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Qual è stato l’andamento degli ultimi mesi del mercato immobiliare in Italia? Il 2022 si è dimostrato un anno interessante per chi ha optato per un investimento immobiliare. La scelta di investire in immobili in Italia ha infatti raggiunto livelli record, superando i 12 miliardi di euro. Un aumento quindi del 20% rispetto all’anno precedente. I primi tre trimestri dell’anno hanno portato un volume di investimenti immobiliari di circa 9,7 miliardi di euro, eguagliando il volume degli investimenti dell’intero 2021. Tuttavia, durante l’ultimo trimestre, gli investimenti nell’immobiliare in Italia sono diminuiti rispetto allo stesso periodo del 2021, arrivando a 2,2 miliardi di euro.
Immobiliare in Italia: comparto uffici
I dati arrivano dall’ultima analisi di Dils. Gli uffici rimangono la categoria preferita dagli investitori immobiliari. Transazioni per un totale di 4,6 miliardi di euro nel 2022 ed una crescita del 103% rispetto al 2021. Solo nell’ultimo trimestre, gli investimenti ammontano a circa 800 milioni. La città di Milano attira il 79% dei volumi totali degli investimenti. L’incertezza economica continua ad orientare le scelte degli investitori verso uffici di tipo “core”, anche se si registra un aumento del prime net yield.
Nel 2022 il mercato degli uffici in affitto a Milano ha registrato una crescita del 35%, con un assorbimento totale di 520.000 mq. Di questi, 139.000 mq sono stati locati nel quarto trimestre dell’anno. Questo dato eguaglia il record storico del 2019, confermando la solidità del mercato degli uffici direzionali a Milano. A Roma, il take-up degli spazi è stato di circa 155.000 mq nel 2022, leggermente in crescita rispetto al 2021. Di questi, 30.000 mq sono stati locati nel quarto trimestre dell’anno.
Nel corso dell’anno, i dati sul mercato immobiliare in Italia hanno mostrato che i tenant hanno continuato a preferire uffici di alta qualità. Gli uffici Classe A/A+ rappresentano infatti rispettivamente l’80% e il 48% degli spazi assorbiti a Milano e Roma. L’alta domanda e la limitata disponibilità hanno contribuito ad aumentare i canoni prime nel mercato degli uffici. A Milano la crescita è stata dell’8%, attestandosi a 700 €/mq/anno, mentre a Roma hanno raggiunto i 540 €/mq/anno.
Immobiliare in Italia: settore logistica
Nel 2022, la logistica si è confermata come la seconda asset class protagonista del mercato immobiliare in Italia, attirando il 24% dei volumi totali degli investimenti (2,9 miliardi di euro), con una crescita del 6% rispetto al 2021. I primi tre trimestri dell’anno hanno registrato un record storico degli investimenti, seguito da un quarto trimestre in netta flessione. La principale causa è da ricercare nell’incertezza, volatilità e attesa che hanno caratterizzato i mercati finanziari a partire da fine luglio, con prime net yield in crescita al 4,8%.
Per quanto riguarda il mercato degli affitti logistici, alla fine del 2022 è stato registrato un take-up di 2,7 milioni di mq (+5,2% rispetto al 2021), di cui il 27% nel quarto trimestre (circa 710.000 mq). Nel corso dell’anno, gli sviluppi speculativi hanno rappresentato una quota importante del mercato, pari al 40% del totale degli affitti. Ci sono stati aumenti dei canoni prime in alcuni dei principali mercati come Bologna, che si attesta a 59 €/mq/anno e soprattutto Verona che, con 51 €/mq/anno, evidenzia un aumento del 11% negli ultimi 12 mesi.
Hospitality
Nel 2022 l’Hospitality ha mantenuto volumi di investimento stabili rispetto al 2021 per un totale di € 1,5 miliardi. Il 43% degli investimenti nel 2022 è rappresentato da soli quattro single asset deal:
- due prime resort;
- due operazioni in location centrali di città principali.
Living
Anche il mercato immobiliare del Living ha visto nel 2022 una crescita degli investimenti, che hanno raggiunto 1 miliardo di euro, con un aumento del 35% rispetto all’anno precedente. La maggior parte degli investimenti è concentrata principalmente a Milano (52%), seguita da Roma e Torino.
A livello nazionale, i dati del mercato immobiliare delle compravendite mostrano che nei primi nove mesi del 2022, sono state transate circa 576.000 unità: Questo rappresenta il miglior risultato dal 2007 in termini di volumi, con una crescita del 7,4% rispetto allo stesso periodo del 2021. Il terzo trimestre del 2022 ha visto una stabilizzazione delle transazioni (+1,7%) rispetto al terzo trimestre del 2021, e i volumi sono paragonabili ai record storici raggiunti tra il 2006 e il 2007.
La situazione di Milano
Anche il mercato immobiliare residenziale di Milano ha visto ottimi risultati. Nei primi nove mesi del 2022 le compravendite che hanno raggiunto circa 21.500 unità, con un incremento del 10,4% rispetto allo stesso periodo del 2021. Il terzo trimestre del 2022, con oltre 5.800 unità transate, ha segnato una leggera contrazione rispetto al terzo trimestre del 2021 (-5,1%), ma è allineato ai volumi del 2019, che è il secondo miglior trimestre degli ultimi 20 anni di rilevazioni. La dinamicità del mercato a Milano lascia prevedere che alla fine del 2022, i volumi delle transazioni saranno in linea con i risultati del 2021.
Immobiliare in Italia: settore retail
Il settore del commercio al dettaglio fuori dal centro città è stato quello maggiormente influenzato dall’incertezza. Nel 2022 ha infatti registrato un volume di investimenti pari a 850 milioni di euro, in calo del 32% rispetto al 2021. Tuttavia, se guardiamo al mercato degli affitti, l’anno appena concluso è stato caratterizzato da un crescente dinamismo: le aziende del settore hanno mostrato un rinnovato interesse per i progetti di espansione nelle principali città, adattando i loro formati alle nuove linee guida focalizzate sulla qualità elevata.
Investimenti alternativi
Infine, il settore degli investimenti alternativi ha totalizzato complessivamente 1 miliardo di euro di investimenti immobiliari. Questi sono rappresentati principalmente da importanti transazioni che riguardano aree in fase di sviluppo, strutture sanitarie e centrali di telecomunicazione.
“Nonostante lo scenario internazionale complesso, crescenti tassi di interesse, l’impennata inflattiva e volatilità dei costi energetici, il mercato immobiliare italiano ha confermato la propria resilienza anche nel 2022. Secondo le previsioni del nostro Team Research, i segnali di incertezza che abbiamo osservato di recente sul mercato si tradurranno, soprattutto nei primi mesi del 2023, in una stabilizzazione dei volumi investiti sia in ambito commerciale che residenziale.
Il driver della domanda, che diventa sempre più sofisticata, sarà la qualità dell’asset, a volte più determinante della location stessa. I trend indicano un crescente interesse degli utilizzatori per gli immobili best in class per sostenibilità, capacità di contenere al massimo i consumi e rispetto dei criteri ESG. Prevediamo un consolidamento di questa tendenza, anche per gli investitori, soprattutto nel medio-lungo periodo, durante il quale assisteremo a un nuovo ciclo immobiliare che sarà contraddistinto da tre fattori principali: rigenerazione urbana, ibridazione degli spazi e sostenibilità”, le parole di Giuseppe Amitrano, CEO di Dils.
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