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Per quanto la crescita economica abbia subito un rallentamento e il domani diventi ogni giorno più incerto, la ripresa del mattone sembra proprio non volersi fermare. Possono fare salti di gioia tutti gli investitori immobiliari.
Come riporta infatti l’ultima edizione del Report Real Estate Data Hub, realizzato dai centri studi di Re/Max Italia, Avalon Real Estate e 24Max , nel corso del primo semestre del 2022 la tendenza del mercato immobiliare italiano ha mantenuto un trend positivo, con Milano in testa.
I prezzi hanno registrato un rialzo del 3,2% rispetto allo stesso periodo del 2021 (per una media di 3.710 euro al metro quadro), con un incremento nel corso del secondo trimestre e a fronte di grandi differenze tra i quartieri.
In linea generale, dopo la complessiva ripresa del settore immobiliare registrata nel corso del 2021, i primi mesi del 2022 mostrano segnali di continuità dell’andamento positivo.
La distribuzione mensile delle transazioni residenziali del 2022, segue infatti l’andamento del 2021 con un incremento sul numero di immobili residenziali transati, superando i risultati già positivi registrati nell’anno 2021.
Nel 2022 il secondo trimestre ha registrato un maggior numero di transazioni rispetto al primo, con una crescita più stabile. Il mese più forte si rivela essere marzo mentre da aprile in poi iniziano probabilmente a vedersi i segni causati dalle incertezze macro-economiche e dal rialzo dei prezzi.
Per quanto riguarda invece le tipologie di immobili più richieste, gli appartamenti venduti in Italia nel 2022 sono prevalentemente trilocali (40%), seguiti da bilocali e quadrilocali. Rispetto all’anno scorso, risultano più penalizzati gli immobili con metrature più ampie, forse a causa dell’aumento dei prezzi.
La distribuzione della tipologia di immobili sulla base del numero di locali varia a seconda delle macro-aree geografiche (Nord, Centro, Sud ed Isole). In linea generale l’interesse si attesta principalmente verso il trilocale, spostandosi però verso gli immobili con più di quattro locali al Sud. Nel Centro Italia sono transati un numero maggiore di bilocali, anche se in numero inferiore rispetto alle aree del Nord Italia.
La situazione del mercato residenziale a Milano
Come accennato, nelle grandi città la situazione varia da quartiere a quartiere.
Nel capoluogo meneghino, i quartieri che si attestano come i più performanti sono stati Città Studi, Lambrate, Certosa, Quarto Oggiaro, Villapizzone, Fiera, Firenze e Sempione, arrivando a registrare una crescita a due cifre. Nelle zone invece più periferiche come Affori, Bovisa, Niguarda, Testi, Bicocca, Greco, Monza e Palmanova e in quelle che già negli anni scorsi erano state ampiamente rivalutate – come Garibaldi, Isola e Maciachini – l’incremento dei prezzi si è attestato intorno al 6%.
Leggera discesa invece per Corvetto, Lodi e Forlanini, che, dopo i rialzi del triennio 2019-2021 dovuti ai progetti di riqualificazione urbana (in particolare lo Scalo di Porta Romana e la nuova linea della metro) hanno registrato una lieve correzione. Stabili invece tutte le altre zone.
La situazione del mercato residenziale a Roma
Bene la situazione nella Capitale, con una crescita media dei prezzi del 10,8% rispetto allo stesso periodo del 2021 che ha permesso di raggiungere i 3.029 euro al mq, superati però nel Centro storico, Balduina, Prati e Parioli.
Secondo il report le aree più dinamiche sono Ponte Milvio, Furio Camillo e Tiburtina, mentre Fleming e Appio Latino finiscono in coda a causa delle quotazioni in leggero calo.
Mentre a Milano le soluzioni abitative più richieste sono i bilocali (probabilmente anche a causa dei prezzi delle abitazioni più elevati), a Roma la domanda si concentra maggiormente sui trilocali.
Per chi opera nel settore degli Investimenti Immobiliari, sarà felice di sapere che un ulteriore indicatore della buona salute del mercato è inoltre la riduzione dei tempi di vendita, registrata sia a Roma (- 0,7%), sia a Milano (-6,9%), con una media per tutto il territorio nazionale di 143 giorni per concludere una vendita.
“I dati evidenziano un forte recupero dei valori immobiliari nella capitale, che negli anni passati era rimasta indietro rispetto al capoluogo lombardo. Quest’ultimo ha continuato a crescere anche negli anni di generale debolezza per il mercato italiano grazie non solo alla domanda nazionale, ma anche a quella internazionale, complici Brexit e la riqualificazione di vaste zone che hanno assunto un profilo paragonabile alle migliori esperienze europee in termini di efficienza, presenza dei servizi pubblici e innovazione urbanistica”, riporta Dario Castiglia, fondatore e Chief Executive Officer di Re/Max.
Una tendenza al rialzo che, seppur con diversa intensità, ha riguardato anche le altre città italiane.
“Durante la fase più acuta della crisi pandemica, le famiglie italiane hanno ridotto drasticamente i consumi e accresciuto la componente di risparmio. Così, ai primi segnali di ripresa una parte importante del patrimonio è stata investita nell’immobiliare, che da sempre viene percepito come un asset rifugio nei periodi di incertezza”.
Previsioni future del mercato immobiliare
Per quanto il mercato immobiliare continui la sua corsa verso l’alto, la possibilità di un rallentamento è un’opzione concreta. Specialmente alla luce dell’andamento della guerra in Ucraina e l’incremento dell’inflazione.
Questa in particolare ha effetti altalenanti sul mercato immobiliare: da un lato incoraggia il rialzo dei prezzi, inducendo chi ha intenzione di comprare casa ad affrettarsi, mentre dall’altro sprona le banche centrali ad alzare i tassi.
Se i tassi positivi e il generale clima di fiducia erano ciò che aveva caratterizzato il trend positivo del 2021 e dei primi mesi del 2022, è indubbio che l’attuale riduzione del potere di acquisto e della fiducia delle famiglie, e la maggiore selettività da parte delle Banche comportino una riduzione del numero di compravendite, che probabilmente fino al 2024 si attesterà al di sotto delle 700 mila unità.
Nonostante questo, il mercato non è destinato a fermarsi.
Lo smartworking, entrato in maniera preponderante nelle nostre vite durante la pandemia, ha continuato ad essere applicato dalle aziende almeno per qualche giorno a settimana, rendendo la presenza di una stanza in più una necessità sempre più concreta e portando le persone a cercare soluzioni più grandi e più costose.
Anche il caro-energia sembra portare alla ricerca di nuove soluzioni, favorendo la ricerca del nuovo. Condizione che se da un lato permette una maggiore efficienza e consumi più bassi, comporta anche un costo di acquisto maggiore.
Per concludere, la sensazione di un’incertezza con cui stiamo imparando a convivere e della quale non riusciamo a vedere la fine, sta portando sempre più famiglie verso investimenti difensivi, prediligendo l’immobiliare ai mercati finanziari.
“Durante la fase più acuta della crisi pandemica, le famiglie italiane hanno ridotto drasticamente i consumi e accresciuto la componente di risparmio. Così, ai primi segnali di ripresa una parte importante del patrimonio è stata investita nell’immobiliare, che da sempre viene percepito come un asset rifugio nei periodi di incertezza” sottolinea Dario Castiglia.
Questo dimostra che, nonostante i timori per il futuro ed i pesanti cambiamenti, il mattone continua ad attestarsi come il bene rifugio per eccellenza.
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