I lavori per la manutenzione del condominio sono essenziali per salvaguardare le sue condizioni. Questi interventi possono essere suddivisi in due tipologie:
- interventi ordinari, che si svolgono periodicamente e non richiedono l’approvazione dell’assemblea;
- interventi straordinari, che invece richiedono l’approvazione dell’assemblea condominiale.
Se i lavori subiscono dei ritardi e ciò provoca dei danni a un singolo appartamento, il condominio è tenuto a pagare un risarcimento. Tuttavia ci sono restrizioni e condizioni per determinare l’ammontare del risarcimento.
Sull’argomento è intervenuto recentemente il Tribunale di Palermo, con la sentenza numero 2140/2023.
Caso studio: interventi al condominio iniziati in ritardo
I giudici hanno esaminato la richiesta di compensazione presentata dal proprietario di un appartamento che ha subito dei danni a causa delle infiltrazioni provenienti dal tetto. Danni che hanno causato l’inagibilità dell’appartamento ed una perdita di valore sul mercato immobiliare. Pertanto, il proprietario non ha potuto affittare la proprietà e ha dovuto concludere la vendita già in corso ad un prezzo inferiore.
Secondo quanto affermato dal proprietario, il ritardo nell’avvio dei lavori condominiali ha aggravato i danni causati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, verificatesi nel 2017. Nonostante il condominio abbia deliberato la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria, tra cui l’impermeabilizzazione del lastrico solare, nel 2019 ha deciso di sospendere la riscossione delle quote necessarie per la realizzazione dei lavori condominiali.
Il proprietario ha così chiesto al condominio il risarcimento per coprire:
- la perdita di valore dell’immobile;
- la vendita ad un prezzo inferiore rispetto a quello pattuito;
- l’impossibilità di locazione dell’appartamento dal 2017 fino alla vendita.
Come funziona il risarcimento
I giudici hanno dichiarato che il lastrico solare, essendo la superficie superiore dell’edificio, è considerato parte comune dell’edificio e, di conseguenza, di proprietà del condominio. Ciò significa che se questo dovesse causare danni agli appartamenti sottostanti, la responsabilità ricade sul condominio, che deve risarcire i danni. Secondo l’articolo 2051 del Codice Civile, infatti, ogni persona è responsabile dei danni causati dalle cose di cui ha la custodia, a meno che non sia dimostrato il caso fortuito.
Dopo aver accertato che il condominio è tenuto a risarcire i danni, i giudici hanno stabilito l’importo da corrispondere, prendendo in considerazione alcune valutazioni. Il CTU del Tribunale, dopo aver effettuato un sopralluogo nel 2021, ha accertato che i danni all’appartamento sono stati causati dal ritardo nell’avvio dei lavori condominiali e ha indicato le riparazioni da effettuare. Ha poi calcolato il risarcimento a carico del condominio intorno ai 16.000 euro, spiegando che tale cifra è coerente con il decremento del valore dell’immobile causato dal ritardo nell’avvio dei lavori condominiali di manutenzione.
Infatti, a causa del mancato svolgimento dei lavori condominiali nei tempi previsti, il prezzo di vendita dell’appartamento è diminuito da 105.000 euro, inizialmente offerti dall’acquirente, a 90.000 euro.
Durante l’ispezione del 2021, il CTU ha inoltre dichiarato che l’appartamento non era utilizzabile a causa delle infiltrazioni. Tuttavia, non è stato in grado di stabilire se l’appartamento fosse stato inutilizzabile a partire dal 2017, quando si sono verificate le infiltrazioni.
Poiché il proprietario non ha fornito documenti che dimostravano da quando l’appartamento fosse inutilizzabile, la richiesta di risarcimento per mancata locazione non è stata accettata.
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