Crowdfunding immobiliare: tutto ciò che c’è da sapere

Indice

1 Cos’è il Crowdfunding immobiliare? Definizione e Significato
2 Le 4 tipologie di crowdfunding
3 Come funziona il crowdfunding immobiliare
4 Quanto si guadagna con il crowdfunding immobiliare?
5 Perché investire nel crowdfunding immobiliare?
6 Quali sono i rischi del crowdfunding immobiliare?
7 Cosa succede invece se l’azienda non riesce a raccogliere capitali sufficienti a coprire l’operazione?
8 Esiste un modo per minimizzare i rischi?
9 Come scegliere le migliori piattaforme per il crowdfunding immobiliare?
10 Conviene investire nel crowdfunding immobiliare?

Il crowdfunding immobiliare (o Real Estate crowdfunding) è tra le forme di investimento immobiliare più recenti e sta guadagnando una crescente popolarità. Questo perché permette di prendere parte ad un progetto immobiliare, in cambio di una quota di proprietà o di un rendimento sull’investimento.

Anche in Italia sta prendendo sempre più piede grazie alle numerose piattaforme che offrono questa tipologia di investimento. Si tratta di una particolare tipologia di raccolta crowd che permette agli investitori di finanziare progetti imprenditoriali legati al settore immobiliare. Può trattarsi del finanziamento per l’acquisto di un immobile, oppure la sua ristrutturazione. Uno dei vantaggi è che per partecipare non è necessario disporre di grandi somme di denaro. Questo permette a chiunque di prendere parte ai profitti del mercato immobiliare. In questo modo, gli investitori possono partecipare a progetti altrimenti inaccessibili, mentre i promotori immobiliari possono ottenere il finanziamento necessario. Tuttavia, come per ogni forma di investimento, anche nel crowdfunding immobiliare ci sono rischi da considerare.

In questo articolo, esploreremo tutte le caratteristiche del crowdfunding immobiliare in Italia e i rischi da considerare prima di investire.

Cos’è il Crowdfunding immobiliare? Definizione e Significato

Sai cos’è e come funziona il crowdfunding?

Si tratta di un termine che è entrato nelle nostre vite ormai qualche anno fa, e che poco alla volta è diventato sempre più comune.

Ma di cosa si tratta? Come prima cosa potremmo dire che è un investimento collettivo in immobili senza disporre dei soldi per comprare una casa.

Il principale vantaggio è che per investire non occorre grande liquidità ma basta una piccola cifra per avere un ritorno economico da reinvestire nell’operazione successiva.

Letteralmente Crowdfunding significa “raccolta dalla folla” (o finanziamento collettivo) ed indica una tipologia di investimento che ha visto la luce in Australia e negli USA nella seconda metà degli anni novanta, ma che si è presto diffusa anche in Europa.

Il suo intento è quello di diventare connettere le aziende e le persone che vogliono impiegare i propri capitali in nuovi progetti imprenditoriali. O, per rimanere in tema, in operazioni immobiliari.

Quella che si attua è quindi una trattativa tra due interlocutori:

da un lato abbiamo il richiedente, ovvero la persona o il progetto che necessita di essere finanziato;
dall’altro abbiamo invece il finanziatore, in genere un privato che decide di finanziare un progetto che trova interessante.

Le 4 tipologie di crowdfunding

Il crowdfunding si divide in 4 categorie principali:

Donation Crowdfunding. L’oggetto sono iniziative di beneficenza, alle quali le persone donano fondi senza ricevere alcun compenso, se non il piacere di aver fatto del bene.

Reward Crowdfunding. Si richiede un finanziamento per realizzazione di un’opera d’arte o un’iniziativa imprenditoriale (in genere per la creazione di un nuovo prodotto). Chi partecipa a questo tipo di raccolta potrà ricevere in cambio delle ricompense a seconda dell’importo donato oppure il prodotto realizzato.

