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“Sugli affitti brevi serve fare chiarezza e la nuova direttiva dell’Unione Europea sulla cooperazione amministrativa (DAC7) appena entrata in vigore può essere il punto di partenza per risolvere il problema purché sia italianizzata in fase di decreti attuativi”. È quanto afferma Halldis, società nata nel 1986 e per anni leader nel segmento degli affitti brevi.
Secondo i dati Istat e Scenari Immobiliari del 2021 elaborati da Halldis, il mercato degli affitti brevi in Italia riguarda circa 600.000 immobili. L’Italia si posiziona infatti al terzo posto a livello mondiale nel mercato degli affitti brevi, preceduta solo dagli Stati Uniti e dalla Francia. Secondo i dati dell’Osservatorio Digitale del Politecnico di Milano del 2021 le compravendite online del comparto extralberghiero ammontavano a circa 3 miliardi di euro. Un settore, quindi, nel quale operano circa 25.000 gestori professionali, con un giro d’affari di circa 1,2 miliardi di euro.
I principali player del mercato degli affitti brevi
Secondo uno studio recente di Halldis, è importante distinguere tra diverse categorie di attori nel mercato degli affitti brevi: piattaforme, gestori professionali e proprietari privati.
Le piattaforme come Airbnb, Booking e Vrbo sono generalmente grandi società internazionali che fungono da intermediari, ricevendo una commissione dal 15 al 20%.
I gestori professionali, noti come property manager, gestiscono gli affitti brevi per conto terzi e rappresentano circa il 25% del mercato. Sono società italiane che operano nelle località dove sono presenti gli immobili e, a differenza delle piattaforme, si occupano anche di accogliere gli ospiti, pulire le case e gestire le tasse locali. Utilizzano le piattaforme per la promozione, ma il loro guadagno varia dal 20% al 30%.
Infine, il restante 75% delle case destinate agli affitti brevi è gestito da proprietari privati. Questi possono scegliere di gestire tutto da soli o di affidarsi a una piattaforma o a un property manager, a fronte delle commissioni.
La direttiva UE sulla cooperazione amministrativa
L’analisi di Halldis, si concentra inoltre sulla nuova direttiva dell’Unione Europea sulla cooperazione amministrativa (DAC7). La normativa prevede che chi affitta una proprietà su una piattaforma debbano comunicare i dati delle transazioni al registro nazionale di ogni Stato membro. Questi dati saranno poi raccolti in un unico database europeo. L’obbligo di comunicazione è previsto entro il 31/01/24 per il 2023.
Ma quali sono i punti deboli ed i rischi della normativa?
Secondo Halldis, se i decreti attuativi della normativa non verranno modificati, ai gestori professionali italiani potrebbe essere attribuito un giro d’affari aggiuntivo di 1,2 miliardi di euro. Ad esempio, se un operatore gestisce 10 immobili per un transato totale di 200.000 euro annui, questo valore potrebbe essere erroneamente attribuito come reddito. E sarebbe un dato erroneo, poiché il reddito dipende da diversi fattori come il tipo di contratto con il proprietario, la tipologia di SCIA presentata al Comune dove si trova l’immobile e l’IVA, che è prevista solo per le case vacanza e le locazioni turistiche imprenditoriali in alcune regioni.
“Il settore degli affitti brevi in Italia è estremamente variegato e composto da centinaia di migliaia di host proprietari di singoli appartamenti e centinaia di gestori di immobili in locazione breve che con modalità diverse e in contesti diversi, si occupano di un numero variabile di appartamenti. L’attività di property management è un business a bassa marginalità e quindi impone la scalabilità di processi e dimensioni per fare ricavi e coprire costi fissi. La possibilità di scalare richiede un quadro normativo incentivante, stabile, non frammentato. Col nostro studio abbiamo voluto da un lato fare chiarezza e dall’altro proporre la nuova direttiva europea come punto di partenza per risolvere le tante problematicità. È importante non frenare un settore in forte crescita che riesce a dare valore agli investimenti immobiliari, creare posti di lavoro, avere forte ricadute sul territorio”, le parole di Michele Dimantini, CEO Halldis.
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