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Il mercato dell’affitti a breve termine, uno dei capisaldi del settore immobiliare, è stato il comparto che più di ogni altro ha subito le conseguenze della pandemia.
Ciò nonostante, sebbene alcuni effetti non siano ancora interamente scomparsi, quello degli affitti temporanei mostra che le tendenze sono tornate a livelli standard. A riportarlo è uno studio del Gruppo Tecnocasa condotto su 4.268 contratti di locazione, tra il 2019 e il primo semestre 2022.
Il mercato degli affitti brevi sta vedendo il ritorno di studenti e lavoratori trasfertisti, che hanno mostrato segni di ripresa già nella seconda metà del 2021.
Per chi è investitore immobiliare, consigliamo la visione dei numeri di seguito. In particolar modo per chi opera con appartamenti in affitto per brevi periodi.
Tendenze degli affitti a breve termine del 2022/2023
Ecco di seguito le percentuali relative agli affitti in Italia nel corso del primo semestre del 2022.
- Il 25% delle locazioni è stato stipulato da lavoratori trasfertisti;
- il 3,8% da studenti universitari;
- il 71,2% da persone che hanno scelto di vivere in affitto.
Si deve tenere conto del fatto che gli studenti universitari si muovono sul mercato degli affitti principalmente nella seconda metà dell’anno. Nel secondo semestre del 2021, infatti, gli universitari rappresentavano il 13,1% del totale dei contratti stipulati, una percentuale ancora più alta rispetto al 2019.
A Milano, si osservano tendenze simili, ma con quote ben più elevate rispetto alla media nazionale:
- il 45,6% degli affitti riguarda lavoratori trasfertisti;
- il 13,6% studenti universitari.
Questi ultimi rappresentavano il 35,6% dei contratti stipulati nella seconda metà del 2021.
Uno studio analogo a quello del Gruppo Tecnocasa è quello condotto da SoloAffitti, rivolto in particolar modo al mercato degli affitti a studenti.
Dall’indagine è emersa una crescita, sia delle richieste di affitto per studenti universitari fuori sede, sia dei canoni mensili.
Infatti, dopo un biennio segnato dalla pandemia e caratterizzato da sconti e ribassi, quest’anno si registra una nuova corsa al rialzo degli affitti universitari.
Prezzi e aumenti degli affitti a breve termine nelle varie città italiane
Nel 2022 i canoni di locazione delle camere singole sono cresciuti del 5%, con aumenti importanti soprattutto nelle grandi città universitarie principali:
- Milano, +10%;
- Bologna, + 29%;
- Roma, +6%;
- Firenze, +16%;
- Pisa, +10%.
Il prezzo medio mensile per l’affitto di una singola è di 324 euro, contro i 209 euro a persona per un posto letto in doppia.
Tuttavia ci sono zone in cui i canoni di affitto sono più salati. Milano si conferma la città più costosa, con una richiesta media per una camera singola di 550 euro al mese. Segue Bologna, con 450 euro al mese, che conquista il titolo di città con l’aumento più alto.
Ma non solo.
Prezzi importanti sono quelli necessari per vivere anche a Roma (425 euro), Bolzano (400 euro) e Trento (385 euro). A Torino il prezzo medio è di circa 297 euro al mese per una camera. Simile la situazione a Genova, Ferrara, Siena o Trieste, con una richiesta media di circa 300 euro.
Decisamente meno salato il Sud, con Bari e Pescara che si attestano intorno ai 250 euro. A Palermo, invece, pur essendo in aumento, i canoni rimangono fermi ai 180 euro mensili.
Le camere singole sono ancora le più richieste, mentre le camere doppie hanno avuto solo un aumento del 2%.
Il costo medio per posto letto in camera doppia è di 209 euro, ad esclusione di Milano (+22%) dove sono necessari 367 euro al mese. Anche Bologna ha visto un netto aumento dei prezzi (+30%) con una spesa media di 325 euro. I prezzi per le camere doppie sono più contenuti a Roma, Napoli e Siena (250 euro al mese). Le camere doppie sono più economiche a Genova, Bari (150 euro ciascuna) e Palermo (125 euro).
