Comproprietà immobiliare: tutte le risposte!

Indice

1 Come funziona la comproprietà immobiliare?
2 Cosa significa essere comproprietario di un immobile?
3 Chi sono i comproprietari?
4 Quali sono i diritti che spettano ai comproprietari di un bene?
5 Quali modifiche possono essere apportate ad un immobile in comproprietà?
6 Qual è la differenza tra proprietario è comproprietario?
7 Come dividere una casa in comproprietà?
8 Come si divide una proprietà tra eredi?
9 Chi deve pagare l’Imu quando la casa è in comproprietà?
10 Cosa fare di una comproprietà se si vuole levare?
11 Cosa succede se un comproprietario non vuole vendere?
12 Comproprietà immobiliare: come si divide una proprietà indivisa?
13 Quando un immobile non è comodamente divisibile
14 Cosa non è possibile fare al comproprietario di un bene in Comune?
15 Qual è la differenza tra comunione e comproprietà immobiliare?

La comproprietà immobiliare è la situazione in cui più persone sono titolari di un diritto di proprietà sullo stesso bene immobiliare. Ogni proprietario possiede una quota, detta “quota ideale”, sull’intera proprietà, e ha il diritto di utilizzare la proprietà, ma deve condividere le responsabilità di gestione.

La comproprietà immobiliare si verifica quindi quando due o più soggetti detengono la proprietà di un immobile, con il diritto di utilizzarlo e gestirlo in condivisione. Ogni comproprietario della casa ha una quota di proprietà e, di conseguenza, è soggetto a un insieme di diritti e responsabilità. Ad esempio ogni proprietario ha il diritto di utilizzare l’intero immobile, a condizione che non impedisca gli altri proprietari di farne lo stesso uso.

In caso di modifiche all’immobile, ogni proprietario è tenuto a pagare una quota.

Cosa succede invece in caso di vendita? I comproprietari hanno il diritto di prelazione, e l’immobile può essere venduto anche se uno dei proprietari non è d’accordo. Tuttavia, è possibile richiedere la divisione dell’immobile. Per quanto riguarda invece l’amministrazione, questa spetta a tutti i comproprietari, con la partecipazione che segue il principio maggioritario, semplice o qualificato.

Come funziona la comproprietà immobiliare?

La comproprietà immobiliare può essere costituita in tre modi: tra coniugi, per eredità o attraverso o un accordo tra le parti:

nei regimi di comunione dei beni. Se i coniugi non optano per il regime di separazione dei beni, tutti i beni acquisiti nel matrimonio, appartengono ad entrambi. Tranne che non vengano specificamente separati dalla coppia;
nel caso dell’eredità, gli eredi ricevono una percentuale di proprietà del bene sulla base delle linee guida legali;
nel caso della comproprietà immobiliare derivante da un accordo, come l’acquisto di una proprietà da parte di una coppia, ogni comproprietario ha una percentuale prestabilita.

Le quote possono avere lo stesso valore percentuale (come nel caso dei coniugi che hanno adottato il regime della comunione dei beni), oppure essere diverse. In caso di eredità, ad esempio, i legittimari avranno quote percentuali che variano in base al grado di parentela.

La comproprietà immobiliare è disciplinata dall’art 1102 del Codice Civile:

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

Seppur talvolta con percentuali diverse, la titolarità si estende su tutto il bene e non su una specifica sezione materiale. Questo significa che, ciascun titolare vanta diritti sull’intero immobile, nel rispetto di quelli altrui.

Cosa significa essere comproprietario di un immobile?

Essere comproprietario di un immobile significa detenere il diritto di proprietà su tale immobile insieme ad altre persone. In altre parole, l’immobile appartiene a più persone in parti uguali o in quote diverse.

I comproprietari hanno diritto di godere del bene in misura proporzionale alla loro quota di proprietà e di disporne come meglio credono. Tuttavia non possono compiere azioni che potrebbero danneggiare il bene o diminuirne il valore senza il consenso degli altri comproprietari.

Chi sono i comproprietari?

