Il progetto di legge per regolamentare gli affitti brevi, in risposta alle richieste dei sindaci delle principali città italiane, sta suscitando non poche polemiche. Si tratta di un settore che, col tempo, si è trasformato in un vero e proprio far west. E, diciamocelo, non è facile limitare un fenomeno che gli italiani sono noti per aggirare con astuzia. Le conseguenza della nuova regolamentazione non sono difficili da intuire. Chi ha già affittato illegalmente potrebbe continuare a farlo, mentre chi lo ha sempre fatto nel rispetto delle legge, potrebbe ora decidere di passare “al lato oscuro della forza”. Inoltre, se l’obiettivo è rendere disponibili case per l’affitto tradizionale, sembra molto improbabile che i proprietari di case in zone privilegiate, utilizzate per l’affitto a breve termine, decidano di affittarle a un prezzo moderato a giovani coppie o studenti.
Per la nostra analisi, manteniamo l’attenzione sulla città di Milano, tra le più attive nel settore delle locazioni a breve termine.
A questo proposito, la domanda è una sola: alla luce della normativa, vale davvero la pena investire in immobili per gli affitti brevi a Milano?
Difficile dare una risposta generalizzata. Ciò che invece possiamo fare è indicare un limite sotto al quale non c’è convenienza, ovvero il rendimento dei titoli di Stato o strumenti simili. Questo perché, se una cedola incassata a rischio zero e senza fatica rende come o più di un affitto, scegliere quest’ultimo non ha molto senso. Ed è difficile anche puntare alla rivalutazione futura dell’immobile. Ai prezzi attuali, infatti, le prospettive di crescita dei valori nei prossimi anni sembrano una scommessa. A maggior ragione se si considera che una casa affittata in maniera costante è soggetta alla svalutazione dovuta all’incuria degli inquilini.
Per riuscire a definirne il reale vantaggio, la piattaforma Idealista.it ha presentato un metodo per calcolare la redditività degli affitti tradizionali e degli affitti brevi nelle principali città italiane.
Il modello prende in considerazione l’acquisto di un immobile specifico per la locazione. Aggiunge inoltre i costi iniziali come commissioni di agenzia, spese notarili e arredamento dell’immobile (nel caso di locazioni brevi). I valori di acquisto e locazione sono medi per le grandi città, ma è possibile personalizzare i dati per ogni caso specifico. Vediamo ora i numeri e le voci necessarie per calcolare il rendimento degli affitti brevi a Milano.
La casa in questione ha una superficie di 65 metri quadrati ed è stata acquistata per 324.870 euro, ovvero al prezzo medio di 4.998 euro al metro quadrato della città. L’affitto medio per questa casa con locazione tradizionale è di 17.169 euro all’anno, mentre il ricavo medio per gli affitti brevi è di 32.919 euro all’anno, basato su 237 notti a 139 euro l’una, secondo l’analisi della piattaforma airDna. L’investitore che opta per la locazione tradizionale avrà un costo reale dell’immobile di 350.087 euro, mentre chi sceglie gli affitti brevi dovrà considerare anche un costo aggiuntivo di circa 10.000 euro per l’arredamento. Inoltre, l’affitto tradizionale comporta una riserva del 3% del canone per spese straordinarie e 117 euro di assicurazione annua a carico dell’affittuario. Il rendimento netto stimato è del 3,61% (12.639 euro all’anno), senza considerare il rischio di sfitto e morosità.
Per affittare a breve termine, alla tassa del 3%, all’Imu, alla cedolare secca anche la commissione di gestione che ammonta al 27,5%, è necessario aggiungere anche le spese condominiali e le utenze. Idealista stima che queste spese ammontino a 3.600 euro all’anno. Questo vuol dire che alla fine, l’incasso totale scende a 11.816 euro e il rendimento è del 3,28%. Rendimenti, quindi, simili a quelli che si ottengono investendo in obbligazioni. Anche se si gestisce personalmente l’appartamento, offrendo accoglienza agli ospiti, assistenza durante il soggiorno e riconsegna delle chiavi, sembra che questa formula non convenga poi tanto. A maggior ragione perché, richiedendo tempo, non si tratta più di un investimento immobiliare ma di un lavoro vero e proprio.
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