Indice
Il mercato immobiliare del 2023 prevede che le quotazioni e i prezzi delle case rimarranno stabili, e che ci sarà una contrazione nell’erogazione dei mutui per le spese residenziali dei privati. Inoltre, gli investitori immobiliari istituzionali potrebbero concentrarsi sugli asset emergenti o su opportunità di breve periodo.
Questi, in sintesi, alcuni dei fattori che caratterizzeranno il mercato immobiliare di quest’anno.
Quanto peserà il rialzo dei tassi sul mercato immobiliare nel 2023?
L’aumento dei tassi sui mutui e la conseguente stretta creditizia da parte delle banche saranno probabilmente i principali temi del mercato immobiliare nel 2023. Questo avrà un impatto sia sul mercato residenziale delle famiglie che su quello degli investitori istituzionali.
A dicembre, la Banca centrale europea (BCE) ha infatti aumentato i tassi dello 0,50% per contenere l’inflazione, il che avrà ripercussioni sui mutui a tasso variabile. Tuttavia, il rialzo delle rate non è automatico e dipenderà dall’andamento dell’indice Euribor, che viene utilizzato nella maggior parte dei finanziamenti a tasso variabile. Secondo alcune simulazioni, il recente rialzo dei tassi deciso dalla BCE dovrebbe far aumentare le rate mensili dei mutui tra i 30 e i 40 euro. Se si considerano tutti gli aumenti dei tassi decisi dalla BCE nel 2022, le rate mensili oggi costerebbero tra 150 e 190 euro in più rispetto a quanto pagato nel 2021, il che equivale a un costo extra annuo di 1.800-2.280 euro. Il rialzo dei tassi dei mutui interesserà l’intero settore.
Cosa succede se si alzano i tassi di interesse?
Secondo il report di PwC “Emerging trends in real estate 2023”, l’aumento dei tassi di interesse creerà una situazione di stress finanziario che non solo rallenterà le nuove operazioni immobiliari, ma colpirà anche quelle già realizzate o in corso, specialmente quelle formalizzate nel biennio 2018-2019, che hanno rappresentato un record di volumi investiti in Europa.
Molte di queste operazioni sono state infatti finanziate con prestiti a cinque anni che scadranno nel 2023 e 2024. Probabilmente questi mutui sono stati concessi con un rapporto loan-to-value (LTV, ovvero il valore del mutuo richiesto in relazione al valore totale del bene immobiliare) del 50-60%, ma il calo dei valori immobiliari potrebbe spingere il rapporto LTV fino al 70-80%, un livello che le banche potrebbero essere riluttanti a rifinanziare.
Inoltre, secondo PwC, il 64% dei principali manager del settore immobiliare in Europa si aspetta per il 2023 una riduzione dei finanziamenti disponibili per nuove operazioni immobiliari o per rifinanziare quelle esistenti.
Oltre al problema del rialzo dei tassi di interesse oggi, c’è anche quello del flusso di cassa, ovvero dei canoni di affitto che gli investitori ricevono e che utilizzano per ripagare rate e interessi. Ad esempio, durante i periodi di recessione, gli introiti derivanti da investimenti in uffici, centri commerciali o complessi logistici possono soffrire a causa di un calo delle vendite nei negozi o della riduzione degli uffici da parte delle imprese, con la conseguente non locazione di alcuni spazi.
Di rimando, ripagare il debito diventa più difficile. Secondo il report “The Lighthouse H1 2023” di Bnp Paribas Real Estate, nel 2022 il mercato degli uffici e quello della logistica hanno mostrato resistenza, ma ora le intenzioni di assunzione delle aziende stanno diminuendo e le aspettative di crescita della domanda e dei canoni di locazione nelle location non centrali dovrebbero subire un impatto negativo a breve termine, polarizzando il mercato in base alla posizione e alla qualità degli edifici. Ciò significa che il mercato immobiliare sarà diviso tra luoghi dove la domanda è sostenuta e altri dove è molto più debole. Di conseguenza, alcuni proprietari potrebbero essere costretti a vendere sotto il valore di mercato, creando opportunità per gli investitori “opportunistici” che hanno liquidità. E che possono acquisire asset di qualità a prezzi vantaggiosi, con rendimenti e quindi anche il rischio in aumento.
Mercato immobiliare 2023: prospettive future
Oltre a quelli opportunistici, su quali altri tipi di asset del mercato immobiliare punteranno i grandi gestori di portafogli immobiliari? Si prevede che ci sarà una maggiore tendenza a concentrarsi su asset alternativi, che ancora rappresentano una percentuale ridotta dei volumi, ma che hanno un enorme potenziale di crescita.
Tra questi, si possono menzionare i data center, le strutture sanitarie, quelle legate all’energia, come i grandi complessi per la produzione di energia solare o eolica. Naturalmente, anche il settore residenziale rimane attraente, soprattutto se declinato nei nuovi paradigmi come il social housing o le residenze universitarie.
Secondo PwC, le cinque tipologie di asset che dovrebbero essere più richieste sono: infrastrutture energetiche nuove, settore della salute, data center, social housing e residenze per la terza età/assistenza.
In termini di città, le grandi capitali come Londra, Parigi, Berlino e Madrid dovrebbero attirare più investimenti, seguite da Monaco di Baviera. Per quanto riguarda l’Italia, Milano è al decimo posto in questa classifica, ma altre città emergenti da tenere d’occhio sono Lisbona, Copenaghen e Lione.
Ti può Interessare anche...