I comproprietari di un bene possono essere due o più persone che hanno acquisito la proprietà del bene in maniera congiunta. Ad esempio, persone che acquistano insieme un immobile, oppure che ereditano un bene da un defunto.

Talvolta, i comproprietari possono essere anche persone giuridiche, come ad esempio società o associazioni e le quote di proprietà sono detenute dalla persona giuridica e non dai singoli membri.

In ogni caso, i comproprietari hanno gli stessi diritti e doveri riguardo al bene comune, indipendentemente dal numero di persone coinvolte o dalla loro qualità di persone fisiche o giuridiche.

Quali sono i diritti che spettano ai comproprietari di un bene?

I comproprietari sono tenuti a rispettare determinati diritti e doveri, come ad esempio:

non mettere in pericolo l’immobile causando danni;
non modificare la destinazione d’uso dell’immobile senza un accordo unanime;
garantire che tutti i comproprietari possano utilizzare l’immobile.

Questo significa che tutti i proprietari hanno gli stessi diritti e responsabilità e devono essere in grado di utilizzare l’immobile senza impedimenti. In sostanza, i comproprietari devono lavorare insieme per garantire la gestione appropriata della proprietà e il rispetto dei diritti di ciascuno.

Infatti, come recita l’articolo 1102 del Codice Civile: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

Se uno dei proprietari commette un abuso, gli altri proprietari possono rivolgersi al giudice per richiedere la fine dell’abuso o una compensazione.

Ma come si utilizza una casa in comproprietà? In alcuni casi, gli immobili possono essere utilizzati contemporaneamente, come nel caso di una villetta bifamiliare, senza problemi di utilizzo. Se invece l’immobile non può essere utilizzato contemporaneamente, ogni proprietario può utilizzarlo a turno, rispettando il diritto di utilizzo degli altri proprietari. Tuttavia, se un proprietario usa l’immobile in modo che gli altri proprietari non possano usarlo, compie un atto illecito e può essere richiesto il pagamento di una compensazione.

Pertanto, è sempre consigliabile stabilire un accordo scritto che preveda un uso rotativo dell’immobile.

Quali modifiche possono essere apportate ad un immobile in comproprietà?

Ogni comproprietario può apportare modifiche all’immobile che migliorano il suo stato senza alterarne la funzione. Tuttavia, se non ci sono accordi preliminari con gli altri proprietari, il comproprietario che ha deciso di effettuare le modifiche si assume tutte le spese. Le spese di ordinaria amministrazione, come le riparazioni e la manutenzione regolare, devono essere decise dalla maggioranza dei proprietari e le spese devono essere suddivise in base alla quota di proprietà di ciascuno. Gli interventi di straordinaria amministrazione, invece, come le modifiche strutturali, richiedono l’unanimità dei proprietari. Per l’approvazione di interventi innovativi, come la ristrutturazione completa dell’immobile, è necessaria la maggioranza qualificata di due terzi dei proprietari. In sintesi, ogni proprietario ha il diritto di apportare miglioramenti all’immobile, ma è necessaria la cooperazione e l’accordo degli altri per le modifiche più significative.

Qual è la differenza tra proprietario è comproprietario?

Il proprietario è la persona che detiene la piena proprietà di un bene, ovvero ha il diritto di godere del bene e di disporne come meglio crede.

Il comproprietario, invece, è una persona che detiene la proprietà di un bene in comune con altre persone. In questo caso, il comproprietario ha il diritto di godere del bene in misura proporzionale alla sua quota di proprietà e di disporre della sua quota come meglio crede, ma non può compiere azioni che potrebbero danneggiare il bene o diminuirne il valore senza il consenso degli altri comproprietari. Inoltre, il comproprietario non può vendere o disporre della quota di proprietà senza il consenso degli altri proprietari.

Come dividere una casa in comproprietà?

Come abbiamo visto, la comproprietà immobiliare può essere costituita in tre modi: tra coniugi, per eredità o attraverso o un accordo tra le parti.

Se i coniugi scelgono di adottare il regime della comunione dei beni, diventano comproprietari degli immobili acquistati dopo il matrimonio con quote di proprietà uguali.

