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Sebbene in questo momento l’attenzione degli esperti ed appassionati di immobiliare sia concentrata sulla questione dei crediti incagliati, ci sono altre novità per il 2023. Come la Riforma Cartabia, che prende il nome dell’ex ministro della Giustizia ed ex presidente della Corte Costituzionale, Marta Cartabia.
La riforma riguarda in particolar modo lo snellimento del procedimento penale. Tuttavia sono presenti aspetti che, siccome riguardano la giustizia civile e il diritto di famiglia, finiscono per avere un impatto sul mondo immobiliare.
Analizziamoli brevemente.
Anche il notaio può autenticare le scritture
A partire dal 1° marzo, la riforma che consente ai cittadini di rivolgersi al notaio anziché al Tribunale per alcune autorizzazioni in situazioni specifiche. Il notaio, in quanto pubblico ufficiale, può ora rilasciare autorizzazioni per atti pubblici e scritture autenticate in due casi:
- il passaggio di beni ereditari;
- quando sono coinvolti un minore o una persona vulnerabile (interdetto, inabilitato o beneficiario della misura dell’amministrazione di sostegno).
Ci si riferisce ad esempio agli atti necessari per vendere o acquistare un immobile, accettare un’eredità o intervenire in un atto di mutuo. Questa nuova regolamentazione dell’immobiliare offre alle parti la scelta tra rivolgersi all’autorità giudiziaria o al notaio incaricato della stipula dell’atto, garantendo una maggiore efficienza. Tuttavia, quando si sceglie il notaio, il Tribunale rimane coinvolto nel processo. Dopo che il notaio ha rilasciato l’autorizzazione richiesta, deve comunicarla alla Cancelleria del Tribunale e al Pubblico Ministero competenti. Dopo 20 giorni, se non ci sono stati reclami, l’autorizzazione diventa effettiva.
Immobiliare: cosa cambia nelle Aste?
La riforma ha un impatto sulle aste immobiliari, in particolare sulle procedure che portano le case a essere vendute all’asta durante un’azione di esecuzione forzata, comunemente tra il proprietario e la banca creditrice che ha erogato il mutuo. Alcune delle novità riguardano non solo le parti coinvolte, ma qualsiasi privato interessato alle procedure. A partire dal 1 marzo, infatti, le perizie e gli avvisi di vendita dovranno essere redatti secondo modelli standard in tutti i tribunali italiani. Un fattore che contribuirà ad aumentare la chiarezza del mercato. Chi opera nel settore, conosce bene l’importanza della perizia e sa che si tratta di un documento fondamentale delle aste immobiliari. Nella perizia sono infatti presenti una descrizione dettagliata dello stato dell’immobile ed una valutazione di mercato congrua, eseguita da un tecnico esterno (Ctu).
Al via la “vendita diretta”
Rimanendo sempre nel settore delle aste, la novità principale della riforma riguarda l’introduzione della “vendita diretta”, un’alternativa all’asta tradizionale. Il debitore può trovare un acquirente per la propria casa in modo autonomo e depositare un’offerta irrevocabile d’acquisto presso il tribunale prima dell’inizio dell’asta. Questa offerta deve essere presentata prima dell’udienza che decreta la vendita e il prezzo pattuito non può essere inferiore alla stima dell’immobile riportata nella perizia. Tuttavia, il creditore, o anche uno dei creditori nel caso in cui ce ne siano più, può opporsi alla vendita diretta. In questo caso il giudice deve pubblicare un avviso e procedere con almeno la prima chiamata all’asta immobiliare.
Un’alternativa al Saldo a Stralcio immobiliare?
L’obiettivo della vendita diretta è di accelerare il processo di vendita. Tuttavia, è difficile valutare quanto questo nuovo metodo possa diventare popolare nella pratica.
Le motivazioni principali sono due:
- il debitore dovrebbe trovare un possibile acquirente disposto a fare un’offerta irrevocabile per un immobile che potrebbe valere meno all’asta (in caso di offerta al ribasso);
- se l’immobile è in buone condizioni e in una buona posizione, il creditore potrebbe ragionevolmente sperare di ricevere un prezzo più alto grazie alle offerte in asta.
La vendita diretta potrebbe anche somigliare al saldo a stralcio, un altro meccanismo che consente di perfezionare la vendita prima dell’asta. Con il Saldo a Stralcio il creditore accetta di ricevere una somma inferiore al debito totale residuo per chiudere la pratica e chiudere definitivamente la citazione in giudizio del debitore.
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