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Come si sta comportando il mercato immobiliare?
Il mercato immobiliare sta affrontando una serie di sfide, prima fra tutte la crescita esponenziale delle rate dei mutui, sia per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, sia i mutui a tasso fisso. Attualmente di fronte a noi si aprono tre possibili strade, che potrebbero essere imboccate nei prossimi mesi. La prima prevede una diminuzione dei prezzi, la seconda un calo delle transazioni, e la terza, che non è del tutto improbabile, è una diminuzione sia dei prezzi che delle transazioni. Non è da escludere nemmeno una quarta strada che potrebbe mitigare, se non annullare del tutto, i primi tre: una riduzione dei tassi di interesse. Tuttavia, alla luce del fatto che già nella prossima riunione BCE del 23 marzo potrebbe essere deciso un ulteriore aumento di 50 centesimi del costo del denaro, per il momento è la meno probabile.
Mutui, rate mensili in crescita
È noto che l’aumento del costo dei mutui e i prezzi delle case in crescita, abbiano penalizzato il mercato. Le rate che, a seconda del tipo di mutuo e di proprietà, sono infatti cresciute di una percentuale che va dal 25% al 40%. La conseguenza è che tante famiglie, soprattutto giovani coppie, interessate all’acquisto di una casa sono state tagliate fuori dal mercato immobiliare.
Affrontare un aumento così significativo del costo può essere possibile solo in alcune condizioni, tra cui:
- avere un reddito adeguato (anche se la regola del terzo del reddito non viene sempre applicata rigidamente e di solito è necessario guadagnare da 500-600 euro in più al mese per coprire un aumento di 200 euro nella rata del mutuo);
- allungare la durata del debito (se non si vuole puntare su un finanziamento a 30 anni);
- abbassare la quota di copertura del mutuo, ma è necessario disporre di contanti; scegliere una zona meno costosa o ridurre la superficie dell’immobile.
Il mercato immobiliare nel 2022
Sebbene i dati ufficiali sulle compravendite non siano ancora disponibili, c’è una cosa che più di ogni altra ha salvato il mercato immobiliare del 2022. Molti acquisti che in precedenza sarebbero stati finanziati sono stati pagati in contanti. Tuttavia, non è certo che questa situazione possa continuare nel tempo. Questo perché gli investitori (coloro che solitamente acquistano immobili in contanti, senza finanziamento), oggi possono trovare nei rendimenti finanziari una comoda alternativa all’immobiliare.
L’aumento delle rate dei mutui in tre diverse tipologie di immobili
In un articolo pubblicato sul Corriere della Sera, è stato calcolato l’aumento della somma necessaria per pagare la rata di un mutuo in un anno. A questo scopo sono state confrontate tre diverse tipologie di acquisto di proprietà immobiliari situate nelle aree metropolitane del Paese. Sono stati utilizzati i dati Nomisma di fine 2021 e 2022 ed i tassi di interesse a tasso fisso di fine febbraio 2022 e 2023.
Nuovi mutui per un immobile nuovo in centro da 120 mq
La prima tipologia riguarda l’acquisto di una nuova o ristrutturata abitazione di 120 mq in centro città, ma in un’area non di pregio. L’acquisto viene effettuato tramite un mutuo a 20 anni con una copertura del 60% del prezzo di acquisto. In media, per acquistare una proprietà di questo tipo, è necessario avere 474 mila euro. Il costo del mutuo è aumentato dal valore iniziale di 2.127 euro al mese a 2.653, con un aumento percentuale del 24,8%. Bologna ha registrato il maggior aumento percentuale del costo del mutuo (32,2%), mentre il maggior aumento assoluto è stato registrato a Milano, dove il costo del mutuo è aumentato di 703 euro (da 2.654 a 3.357 euro, pari al 26,5%). A Roma, invece, l’aumento del costo del mutuo è stato di 631 euro, pari al 27,6%.
Nuovi mutui per una casa in semicentro da 90 mq
La seconda opzione riguarda l’acquisto di una casa da 90 mq in una zona semicentrale, con mutuo a 25 anni e una copertura del 70%. Il costo medio di acquisto è di 209 mila euro e, alle condizioni specificate, richiede una rata mensile di 796 euro, il che rappresenta un aumento del 31,6% rispetto a febbraio 2022 (da 605 a 796 euro). Il maggior aumento percentuale si registra a Torino con un incremento del 3,5%. A Milano l’aumento è di 362 euro (+33,1%, da 1091 a 1453 euro), mentre a Roma del 31,2% (da 949 a 1245 euro).
Nuovi mutui per un immobile usato in periferia da 70 mq
L’ultima tipologia analizzata è una casa usata in periferia di 70 mq, con un mutuo all’80% a 30 anni. L’effetto dell’aumento dei tassi è più significativo in termini percentuali, con un aumento medio del 38% nella rata mensile, passando da 333 a 459 euro. Tuttavia, a Milano l’incremento è ancora più alto, con un aumento del 47,9% nella rata mensile, da 499 a 739 euro. Ciò significa che l’anno scorso sarebbe stato sufficiente per l’acquisto un reddito mensile di 1.500 euro mentre ora ne sono necessari almeno 2.000. A Roma l’aumento è del 36,6%, con una rata mensile passata da 441 a 602 euro.
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