Tuttavia, anche se i coniugi hanno scelto il regime di separazione dei beni, possono diventare co-proprietari di un immobile se lo acquistano insieme. In questo caso, la comproprietà immobiliare viene stabilita con quote di proprietà prestabilite.

Se la comproprietà viene acquisita con l’eredità, i legittimari la erediteranno in percentuali diverse a seconda del loro grado di parentela con il defunto.

Nella multiproprietà, diversi individui si accordano per acquistare insieme un immobile, come un appartamento al mare o in montagna. In questo caso è importante stabilire le regole per l’uso dell’immobile tra i proprietari. Anche se un singolo proprietario occupa l’immobile per un certo periodo, non ha il diritto di impedire ad altri proprietari di utilizzarlo durante il suo utilizzo. In altre parole, i proprietari devono rispettare le quote di proprietà di ciascuno e non possono impedire l’accesso agli altri proprietari.

Come si divide una proprietà tra eredi?

Come abbiamo visto, quando un proprietario immobiliare muore, coniuge, figli, fratelli, genitori e parenti fino al sesto grado, possono ereditare la proprietà. Ad esempio, se il coniuge sopravvissuto ha un figlio, erediterà il 50% dell’immobile, mentre l’altro 50% andrà al figlio. Se ci sono due figli, ogni figlio erediterà il 25%, mentre il restante 50% andrà al coniuge. Se non ci sono parenti legittimi, l’immobile diventerà proprietà dello Stato. Nella comproprietà, i co-eredi devono rispettare il diritto di prelazione degli altri proprietari nel caso di vendita delle loro quote.

Chi deve pagare l’Imu quando la casa è in comproprietà?

Ogni proprietario ha il diritto di partecipare all’amministrazione dell’immobile comune e l’obbligo di contribuire alle spese per la gestione e la conservazione dell’immobile.

Le spese sono suddivise in base alla quota di proprietà di ciascun proprietario, quindi chi ha una quota maggiore sostiene una parte maggiore delle spese. Inoltre, è possibile stabilire accordi scritti che definiscono come ripartire tra i proprietari sia le spese di manutenzione ordinaria che quelle di manutenzione straordinaria.

In sostanza, tutti i proprietari hanno un ruolo nella gestione dell’immobile e sono tenuti a contribuire in base alla loro quota di proprietà.

Per quanto riguarda invece nello specifico l’IMU, l’imposta ha come presupposto il possesso di immobili. Di conseguenza, il debitore è ciascun comproprietario in relazione alla propria quota.

Cosa fare di una comproprietà se si vuole levare?

Se un comproprietario desidera uscire dalla comproprietà immobiliare, ci sono alcune opzioni che può considerare.

In primo luogo, può cercare di vendere la sua quota di proprietà ad uno degli altri comproprietari. L’alternativa, è cercare di vendere la sua quota di proprietà ad un terzo, previo accordo con gli altri comproprietari.

Talvolta, i comproprietari possono decidere di vendere l’intero bene a terzi e dividere il ricavato tra di loro in proporzione alle rispettive quote di proprietà.

Se non è possibile trovare un accordo tra i comproprietari, il comproprietario che desidera uscire può fare ricorso al tribunale e richiedere la vendita forzata dell’intero bene. In questo caso, il tribunale procederà alla vendita dell’immobile e alla ripartizione del ricavato tra i comproprietari secondo le rispettive quote di proprietà.

Cosa succede se un comproprietario non vuole vendere?

Se tutti i proprietari sono d’accordo sulla vendita di una comproprietà, non ci sono problemi particolari e la vendita procede come una normale compravendita, con la firma degli atti di vendita presso un notaio. Un perito stima il valore dell’immobile in base ai valori di mercato e viene applicato alla quota spettante al proprietario uscente.

Tuttavia, se alcuni proprietari sono contrari alla vendita, possono sorgere dei problemi.