Equity Crowdfunding. Questa tipologia di crowdfunding permette alle persone di puntare su imprese che si ritiene abbiano il potenziale per crescere ed imporsi sui mercati. Si investono soldi in cambio di una parte delle quote del loro capitale, divenendone quindi soci. L’Italia è stato il primo paese in Europa (e per certi versi nel mondo, dato che quella presente negli Usa prevedeva importanti limitazioni) ad introdurre nel 2013 una specifica normativa, che è stata poi man mano modificata a seconda delle esigenze del mercato. L’investitore viene tutelato da un apposito regolamento emanato dalla Consob, che si occupa anche di vigilare sui portali.

Lending Crowdfunding (conosciuto anche come social lending o peer-to-peer lending). Consiste in un prestito tra privati. L’impresa finanzia i propri progetti chiedendo un prestito al pubblico, che viene ripartito tra più prestatori, riducendo così l’importo minimo di sottoscrizione. Alla chiusura del progetto la società restituirà all’investitore il capitale più una quota di interessi.

È principalmente in quest’ultima tipologia che si inserisce l’oggetto del nostro articolo.

Come funziona il crowdfunding immobiliare

In che modo avviene?

Attraverso le piattaforme di crowdfunding.

Per partecipare basta iscriversi e, una volta compilata l’anagrafica, inseriti i documenti richiesti e caricato il conto online, iniziare a sfogliare varie operazioni proposte.

Può essere la riqualificazione di un palazzo storico a Rovato, un nuovo sviluppo residenziale a Sanremo, un’operazione di Saldo a Stralcio in Emilia, o anche progetti all’estero, come la creazione di un complesso di ville private con piscina a Fuerteventura.

Qualunque sia l’operazione proposta, la piattaforma crowd è tenuta a fornire ogni dettaglio, come:

i documenti catastali;
la previsione di durata;
le informazioni sul proponente;
la quota minima di partecipazione (che in genere consiste in poche centinaia di euro);
e qualsiasi altro dato che garantisca la sicurezza della partecipazione.

A questo punto all’investitore non resta altro che attendere il momento di apertura della raccolta ed acquistare la propria quota.

Alla chiusura del progetto, ovvero quando l’azienda proponente vende l’immobile, chi ha partecipato riceve indietro la somma versata con l’aggiunta di un rendimento.

Quanto si guadagna con il crowdfunding immobiliare?

Se fino ad ora ci siamo soffermati sul cos’è e come funziona il crowdfunding, è giunto il momento di parlare delle possibilità di guadagno. In fondo è per questo che investiamo.

La prima cosa da tenere a mente è che, come probabilmente già saprai, più alta è la cifra investita, maggiori saranno i possibili rendimenti.

Con il crowdfunding estate i guadagni sono definiti dal tasso di interesse stabilito dai “debitori” ed indicati nella scheda informativa dell’operazione. La stessa cosa vale per la durata, ovvero entro quando chi ha partecipato verrà ripagato della cifra investita più gli interessi maturati.

In caso di equity crowdfunding, la situazione è invece un po’ diversa. Per quanto i possibili rendimenti siano indicati nella scheda informativa, il finanziatore investe in capitale di rischio.

Questo cosa significa?

Che i suoi guadagni dipenderanno dai risultati che l’azienda riuscirà ad ottenere. Per questo occorre documentarsi su chi sta proponendo l’operazione, informarsi sui risultati, conoscere le reali competenze e sincerarsi che si tratti di professionisti del settore.

Nel lending immobiliare, il rendimento ordinario è di quasi il 10% lordo, con una durata media di 12 mesi. L’equity invece, ha un rendimento medio atteso è pari all’11,9%, ma la durata si allunga a circa 21 mesi.

Riferendoci ad entrambe le tipologie, si tratta di rendimenti altrimenti impossibili da raggiungere per un investitore non professionale. In particolare se paragonati ad asset come i classici titoli di Stato o i titoli obbligazionari.

Anche il fattore tempo gioca un ruolo fondamentale. Se partecipando ad operazioni in lending, dopo 12 mesi l’investitore recupera il suo capitale con gli interessi, può poi facilmente investirlo in altri progetti, sempre attraverso il crowdfunding, diversificando il proprio portafoglio.

Perché investire nel crowdfunding immobiliare?

Per noi italiani la casa è da sempre il bene per eccellenza, sinonimo di sicurezza, affidabilità e l’unico in grado di mantenere valore nel tempo. E anche quando si tratta di investire, il mattone resta una di quelle cose alle quali non possiamo rinunciare.

