito per un periodo di tempo specifico o per un evento specifico, come ad esempio l’utilizzo di un terreno per la costruzione di una strada. Inoltre, il diritto di uso immobile può essere concesso solo per scopi specifici, come ad esempio l’uso agricolo o turistico, e non permette il cambiamento di scopo senza il consenso del proprietario.
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