In questo caso, il consenso deve essere preventivo e non presunto, quindi tutti i proprietari devono essere informati della vendita e sottoscrivere gli atti notarili. In sintesi, la vendita di una comproprietà immobiliare richiede l’accordo di tutti i proprietari e la firma degli atti notarili da parte di tutti i soggetti interessati.

Quando un solo proprietario firma un atto notarile, questo non ha alcun valore giuridico. Allo stesso modo, se solo uno dei proprietari firma un contratto preliminare, il contratto vincola solo il firmatario. Se, in seguito, il proprietario non riesce a ottenere il consenso degli altri proprietari prima della firma dell’atto notarile, l’acquirente potrebbe richiedere il risarcimento dei danni subiti. In sostanza, l’accordo di tutti i proprietari è necessario per qualsiasi atto giuridico riguardante la proprietà comune, altrimenti l’atto non ha valore.

Disaccordo sulla vendita della comproprietà immobiliare

Ma cosa fare se i proprietari non sono d’accordo sulla vendita dell’immobile? In questo caso il proprietario che desidera vendere potrebbe vendere solo la sua quota di proprietà. Tuttavia, trovare un acquirente interessato all’acquisto di una quota dell’immobile in comproprietà potrebbe essere difficile.

In alternativa, in caso di comunione dei beni, è possibile sciogliere la comunione secondo quanto stabilito dall’art. 1111 del Codice Civile. Al contrario, se non è possibile trovare un accordo tra i proprietari, è necessario ricorrere in tribunale e affidarsi alla decisione del giudice. Ciò significa che la vendita di una quota di comproprietà immobiliare può essere difficoltosa e, in alternativa, è possibile sciogliere la comunione dei beni o ricorrere in tribunale.

Come vendere una comproprietà immobiliare se i comproprietari non sono d’accordo

Vediamo più nello specifico quali sono le opzioni a disposizione per vendere un immobile in caso di disaccordo tra i comproprietari.

Accordo con liquidazione della quota: se alcuni proprietari non desiderano vendere l’immobile in comproprietà, è possibile accordarsi sulla cessione della quota di proprietà altrui. In tal caso, i proprietari che acquisiscono la quota di proprietà dovranno liquidare la quota del proprietario uscente. Questo processo richiede la firma di atti notarili per il passaggio di proprietà, sia sotto forma di vendita che di donazione. La vendita di un immobile in comproprietà può quindi avvenire tramite la cessione della quota di proprietà agli altri proprietari, che dovranno poi liquidare la quota del proprietario uscente attraverso la firma di atti notarili.

Vendita della propria quota ad un terzo: è possibile vendere la propria quota a terzi tramite compravendita. Tuttavia, trovare acquirenti interessati a un immobile in comproprietà potrebbe essere difficile. È importante sapere che, nel caso di vendita di un immobile ereditato, i coeredi hanno il diritto di prelazione, il che significa che hanno il diritto di acquistare la quota di proprietà prima di terzi. Pertanto, prima di vendere la propria quota di proprietà, è necessario verificare se gli altri proprietari sono interessati ad acquistarla. In sintesi, è possibile vendere la propria quota di proprietà in comproprietà a terzi, ma trovare acquirenti potrebbe essere difficile. Inoltre, nel caso di vendita di un immobile ereditato, i coeredi hanno il diritto di prelazione e dovrebbero essere consultati prima di vendere la propria quota di proprietà.

Divisione giudiziale: in caso di impossibilità di trovare un accordo, è possibile rivolgersi a un giudice per richiedere la divisione forzata del bene in comproprietà. Qualsiasi proprietario può fare ricorso alla divisione giudiziale. Inizialmente, il giudice cercherà di dividere il bene in natura, ad esempio, se ci sono più villette, queste possono essere divise in diverse unità immobiliari. Tuttavia è necessario il consenso di tutti i proprietari per farlo. Se non è possibile trovare un accordo, il giudice ordinerà la vendita dell’immobile e la divisione del ricavato tra i proprietari, proporzionalmente alle quote immesse. Bisogna però considerare che la vendita a seguito di una divisione giudiziale potrebbe non essere conveniente. Questo perché, nella maggioranza dei casi, l’immobile viene venduto a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.