Investire in immobili permette infatti di realizzare rendimenti importanti, minimizzando il rischio. Peccato però che l’immobiliare non è mai stato alla portata di tutti.

Fino a ieri bisognava infatti fare i conti con una barriera d’accesso che era per molti insormontabile. Per acquistare un immobile e affittarlo, oppure rivenderlo realizzando un profitto, occorreva disporre di un capitale importante, di cui non tutti dispongono.

Una barriera che il crowdfunding è oggi riuscita ad abbattere dando a chiunque la possibilità di accedere alle operazioni immobiliari e beneficiare dell’interessante rapporto (sempre che le operazioni siano gestite secondo determinati criteri) tra rischio e rendimento.

Ed è questo infatti il più grande vantaggio del crowdfunding immobiliare.

Tutti possono avere la possibilità di investire anche piccole cifre in un settore indubbiamente meno volatile, più solido rispetto altre forme di investimento, e che permette rendimenti più importanti rispetto agli asset sui quali molti di noi erano fino a ieri soliti investire (come i famosi Titoli di Stato).

Inoltre avere la possibilità di partecipare investendo piccole cifre, permette di scegliere anche diverse operazioni contemporaneamente, riducendo ulteriormente il rischio e differenziando il proprio portafoglio.

Riassumendo, ecco di seguito i principali vantaggi del crowdfunding:

chiunque può partecipare al finanziamento di un progetto, anche con piccoli importi;
il ridotto capitale minimo di partecipazione permette di diversificare sugli investimenti aumentando le possibilità di successo;
non occorrono particolari competenze e la gestione dell’immobile è totalmente a cura del promotore del progetto;
le aziende proponenti vengono preventivamente analizzate dalle piattaforme, che garantiscono anche maggior controllo;
velocità della trattativa.

Quali sono i rischi del crowdfunding immobiliare?

Se vuoi sapere quanto è sicuro il crowdfunding, eccoci arrivati ad uno dei temi più dolenti quando si parla di investimenti: i rischi.

Come prima cosa è necessario fare una premessa. Il rendimento non è mai certo e non esiste una garanzia sul prestito in grado di coprire tutti gli ambiti.

Come in tutte le forme di investimento, nessun portale o azienda potrà infatti mai garantire un risultato, o promettere che quell’operazione sarà esente da rischi.

Per questo motivo è fondamentale fare attenzione a quale progetto scegliamo, chi è l’azienda dietro quell’operazione e quali sono le sue competenze, i suoi trascorsi.

Perché purtroppo, per quanto ogni portale metta in atto analisi scrupolose, nessuno potrò mai avere la certezza che quell’operazione che sulla carta funziona e rispecchia tutti i criteri richiesti, si chiuderà in maniera positiva.

Tra le varie tipologie, il lending estate crowdfunding è quello meno soggetto al rischio.
Chi partecipa all’operazione non è infatti esposto al rischio dell’operazione ma ciò non toglie che non possano comunque insorgere delle problematiche.

Le principali sono:

l’insolvenza delle aziende che hanno proposto l’operazione. In genere, come abbiamo già detto, le piattaforme effettuano degli accurati controlli preventivi sulle aziende ma questa scrupolosa analisi non azzera comunque il rischio.
Ritardo nel pagamento degli interessi. Si tratta della casistica più comune, dovuta a diverse variabili come ad esempio ritardi nei lavori, intoppi burocratici, difficoltà di rivendita, ecc.
Improvvisa svalutazione dell’immobile, causata in genere da una non accurata valutazione iniziale.

Cosa succede invece se l’azienda non riesce a raccogliere capitali sufficienti a coprire l’operazione?

In questo caso la campagna verrà annullata e, senza particolari rischi, i capitali investiti ritorneranno nel portafoglio dei partecipanti.

Va invece incontro a rischi maggiori chi sceglie di investire nell’equity crowdfunding. Partecipando a questo genere di raccolta, la persona non si limita infatti a finanziare un progetto ma diventa co-proprietaria dell’azienda stessa, esponendosi al rischio imprenditoriale.

