Negli ultimi 20 anni, nei centri cittadini italiani (zona 1), l’andamento dei prezzi degli immobili – case, negozi, alberghi e uffici – hanno in media avuto un andamento negativo. Solo Roma e Milano non hanno mai subito una crisi immobiliare e hanno giocato una partita a sé, con valori in continua crescita.
Nonostante questo, oltre il 50% dei grandi progetti avviati nella Città Eterna dieci anni fa risulta ancora oggi da ultimare, percentuale che si attesta al 25% a Milano. E, il fatto che oggi gran parte dei cantieri siano in stand-by a causa dei pesanti rincari dei prezzi delle materie prime, non aiuta.
L’andamento dei prezzi
Anche se i lavori procedono a rilento, specie nella Capitale, a Roma e Milano l’andamento dei prezzi degli asset immobiliari nelle zone centrali si comporta in modo diverso rispetto al resto del Paese.
Come riporta infatti Scenari Immobiliari, sebbene negli ultimi 10 anni l’Italia abbia visto un calo del prezzo delle case pari al 15,8%, Milano ha registrato una crescita del 15,6% mentre Roma del 12,9%.
Stessa cosa per gli uffici, settore in cui al – 22,3% (media italiana) si contrappongono il +16,4% del capoluogo meneghino e il + 10,5 della Capitale, che si guadagna il primo posto per la crescita dei valori di negozi e hotel a 5 stelle nel centro storico: +17,9 e +20,5%, contro il +16,1 e al +14,7% riportato a Milano. Situazione ben diversa da quella registrata in media dai negozi centrali in Italia, i cui valori immobiliari si sono attestati al – 16,3%. L’unico dato che si è mantenuto in positivo in tutto il Paese è quello relativo al settore alberghiero, con un +8,5%.
Allargando l’analisi sugli ultimi 20 anni, l’andamento è analogo ma con valori più importanti, specie nel residenziale. Infatti, se dal 2001 i valori medi del living hanno subito un calo del 12,3%, non si può dire lo stesso di Roma e Milano, crescite rispettivamente del 56,8% e di oltre il 70%.
“Le zone 1 sono quelle centrali ma anche quelle magari limitrofe, divenute negli anni poli attrattivi di importanti rigenerazioni, come Porta Nuova a Milano, ma anche i quartieri Parioli e Prati a Roma” spiega Mario Breglia, fondatore e presidente di Scenari Immobiliari. “Queste zone, a Roma e Milano, sono quelle in cui si concentra il 70% degli investimenti immobiliari nazionali. A maggior ragione” prosegue, “quando c’è crisi, gli investimenti tendono ad accorparsi e a convergere nelle aree che garantiscono tenuta e rendimenti. Per questo ritengo che, nella situazione in cui ci troviamo, la situazione non cambierà nei prossimi anni”.
Progetti fermi
Come accennato, a Roma più della metà dei cantieri avviati dieci anni fa è ancora oggi incompiuta. A questo proposito Scenari Immobiliari riporta che nel 2012, nella Capitale, vi erano 64 grandi progetti (pari a 6,8 miliardi), saliti oggi a 70 (pari a 7,5 miliardi). Numero in crescita anche per Milano, nella quale dai 99 progetti di rigenerazione del 2012 (pari a 9,4 miliardi) si è arrivati ai 113 attuali (pari a 11 miliardi).
La grande differenza tra le due metropoli risiede nel fatto che mentre a Roma oggi è ancora aperto il 55% dei cantieri, a Milano lo è solo il 25%.
“Nell’ultimo semestre” afferma Marco Sorbara, direttore commerciale Engel & Völkers Milano “stiamo assistendo a una diminuzione di quella forza centrifuga che, subito nel post-pandemia, aveva aumentato la domanda di investimento residenziale fuori dal centro. Milano sta beneficiando delle numerose riqualificazioni in corso da anni, in centro e in aree limitrofe, che vanno dal residenziale all’high-street, al co-working, che offrono qualità dell’immobile e servizi nel quartiere. Guerra, rincari, tassi finora non hanno avuto effetti sul mercato milanese di pregio. Lo avranno sul resto del mercato”.
Riguardo invece la Capitale, queste le parole di Cosimo Calò, team leader del centro storico di Roma di Engel & Völkers “Il mercato immobiliare a Roma continua a essere molto vitale Prevedo una stabilità o un aumento dei prezzi nei prossimi mesi, anche per il fatto che l’offerta resta molto inferiore alla domanda” Come ha inoltre recentemente riportato Helio Cordeiro Teixeira, managing director Market Center Roma Engel & Völkers, illustrando il Market Report della società, “non si sono completati i vari piani di investimento e di riqualificazione necessari a cambiare la fisionomia della città e, di conseguenza, la mappa abitativa resta ancora legata agli storici quartieri e molto poco a nuove zone emergenti”.
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