1,1 milioni è il numero degli edifici residenziali che necessitano di interventi di innovazione sotto il profilo edilizio, urbanistico e sociale. Numero che, per stare al passo con le direttive europee sulle case green, si traduce in oltre 36mila edifici all’anno (una città come Messina). Il tutto moltiplicato per i prossimi 30 anni. Una situazione che potrebbe avere un impatto di 22,6 miliardi all’anno sul patrimonio edilizio, nonché ricadute di natura sociale per altri 17,1 miliardi.
A riportarlo è l’Osservatorio sull’innovazione “La S di ESG, una storia italiana di valore” presentato da Scenari Immobiliari e Dils durante l’ Innovation Forum 2023.
“Gli interventi di riqualificazione sugli edifici italiani non sono solo di natura edilizia, ma riguardano anche l’adeguamento degli immobili ai più recenti standard di qualità della vita e costituiscono una nuova e innovativa trasformazione e modifica dell’esistente” ha spiegato in apertura del forum Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.
Direttive europee: la situazione generale in Italia
Tra il 1946 e il 1989, nelle principali città italiane sono state costruite 1,1 milioni di abitazioni che oggi necessitano di interventi innovativi. Questo equivale al 13,5% sui circa 8 milioni nello stesso periodo storico. Il che porta il numero degli edifici bisognosi di interventi a 6,3 milioni (il 28,9% su 21,7 milioni). Allineandosi con le direttive europee di “ricostruire” annualmente il 2% gli edifici esistenti nelle aree urbane, sarebbe quindi necessario intervenire su circa 36.300 edifici all’anno. Numero che equivale al 2% degli 1,8 milioni di abitazioni esistenti nelle principali città italiane moltiplicato per 30 anni.
Per quantificare i costi di ricostruzione annuale degli edifici residenziali nelle aree urbane si considerano gli attuali costi di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia. Questi sono compresi tra 750 euro/mq e 1.600 euro/mq e si applicano ad una superficie media delle abitazioni di circa 100 mq.
Alla luce di questo, l’impatto economico dell’attuazione delle direttive europee si traduce quindi in 22,6 miliardi di euro all’anno. Secondo l’Osservatorio di Scenari Immobiliari e Dils, da qui possono essere generate ricadute sociali monetizzabili in ulteriori 17,1 miliardi di euro.
Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari: “Le città italiane dispongono intrinsecamente e storicamente di tutti quegli elementi di carattere sociale che, nel corso degli ultimi 150 anni, si sono rivelati fondamentali per lo sviluppo, l’evoluzione e il consolidamento del processo di costruzione, riqualificazione, rigenerazione e innovazione architettonica, urbanistica, sociale ed economica del Paese. Le attuali e future dinamiche edilizie e immobiliari, sviluppate a partire dalle tematiche globali relative allo sviluppo sostenibile, dall’integrazione dei principi Esg all’interno dei processi finanziari di investimento responsabile e dagli obiettivi della UE, stanno interessando e in futuro andranno a interessare quantitativamente e qualitativamente un tessuto urbano, edilizio e sociale storicamente in grado di mostrare tutta la sua capacità e potenzialità di accompagnare il cambiamento e superare i diversi momenti di criticità in un’ottica di innovazione materiale e immateriale”.
“Con 270mila miliardi di euro il Real Estate è la più grande industry del mondo, ma tra le ultime per capacità di innovazione. Una situazione che offre agli operatori un ampio spettro di opportunità, senza dimenticare le responsabilità che comporta. Alla base di ogni innovazione che promuoviamo come Dils c’è la volontà di irradiare una visione capace di innescare dei cambiamenti strutturali e favorire l’evoluzione dell’intera filiera e, perché no, della stessa industry.
Cambiamenti che potranno essere considerati come vera innovazione solo se avranno un impatto positivo sul benessere di comunità e territorio: per questo, come Dils, abbiamo sviluppato una sensibilità particolare per i luoghi nei quali operiamo, tanto da aver lanciato un progetto di Give Back che punta a restituire valore – economico, sociale e ambientale – ai quartieri in cui operiamo. Nella consapevolezza di come il Real Estate debba ispirarsi innanzitutto alle necessità di chi i luoghi li abita, li visita, li respira”, le parole di Giuseppe Amitrano, founder & ceo di Dils.
L’analisi di Scenari Immobiliari e Dils ha individuato alcune attività che, sulla base di dimensioni, funzionalità e architettura possono essere considerate interventi di rigenerazione urbana. Tra questi i progetti di Chorus Life a Bergamo e Porta Nuova, Mind, SeiMilano e LOC – Loreto Open Community nella città di Milano.
Le aree di creazione del valore
Gli operatori del settore immobiliare stanno dimostrando una crescente attenzione riguardante comprensione, quantificazione e rispetto di tematiche di sostenibilità durante ogni fase del processo.
La prima area di creazione di valore socioeconomico riguarda gli investimenti finanziari effettuati da diversi stakeholder, con tre risvolti economici e occupazionali:
- uno diretto, rappresentato dai costi direttamente legati alla realizzazione delle strutture e alle persone impiegate per la realizzazione dell’opera;
- uno indiretto, rappresentato dall’offerta e sub-offerta attivate dagli investimenti lungo la filiera economica domestica e l’attivazione occupazionale;
- uno indotto, ovvero costituito dall’incremento dei consumi delle famiglie derivanti dai redditi pagati ai dipendenti delle imprese coinvolte nei lavori e dagli stipendi indirettamente attivati.
L’indicatore usato dagli operatori immobiliari promotori di iniziative di rigenerazione urbana per quantificare economicamente l’impatto sociale è l’indice SROI. Grazie a questo è infatti possibile prendere parte in maniera sostenibile al miglioramento delle condizioni, economiche e non, delle persone e delle comunità.
Vi è, infatti, un impatto, non “monetizzabile”, composto, ad esempio da:
- progetti educativi per giovani e bambini;
- programmi per la formazione professionale e l’inserimento nel mondo del lavoro di classi disagiate;
- progetti di inclusione sociale;
- eventi culturali e sportivi;
- tavole rotonde partecipate;
- workshop;
- concorsi.
A questo si uniscono altri indicatori il cui impatto sociale deriva in particolare dalla loro presenza fisica. Tra questi edifici eco sostenibili, piste ciclabili e pedonali, accessibilità pubblica, piani terra fruibili dai city users, parchi e aree attrezzate, nuovi modelli abitativi ecc.
Nel nostro Paese, il comparto immobiliare riesce a raggiungere coefficienti moltiplicativi di attivazione della filiera tra i più elevati. Si parla in media di 3,4 euro ogni singolo euro investito (3,9 a Milano). Di questi una quota è data dalle ricadute sociali che variano in relazione a:
- le peculiarità del progetto (dimensioni, funzioni, caratteristiche architettoniche, sostenibilità, ecc.)
- il contesto territoriale, economico, immobiliare e sociale di riferimento.
Le ricadute sociali sono stimabili tra il 40-60% e “monetizzabili” mediamente in 1,75 euro ogni singolo euro investito (2 euro stimati a Milano).
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