Quando si decide di comprare casa, spesso ci si trova a dover accettare contratti preconfezionati dal costruttore o dal notaio di fiducia del venditore. Questo può sembrare quasi un imbroglio, poiché l’acquirente non ha possibilità di negoziazione e può solo decidere se accettare le condizioni presenti o rinunciare all’acquisto. Inoltre, non sempre le clausole contenute in questi contratti sono lecite.
Per questo motivo, è importante conoscere con precisione a cosa bisogna prestare attenzione quando si acquista casa, per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese.
Fortunatamente, numerose sentenze giudiziarie hanno stabilito quali siano le clausole nulle relative all’atto di compravendita.
Guardiamo insieme a cosa si deve prestare più attenzione.
Spese condominiali per gli appartamenti invenduti e/o sfitti
Molte volte il costruttore inserisce nel contratto di vendita una clausola che lo esime dal pagare le spese condominiali per gli appartamenti che rimangono invenduti. Questa clausola, secondo la legge, non rispetta il codice del consumo ed è considerata una “clausola vessatoria”. Di conseguenza, chi acquista casa può ritenerla nulla.
Garanzia del pagamento delle spese condominiali da parte del venditore
Secondo la giurisprudenza, se il vecchio proprietario non ha pagato le spese condominiali, l’amministratore può richiedere il pagamento sia al vecchio che al nuovo proprietario. Questa responsabilità solidale si applica, però, solo alle quote condominiali relative all’anno in cui avviene il trasferimento di proprietà e all’anno precedente. Tuttavia, se il venditore si impegna a saldare gli arretrati delle spese condominiali, questa clausola non avrà valore legale nei confronti del condominio e l’acquirente sarà comunque tenuto a pagare. Per questo motivo, i notai spesso richiedono una liberatoria firmata dall’amministratore che attesti il pagamento delle spese condominiali prima della stipula dell’atto di vendita.
Rinuncia alle parti comuni
A volte succede che la vendita di un’unità immobiliare riguardi solo la proprietà dell’appartamento, ma non quella delle parti comuni dell’edificio (cortile, scale, tetto, ecc.). Secondo la Cassazione (sent. n. 603/2015 e n. 20216/2017), queste clausole sono nulle se i beni condominiali sono essenziali per l’esistenza delle unità abitative individuali (condominialità necessaria o strutturale). L’articolo 1118 del codice civile dispone che “il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni”. Tuttavia, una clausola del genere potrebbe influire sulla misura dei millesimi dell’unità immobiliare venduta.
D’altra parte, la vendita separata dell’unità singola dalle parti comuni è legittima se queste ultime sono semplicemente funzionali all’uso e al godimento di ciò che viene alienato (condominialità funzionale).
Inoltre, le pertinenze di un immobile sono considerate comprese nel suo trasferimento, anche se non sono menzionate nell’atto di compravendita. Infatti, è necessaria un’espressa volontà contraria per escluderle. Ad esempio, se una cantina, un garage, una soffitta o un box auto non vengono menzionati nell’atto di compravendita, ciò non implica che siano esclusi dalla vendita, ma vengono trasferiti comunque all’acquirente.
Limitazioni nell’uso dell’immobile
Se nel contratto di vendita viene inserita una clausola che impone un limite eterno sull’uso di un immobile (ad esempio il divieto di utilizzarlo per scopi commerciali), questa è considerata illegittima. Secondo la Cassazione italiana (sentenza n. 4530/1984), non è infatti permesso imporre un vincolo che duri all’infinito, senza che il debitore o i suoi eredi abbiano la possibilità di scioglierlo.
Responsabilità per vizi dell’immobile
La legge stabilisce che il venditore o il costruttore è responsabile dei difetti relativi al bene venduto. Tuttavia, spesso viene incluso una clausola nel contratto che recita “visto e piaciuto”, con l’obiettivo di evitare eventuali contestazioni per difetti dell’appartamento. In realtà, se il venditore conosceva il difetto e l’ha nascosto o taciuto all’acquirente, questa clausola è considerata nulla in base all’articolo 1229 del codice civile.
Nomina dell’amministratore
Per legge, non è valido il contratto che dà al costruttore il diritto di scegliere e nominare l’amministratore di condominio. La nomina spetta esclusivamente all’assemblea dei condomini e non può essere rinunciata, neanche attraverso un regolamento contrattuale approvato all’unanimità.
Inoltre, l’amministratore deve comunicare preventivamente ai condomini il proprio compenso; se non lo fa, la nomina è nulla e non ha diritto ad essere pagato.
L’amministratore non ha diritto al compenso neppure se la sua nomina è imposta dal costruttore negli atti di vendita.
In conclusione, è possibile rifiutarsi di pagare l’amministratore scelto dal costruttore perché la nomina è stata fatta da un soggetto non competente e/o perché non ha comunicato il proprio compenso all’assemblea dei condomini.
Altre questioni da considerare prima di comprare casa
Oltre a quelle che abbiamo indicato, ci sono molte altre questioni da considerare prima di comprare una casa.
In primo luogo, è importante chiedere al venditore se l’immobile è stato ricevuto tramite donazione. Questo perché, se non sono trascorsi almeno 20 anni dalla donazione, gli eredi del donatore possono richiedere la restituzione dell’immobile dal terzo acquirente. La legge riconosce infatti agli eredi legittimari una quota minima del patrimonio del defunto, chiamata legittima. Se questa quota non viene rispettata, gli eredi legittimari possono contestare la successione e le donazioni fatte in vita dal defunto.
In tal caso, il beneficiario della donazione sarà costretto a restituire l’immobile. Se, invece, l’immobile è stato venduto, l’obbligo di restituzione grava sull’acquirente, a meno che non siano trascorsi almeno 20 anni dalla donazione. Pertanto, chi vende una casa deve sempre comunicare se questa è stata ottenuta tramite donazione.
Per legge, questa informazione deve essere data anche dal notaio, a pena di responsabilità personale.
Altre cose da controllare prima di comprare casa sono:
- verifica della presenza di eventuali ipoteche fatte dal fisco o altri creditori. Si può richiedere una visura ipotecaria all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate per confermare;
- verifica della presenza di eventuali pignoramenti in corso. Anche in questo caso, la verifica può essere effettuata tramite una visura ipotecaria;
- controllo del certificato di agibilità.
- verifica della presenza di eventuali abusi edilizi e conformità dell’immobile alle planimetrie catastali. Per effettuarla, è possibile affidarsi a un ingegnere o un architetto.
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