Comproprietà immobiliare: come si divide una proprietà indivisa?

In caso di comproprietà immobiliare, ciascun proprietario ha il diritto di chiedere la divisione del bene in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. Anche un giorno dopo la nascita della comunione.

In ogni caso, la divisione deve essere eseguita obbligatoriamente, anche se viene richiesta da un solo proprietario. Nell’ipotesi in cui non si raggiunga un accordo sulle modalità di divisione, il proprietario interessato può rivolgersi al tribunale dove si trova l’immobile e richiedere una divisione giudiziale del bene, ovvero in forma coattiva. Riassumendo, ogni proprietario può richiedere la divisione dell’immobile in qualsiasi momento e, in caso di mancato accordo, può rivolgersi al tribunale per una divisione giudiziale.

La divisione di un immobile in comproprietà può quindi avvenire attraverso un accordo tra i proprietari (divisione contrattuale) o, in mancanza di accordo, tramite una decisione del giudice (divisione giudiziale).

Quando un immobile non è comodamente divisibile

È importante capire se l’immobile può essere diviso in natura o meno. Nel primo caso, l’intero immobile viene diviso in tante parti quanti sono i proprietari, come nel caso della divisione di una villetta in appartamenti. In questo modo, ogni proprietario ha il 100% di una specifica parte dell’immobile.

Se l’immobile non può essere diviso in natura, si può procedere assegnando l’intero bene a uno dei proprietari e liquidando gli altri proprietari delle loro quote in denaro, oppure, come abbiamo visto, vendere l’intero immobile a terzi e dividere il ricavato tra i proprietari.

Nella divisione contrattuale tra i comproprietari, viene stabilito un accordo in cui vengono definite le quote di ciascun proprietario, le modalità di divisione e la distribuzione delle porzioni, insieme agli eventuali conguagli. Tuttavia, se non tutti i proprietari sono d’accordo sulla divisione contrattuale, è possibile ricorrere alla divisione giudiziale, un diritto imprescrittibile. In questo caso il giudice cercherà di raggiungere un accordo tra le parti per la divisione contrattuale.

Nel caso non sia possibile, valuterà se l’immobile è divisibile in natura e nomina un perito per la separazione delle quote in singole proprietà indipendenti. Per gli immobile non divisibili in natura, occorrerà verificare se uno dei proprietari è disponibile ad acquistare l’intero immobile, liquidando le quote degli altri proprietari. Se nessun proprietario si offre all’acquisto, il tribunale procederà alla vendita coattiva dell’immobile e alla ripartizione del ricavato tra i proprietari secondo le rispettive quote.

Cosa non è possibile fare al comproprietario di un bene in Comune?

Il comproprietario di un bene in comune non può vendere o disporre della quota di proprietà senza il consenso degli altri proprietari. In altre parole, non può prendere decisioni riguardanti il bene senza consultare gli altri. Inoltre, non può impedire ai comproprietari di utilizzare il bene in comune o di avere accesso ad esso. Infine, non può compiere azioni che potrebbero danneggiare il bene o diminuirne il valore, ad esempio demolire una parte dell’edificio senza il consenso degli altri proprietari.

Qual è la differenza tra comunione e comproprietà immobiliare?

La comunione e la comproprietà immobiliare sono entrambe forme di proprietà condivisa tra due o più persone. La differenza principale tra le due è che nella comunione i proprietari condividono un bene indivisibile, come ad esempio un terreno, mentre nella comproprietà i proprietari condividono un bene divisibile, come ad esempio un edificio o una casa.

Bene in comunione

Nella comunione, i proprietari hanno diritto di godimento sul bene in proporzione alle loro quote, ma non possono disporne liberamente senza il consenso degli altri. Inoltre, nessuno può escludere gli altri dall’uso del bene comune.

Comproprietà immobiliare

Nella comproprietà, invece, ogni proprietario ha il diritto di disporre della sua quota come meglio crede, anche vendendola ad un terzo. Inoltre, ogni proprietario ha diritto all’uso del bene sulla base della sua quota di proprietà.