Cosa succede quindi se l’operazione non ottiene i risultati sperati?

L’investitore in questo caso ne risponderebbe con il proprio capitale, rischiano di perdere l’intera somma investita.

Esiste un modo per minimizzare i rischi?

La prima cosa da fare è scegliere piattaforme che dispongono di uno storico e non sono quindi nuove sul mercato. Stessa cosa per le aziende: affidarsi ad operatori del settore, attivi da anni e con all’attivo un importante numero di operazioni concluse con successo, potrebbe rivelarsi una scelta molto saggia.

In ultimo, differenziare partecipando a diverse operazioni invece che investendo capitali più cospicui su una sola, è un ottimo modo per minimizzare i rischi.

Come scegliere le migliori piattaforme per il crowdfunding immobiliare?

Considerando che il crowdfunding prevede di partecipare alle operazioni mediante piattaforme ad alto rendimento, è fondamentale come prima cosa accertarne la serietà e l’affidabilità. Questo per evitare sorprese sgradevoli come rendimenti inferiori a quelli proposti, mancati completamenti delle raccolte o ritardi nella restituzione del capitale investito.

È inoltre fondamentale decidere sin da subito se investire nel crowdfunding con il lending oppure nell’equity crowdfunding. Tra i due, come abbiamo detto, il primo è di fatto quello meno rischioso, perché prevede semplicemente di prestare del denaro per finanziare un’operazione immobiliare e, a differenza dell’equity, non porta a diventare soci della società.

Ma non solo, ci sono altri fattori che è importante tenere in considerazione, come ad esempio:

chi sono gli operatori che propongono le operazioni sulle piattaforme, verificando che si tratti di società o aziende competenti, con uno storico e risultati certificati. Anche col crowdfunding è possibile investire con pochi e semplici click, è fondamentale essere prudenti e non lasciarsi guidare dalla fretta. Per questo motivo è fondamentale, prima di prendere qualsiasi decisione, informarsi accuratamente.
L’ammontare delle informazioni che vengono fornite per ogni operazione proposta. Come potrai intuire, più dati sono presenti, maggiore sarà la trasparenza del portale.
In quanto tempo vengono finanziate le operazioni promosse sulla piattaforma. Si tratta di un indicatore importante per capire se gli operatori sono stati in grado di creare una rete di investitori tale da garantire il finanziamento delle loro operazioni. Questo dato permette di avere la ragionevole certezza che la maggior parte delle operazioni proposte si concretizzerà e verrà effettivamente finanziata.
L’ammontare del rendimento atteso. Come anticipato, la media per il lending si aggira intorno al 10% annuo, quindi è meglio diffidare da chi propone rendimenti molto sopra la media. A volte è meglio “accontentarsi” di un ritorno più modesto ma avere la certezza che l’operazione proposta venga gestita in modo serio, etico e responsabile.

Conviene investire nel crowdfunding immobiliare?

Siamo arrivati alla fine di questo articolo ed è giunto il momento di tirare le somme. Conviene davvero investire nell’estate crowdfunding?

È indubbio che il crowdfunding, sia per l’immobiliare sia di altri ambiti, rappresenta una vera e propria svolta per il mondo degli investimenti.

E non solo per le persone che scelgono di utilizzare la propria liquidità per prendere parte a dei progetti, ma anche per le imprese che, grazie a queste raccolte, hanno un’alternativa ai metodi di finanziamento classico e possono sovvenzionare i propri progetti, senza gli importanti vincoli stabiliti dalla banca ed evitando le lunghe trafile per la richiesta di un mutuo.

Per quanto riguarda chi partecipa alle operazioni, come abbiamo visto i vantaggi sono tanti e possono essere riassunti in:

possibilità di ottenere dei guadagni superiori agli asset tradizionali, anche con piccole somme di capitali;
facilità di diversificazione dell’investimento;
nessuna competenza necessaria e nessun impegno nella gestione dell’immobile.

Inoltre, grazie al crowdfunding, anche i piccoli risparmiatori, che da sempre hanno guardato con interesse al mercato degli investimenti immobiliari ma che non hanno mai potuto partecipare, hanno la possibilità di prendersi la loro piccola, grande rivincita.