Affitti: le tipologie contrattuali più richieste
Secondo l’analisi del Gruppo Tecnocasa, nell’ultimo periodo l’uso di contratti a canone concordato e a carattere transitorio sta aumentando. Tuttavia, a livello nazionale, quello a canone libero rimane il più utilizzato (45,8%).
A Milano, la percentuale di contratti a canone libero è ancora più alta (72,6%), con aumento degli affitti a carattere transitorio (26,2%). Sono invece più rari quelli a canone concordato (1,2%). Il bilocale è il tipo di appartamento più affittato, rappresentando il 40% a livello nazionale e il 58% a Milano.
Per quanto riguarda le tipologie contrattuali, i risultati dell’analisi di SoloAffitti combaciano con quelli ottenuti dal Gruppo Tecnocasa.
I più utilizzati sono i contratti agevolati a canone concordato, suddivisi in “canone concordato 3+2”, “contratto a studenti universitari fuori sede” e “transitorio”. L’80% dei contratti fa parte di questa tipologia. Questo perché, applicando prezzi calmierati, i proprietari beneficiano di una tassazione più conveniente: cedolare secca al 10%, invece del 21%, e Imu ridotta del 25%.
I contratti più apprezzati nelle città universitarie e, in particolar modo, in quelle in cui gli accordi territoriali tra comune e associazioni di proprietari e inquilini sono stati recentemente aggiornati o risultano allineati ai valori di mercato degli affitti, sono quelli agevolati.
Come sempre Milano è un caso a sé. Infatti, secondo l’analisi di SoloAffitti, i contratti agevolati costituiscono solo il 31% dei casi. La motivazione è semplice: i canoni calmierati sono ben distanti da quelli di mercato e i padroni di casa, di conseguenza, non trovano conveniente utilizzarli. A Milano, dunque, si opta principalmente per il classico contratto libero di 4+4.
Cosa vogliono gli studenti universitari
Poniamo attenzione per chi opera nel settore immobiliare e propone appartamenti per affitti brevi a studenti.
Quali sono i criteri che spingono uno studente a scegliere un determinato bene immobiliare?
Secondo l’indagine di SoloAffitti, al primo posto ci sono la vicinanza ai mezzi di trasporto (71,4%) o direttamente alla facoltà (69,4%).
Le più gettonate sono ovviamente le camere singole, meglio ancora se in un appartamento dall’arredamento moderno e confortevole (una rarità nelle case affittate agli studenti). Sul fronte optional, sta diventando sempre più fondamentale la dotazione di wi-fi. Non influisce ancora particolarmente sulla scelta la presenza di aria condizionata, mentre sono ancor meno richieste lavatrice e lavastoviglie. Una scelta dettata dalla necessità di minimizzare le spese.
Inoltre, alla luce degli aumenti dei prezzi e della conseguente esigenza di condividere la stanza o l’appartamento con altri studenti, cresce la richiesta di immobili in cui alloggino persone dello stesso sesso (12,2%).
Conclusione
In conclusione, nonostante qualche strascico, entrambe le analisi evidenziano una forte ripresa del settore, con indicatori che sembrano riavvicinarsi ai valori del 2019. Saranno i prossimi semestri a dirci se questa inversione di tendenza riporterà il mercato ai valori standard. Ciò che è certo è che, già da ora, l’offerta di alloggi universitari non è assolutamente adeguata e si colloca ben al di sotto del fabbisogno espresso dal potenziale delle richieste.
Il progetto ImmobiLiz
Per chi si vuole avvicinare al mercato degli affitti a breve termine, senza subire tutte le scomodità della gestione degli affittuari, ma goderne solo i frutti, non può non dare un occhio di attenzione a ImmobiLiz, società del gruppo ImmoBillion, che opera nel settore degli investimenti immobiliari dal 2009.
ImmobiLiz nasce con lo scopo di generare utili dalle rendite da locazioni a breve termine a studenti, lavoratori trasfertisti, e turistico.
Per contattare ImmobiLiz e scoprire i numeri del progetto, può mandare un’email a info@immobiliz.it
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