È ormai evidente che il mercato immobiliare tedesco stia subendo un declino preoccupante, unico in Europa, se non addirittura in tutto il mondo industrializzato. La Global Property Guide riporta che a maggio, il prezzo dei beni immobiliari in Germania è diminuito del 8,51% in termini nominali. Questo corrisponde ad una diminuzione del 14,61% in termini reali.
Una situazione che è stata confermata dal sito Europace, soprattutto per quanto riguarda i prezzi delle proprietà immobiliari già costruite. Al contrario, quelli relativi alle nuove proprietà immobiliari rimangono stabili e alti.
Come mai l’immobiliare di nuova costruzione non viene colpito dal declino? Semplicemente perché questo settore, in Germania, riceve incentivi pubblici legati alle politiche green. Si tratta di un piccolo bonus, in effetti molto modesto, ma che comunque favorisce le abitazioni nuove che soddisfano determinati criteri ambientali (isolamento, pompe di calore, ecc.) rispetto alle proprietà esistenti, molte delle quali richiedono ristrutturazioni per adeguarsi a questi nuovi standard.
Questa situazione non sembra positiva né per il mercato né per il comparto creditizio. E di certo la crescita dei tassi di interesse non aiuta. La decisione della BCE di continuare ad aumentarli per combattere l’inflazione, sta, infatti, avendo un forte impatto sul settore immobiliare.
Durante il primo trimestre del 2023, si è inoltre riscontrato un incremento dei fallimenti rispetto all’anno precedente. Tuttavia, tale aumento non dovrebbe destare eccessiva preoccupazione, in quanto è conseguenza della parziale sospensione delle procedure durante la pandemia da Covid-19. È come se i fallimenti stessero tornando ai livelli precedenti all’epidemia.
Tuttavia questi dati, notiamo colpiscono pesantemente l’immobiliare e il settore dei servizi. La prima posizione per i fallimenti è occupata dalla ristorazione, con un aumento del 56,7%, seguito dal commercio all’ingrosso, con un +45,6%. Tuttavia, al terzo posto c’è il settore immobiliare con un aumento del 34,3%, che indica una crisi persistente in questo settore.
Attualmente, la situazione tedesca può essere riassunta in questo modo:
- l’aumento dei tassi di interesse comporta due conseguenze. In primo luogo, una diminuzione degli investimenti immobiliari, con una conseguente diminuzione dei flussi di cassa per le banche. In secondo luogo, un aumento delle insolvenze, che comporta perdite per il settore creditizio;
- gli immobili hanno un valore inferiore rispetto alle stime iniziali;
- nonostante ciò, il mercato immobiliare non risulta favorevole e i prezzi stanno calando;
- sempre più famiglie si trovano nell’impossibilità di far fronte ai propri mutui, decidendo di vendere i propri immobili a un prezzo inferiore al valore di mercato e di non onorare il debito contratto.
Se i prezzi degli immobili continueranno a diminuire e se si verificheranno ancora tassi di interesse elevati, c’è un rischio molto alto che la crisi immobiliare si trasformi in una crisi del credito. Questo è il motivo per cui la Germania ha accettato la riforma del MES: forse spera che qualcun altro paghi per la propria crisi.
Ti può Interessare anche...
