Secondo una ricerca condotta da Nomisma per conto di T. Rowe Price, l’80% degli italiani, continua a considerare l’acquisto di un immobile tra gli investimenti più affidabili. La ricerca ha coinvolto un campione rappresentativo di famiglie residenti in diverse città italiane ed è stata presentata alla conferenza “Cedola vs mattone: dove va la vera redditività”, in occasione della tredicesima edizione del Salone del Risparmio.
Dai risultati emerge che:
- il 48% degli intervistati ritiene che l’acquisto di una casa sia sempre un investimento conveniente;
- il 36% preferisce investire in un immobile da destinare all’affitto;
- il 39% crede che le rendite da immobili garantiscano sempre un ritorno economico sicuro.
Fra gli italiani che possiedono case date in affitto, il 38% si dichiara soddisfatto della rendita percepita, mentre il 31% è molto soddisfatto.
Secondo Banca d’Italia, la maggioranza (53%) della ricchezza netta di una famiglia media italiana è rappresentata dagli immobili residenziali. In particolare, il 70,5% degli italiani possiede la propria prima casa, mentre il 13,5% ne ha almeno una seconda.
“La casa molte volte è considerata come un salvagente in caso di difficoltà, quindi, dovrebbe essere considerata un asset patrimoniale, non soltanto il luogo in cui si vive” le parole di Donato Savatteri, Head of Southern Europe di T. Rowe Price.
Che sia l’abitazione principale o destinata a reddito, la casa non deve essere considerata come un’entità separata, ma piuttosto come parte del proprio patrimonio finanziario. Questo vale anche per la prima casa, poiché l’acquisto implica una scelta di investimento a lungo termine, con il trasferimento e l’immobilizzazione di denaro.
Secondo la ricerca, oltre la metà dei compratori di immobili intende utilizzarli come prima casa. Tuttavia, coloro che acquistano una casa per investimento lo fanno principalmente per ottenere un reddito aggiuntivo, ovvero una fonte sicura di entrate mensili. Inoltre, più del 60% degli italiani che intendono acquistare una proprietà per investimento sono fiduciosi di poter recuperare il capitale investito.
Ciò non toglie che un immobile, sia esso una prima o una seconda casa, presenta rischi e costi non trascurabili. Ci sono nuove leggi in arrivo, come ad esempio le recenti norme contro gli affitti brevi nei centri storici di Parigi, che possono influire sull’investimento. Inoltre, c’è il rischio che la tassa di successione venga reintrodotta in Italia, come già accade in altri paesi europei. Non bisogna inoltre dimenticare che l’immobiliare è un investimento che richiede tempo per essere liquidato – più del 41% dei proprietari impiega più di 6 mesi per vendere – e può essere influenzato dai tassi di interesse se si acquista con un mutuo.
Ma non è tutto. Per un’immobile di proprietà, oltre ai tempi di vendita possono sorgere ulteriori criticità, come:
- problemi di valutazione che possono avvenire solo al momento della compravendita;
- una serie di costi nell’acquisto che vanno dalla tassazione (IMU seconda casa) all’imposta di registro;
- fino ai costi di intermediazione e notarili.
Anche la locazione non è esente da rischi. Bisogna infatti tenere conto dei:
- costi di intermediazione;
- rischi legati all’alta morosità;
- l’impossibilità di prevedere le spese straordinarie.
Infine, sulla tenuta del mercato immobiliare nel lungo periodo incidono anche fattori demografici (crescita negativa) con rischi di uno squilibrio tra offerta e domanda. Secondo l’Istat, infatti, il tasso di decrescita medio della popolazione italiana è stimato al 2,5% entro il 2030, con un ulteriore peggioramento al 3,3% entro il 2050.
Lo studio di T. Rowe Price e Nomisma riporta che solo Milano ha visto un forte aumento del settore immobiliare negli ultimi dieci anni. Al contrario, altre città come Roma e Napoli, pur in ripresa, rimangono lontane dalle quotazioni del 2012.
Secondo il CEO di Nomisma, Luca Dondi, per concludere investimenti di successo nell’immobiliare è importante acquistare in grandi centri economici in crescita o in città d’arte. Tutto il resto comporta invece rischi (come quello demografico) che spesso non vengono considerato dagli acquirenti. Inoltre, è fondamentale acquistare in aree dove gli immobili sono scarsi e ricercati. “Milano è una città che cresce 4-5 volte quanto cresce l’Italia e che attira investimenti esteri, tenendo alte le quotazioni. La città meneghina segue le logiche di altre città europee ed internazionali. Le tendenze di altre città primarie come Roma e Napoli sono invece più simili a quelle di città secondarie come Livorno, Taranto e Novara, ovviamente con prezzi diversi”.
“Il grande interesse per il mercato immobiliare non è una sorpresa” – aggiunge Savatteri. “Tuttavia, andrebbe considerato all’interno di un portafoglio diversificato assieme ad altri strumenti del mercato mobiliare”. Conclude poi sostenendo che in questo contesto, gli investimenti nei fondi obbligazionari a cedola può risultare sinergico a quello immobiliare. In particolare in un portafoglio sbilanciato sul mattone, come quello fotografato dallo studio, dove gli immobili pesano mediamente per il 55% del patrimonio. “Sempre in ottica di diversificazione e di efficientamento del proprio portafoglio, l’investimento in un fondo permette una più facile “manutenzione” e una maggiore flessibilità, in quanto il fondo è sempre immediatamente liquidabile”.
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