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Se hai debiti non pagati e vuoi vendere un immobile, è importante sapere che il creditore potrebbe esercitare l’azione revocatoria già dal contratto preliminare di vendita. Ma cosa significa esattamente? La recente sentenza n. 201 del 12 maggio 2023 emessa dalla Corte d’Appello di Lecce-Taranto ci fornisce importanti informazioni a riguardo.
Analizziamole insieme.
Cos’è l’azione revocatoria?
Come prima cosa, cerchiamo di capire cos’è esattamente l’azione revocatoria, nota anche come “actio pauliana” (art. 2901 c.c.). Si tratta di uno strumento legale mediante il quale il creditore può chiedere al giudice di dichiarare inefficaci uno o più atti compiuti dal debitore volti a impoverire il proprio patrimonio. Questo potere viene esercitato soltanto quando tali atti danneggiano i diritti del creditore, rendendo impossibile soddisfare i propri crediti attraverso i beni residui del debitore. In altre parole, se il patrimonio del debitore dispone di beni su cui il creditore può esercitare il pignoramento, l’azione revocatoria non può essere avviata.
Lo scopo principale di questa azione è garantire al creditore il diritto di agire in maniera esecutiva sul patrimonio del debitore, preservando così la garanzia patrimoniale generica prevista dall’art. 2740 del codice civile. In questo modo, il creditore può tutelare i propri interessi e assicurarsi il recupero del credito.
Come funziona la revoca del contratto preliminare?
La protezione del credito viene garantita in due fasi dal creditore attraverso la garanzia patrimoniale generica. Come prima cosa, il creditore può impedire al debitore di disporre dei propri beni se questi atti pregiudicano il suo interesse. Secondariamente, il creditore ha il diritto di pignorare i beni che sono stati oggetto di disposizione, dopo aver dichiarato l’atto inefficace. In sostanza, il creditore è in grado di proteggere il proprio credito attraverso un’azione legale efficace che gli consente di recuperare i propri soldi e di tutelare i propri interessi in modo deciso e determinato.
Quali atti possono essere revocati?
L’articolo 2901 del Codice Civile italiano delinea una regola importante per la revoca: solo gli atti che riguardano il patrimonio possono essere revocati. Tra questi vi sono la vendita, la limitazione, la rinuncia o la modifica dei diritti patrimoniali del debitore e l’assunzione di debiti.
La revocatoria può essere richiesta solo se ciò comporta una riduzione del patrimonio del debitore tale da mettere a rischio la soddisfazione dei creditori. Questo significa che la legge protegge i diritti dei creditori, garantendo che i debitori non possano disporre dei propri beni in modo ingiusto o fraudolento.
Si può revocare il contratto preliminare di compravendita?
La sentenza in analisi rappresenta un valido chiarimento giuridico per tutti coloro che operano nel mercato immobiliare. Questa ha, infatti, stabilito una importante distinzione tra il contratto preliminare di vendita immobiliare e il contratto definitivo di compravendita. Secondo la Corte, il primo non può essere oggetto di azione revocatoria ordinaria poiché non produce effetti traslativi, ovvero non comporta un trasferimento di proprietà.
Tuttavia, è importante sottolineare che l’azione revocatoria potrebbe essere effettuata nei confronti del contratto di compravendita stipulato successivamente dinanzi al notaio. Questo perché è solo con questo che il debitore si “libera” del bene, causando un effettivo danno al creditore.
Cosa occorre per revocare il contratto di compravendita?
Può capitare che l’atto sia stato stipulato prima di contrarre il debito, già con l’intento di non soddisfare il credito ottenuto. In questo caso occorre dimostrare che il terzo che ha partecipato a questo piano (l’acquirente) lo ha fatto intenzionalmente. La prova di questo può essere fornita con il ragionamento logico, ma anche attraverso le presunzioni.
Invece, se il debitore vendesse la sua proprietà ad un terzo dopo che il debito è stato costituito, il creditore subirebbe un danno. Questo perché il creditore non sarebbe in grado di soddisfare il suo debito con il residuo patrimonio del debitore. In questo caso, la consapevolezza del terzo acquirente dovrebbe essere dimostrata, il che potrebbe essere fatto anche attraverso le presunzioni. Potrebbe essere presunta la consapevolezza del terzo nel caso in cui il prezzo di vendita dell’immobile fosse molto al di sotto del valore di mercato.
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