Vendere una casa può rivelarsi un processo lungo e complicato, influenzato da fattori economici, esigenze della domanda e specifiche caratteristiche degli immobili. Alcuni elementi, in particolare, sembrano accomunare le abitazioni che rimangono più a lungo sul mercato e le case che rimangono invendute. Ecco un’analisi dettagliata basata sugli ultimi dati di Immobiliare.it Insights, piattaforma specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare.
L’identikit delle case invendute
Secondo l’indagine, nelle principali città italiane gli immobili che tendono a restare più a lungo invenduti hanno caratteristiche ricorrenti: si tratta spesso di trilocali situati ai piani più bassi (piano terra o primo piano) e appartenenti alla classe energetica G, la meno performante.
Le città con più case invendute e le eccezioni
Le tendenze principali: la situazione è comune a diverse città, tra cui Milano, Roma, Bari, Napoli, Catania e Genova. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni che variano in base alla zona geografica:
- Firenze e Venezia: Qui gli immobili meno richiesti hanno più di cinque locali, pur rientrando nella classe energetica G e trovandosi ai piani bassi.
- Verona e Palermo: In queste città, invece, il maggior tempo sul mercato è registrato dai quadrilocali, una tipologia leggermente più grande rispetto al trilocale.
I casi unici di Torino e Bologna:
- Torino: È l’unica città dove sono i bilocali in classe E a restare invenduti più a lungo.
- Bologna: Qui gli immobili meno vendibili sono trilocali, ma appartenenti alle classi energetiche A o superiori. Paradossalmente, si tratta di nuove costruzioni, a differenza di altre città dove le abitazioni più vecchie dominano l’invenduto.
Il “Time on Market”: Venezia al primo posto
Un altro elemento chiave è il tempo medio di permanenza degli immobili sul mercato. Tra le città analizzate, Venezia registra il valore più alto: le case rimangono invendute in media per 7,3 mesi. Seguono:
- Palermo: 6,9 mesi
- Bari: 6,8 mesi
- Catania: 6,7 mesi
- Roma: Poco più di 6,5 mesi
- Genova: 6,4 mesi
- Napoli e Verona: Circa 6,2 mesi
- Firenze e Torino: 6 mesi esatti
Le città più dinamiche sono Bologna (5,8 mesi) e Milano, che detiene il primato di velocità, con un tempo medio di invenduto pari a 5,6 mesi.
Prezzi e case invendute: un binomio complesso
In molte città, i prezzi delle case che restano invendute sono superiori alla media del mercato locale, segnalando un disallineamento tra offerta e domanda. Ecco alcuni esempi:
- Venezia: Differenza più alta, oltre 600 euro/mq.
- Torino e Bologna: Discrepanza di circa 275 euro/mq.
- Firenze: Prezzi superiori di 180 euro/mq rispetto alla media.
- Napoli, Verona e Bari: Circa 150 euro/mq in più.
- Palermo: Appena sopra i 100 euro/mq.
Le eccezioni:
- Milano: È l’unica città dove il prezzo degli immobili invenduti è inferiore alla media locale, con una differenza di 385 euro/mq.
- Genova, Roma e Catania: Le differenze tra prezzi medi e invenduto sono minime, rispettivamente 33, 14 e 7 euro/mq.
Fattori decisivi: efficienza energetica e domanda
Due aspetti emergono come fondamentali:
- Classe energetica: Gli immobili in classi energetiche basse sono sempre più penalizzati, nonostante i prezzi più contenuti.
- Dinamismo del mercato: Milano si conferma un mercato vivace, dove domanda e offerta si incontrano più facilmente.
Come sottolinea Antonio Intini, Chief Business Development Officer di Immobiliare.it, “La crescente attenzione alla sostenibilità e all’efficienza energetica guida sempre di più le scelte degli acquirenti, rendendo gli immobili non efficienti meno competitivi”.
Questo panorama offre spunti importanti per chi desidera vendere un immobile, evidenziando l’importanza di adattarsi alle nuove esigenze del mercato e alle priorità degli acquirenti moderni.
Conclusione: Come affrontare un mercato immobiliare in evoluzione
Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di cambiamento, in cui efficienza energetica, caratteristiche strutturali e posizionamento strategico degli immobili giocano un ruolo sempre più determinante nella rapidità delle transazioni. Le tendenze emerse evidenziano un punto fondamentale: il semplice prezzo competitivo non basta più a garantire una vendita rapida. Oggi gli acquirenti sono sempre più selettivi, attenti non solo al costo iniziale ma anche ai costi futuri, come quelli legati al consumo energetico e alla manutenzione.
Milano, con il suo dinamismo, rappresenta l’esempio più lampante di come domanda e offerta possano incontrarsi più facilmente, grazie a un mercato in grado di rispondere alle esigenze di un pubblico sempre più orientato verso abitazioni moderne, efficienti e in linea con i trend della sostenibilità. Tuttavia, le situazioni di Venezia, Torino o Bologna dimostrano che, al di fuori delle grandi metropoli, permangono problematiche legate a un’offerta poco in sintonia con i desideri degli acquirenti.
Per chi vende, questi dati rappresentano un’opportunità per riflettere su strategie di valorizzazione del proprio immobile. Interventi di riqualificazione, come l’adeguamento energetico, possono trasformarsi in investimenti capaci di ridurre drasticamente i tempi di permanenza sul mercato, migliorando non solo l’attrattività dell’abitazione ma anche il suo valore percepito.
Allo stesso tempo, è fondamentale che il prezzo sia allineato al mercato locale, evitando discrepanze che rischiano di allungare inutilmente i tempi di vendita. La trasparenza nei confronti degli acquirenti, supportata da una comunicazione efficace, può fare la differenza, offrendo informazioni dettagliate su aspetti come consumi, spese accessorie e potenziali migliorie.
Guardando al futuro, il settore immobiliare non può prescindere dalla sostenibilità e dall’innovazione. In un contesto in cui gli acquirenti sono sempre più informati e consapevoli, gli operatori del settore – agenti immobiliari, costruttori e proprietari – devono adattarsi, abbracciando una visione che consideri non solo l’abitazione come un bene di consumo, ma come un luogo di vita che risponda alle esigenze di un mondo in evoluzione.
Vendere una casa non è solo una questione di offerta e domanda: è un dialogo tra chi cerca una nuova vita e chi offre uno spazio dove quella vita può nascere e crescere. Il successo, quindi, non risiede solo nel chiudere una transazione, ma nel far sì che ogni immobile trovi il suo giusto acquirente, trasformandosi da una semplice proprietà in una vera e propria casa.
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