Affitto con riscatto: tutto ciò che c’è da sapere

Indice

1 Cos’è l’affitto con riscatto?
2 Le diverse tipologie di formule di contratto
3 Affitto con riscatto: ecco cosa prevede la legge
4 Come funziona il contratto di affitto con riscatto?
5 Come stipulare un contratto d’affitto con riscatto
6 Per quali immobili è previsto l’affitto con riscatto?
7 Quali sono le differenze tra rent to buy e affitto con riscatto?
8 Quando conviene?
9 I possibili svantaggi per il venditore ed il conduttore

Negli ultimi tempi, comprare una casa è diventato un’impresa titanica, soprattutto per chi deve chiedere un mutuo per poter concludere l’acquisto. Banche sempre più esigenti e tassi di interesse alle stelle, stanno infatti costringendo molte persone a rinunciare all’idea di avere una casa propria. Per questo motivo, i contratti di locazione rimangono un elemento chiave nel settore immobiliare. Non è una coincidenza che negli ultimi tempi si parli spesso di contratti di affitto con riscatto, anche se molte persone non hanno ancora una chiara comprensione di come funzionano.

In questo articolo tratteremo tutto ciò che c’è da sapere sull’affitto con riscatto, un modo per comprare casa senza dover accendere un mutuo, almeno inizialmente.

Cos’è l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto (rent to buy) è una particolare formula di acquisto della proprietà disciplinata dal decreto Sblocca Italia DL.133/2014. Ci sono due parti interessate: il venditore dell’immobile e il conduttore (affittuario). Il contratto consente all’affittuario di usufruire dell’immobile in affitto e di esercitare un’opzione di acquisto in seguito. Il canone mensile da pagare al proprietario dell’immobile è generalmente più elevato rispetto a quello di un normale affitto, poiché include un acconto sul prezzo finale di vendita. Al termine del periodo stabilito, l’affittuario può diventare il nuovo proprietario dell’abitazione pagando il riscatto finale.

Si può dedurre il prezzo di vendita dell’immobile dal valore stabilito dalle parti interessate, al quale vengono sottratte le quote già versate come acconto. In sintesi, l’affitto a riscatto è un accordo che combina gli aspetti del contratto di locazione con quelli del contratto preliminare di vendita di un’abitazione.

Le diverse tipologie di formule di contratto

Il contratto di affitto con riscatto può assumere diverse forme, ognuna delle quali con condizioni specifiche che stabiliscono la tempistica del pagamento, le caratteristiche del canone di locazione, i diritti del proprietario e dell’affittuario, la suddivisione dei costi e tutti gli altri termini dell’accordo.

In Italia, esistono diverse tipologie di affitto con riscatto:

con diritto all’acquisto: questa tipologia coinvolge la stipula di un contratto di locazione con preliminare di vendita, che deve essere fatto dal notaio. In questo modo, se il conduttore non dovesse procedere all’acquisto, il venditore potrebbe trattenere le quote versate come indennizzo, mentre l’affitto continuerebbe senza problemi.
Con patto di futura vendita: in questo caso si prevede l’affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto. Il conduttore firma un normale contratto di affitto e al termine di esso (o in una data prestabilita), può esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario versa un canone maggiorato al proprietario dell’abitazione. L’importo del “premio” viene poi detratto dalla somma totale richiesta per la vendita dell’immobile.
Con riserva di proprietà: questa tipologia consente al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà pagato l’intero prezzo di vendita. Si tratta di un vero e proprio contratto di compravendita, per effetto del quale le imposte sono a carico dell’affittuario.

Nell’affitto con riscatto puro o rent to buy ci si riferisce alla prima tipologia, ovvero ad un contratto di affitto che include la possibilità e non l’obbligo di acquistare in futuro l’immobile.

Affitto con riscatto: ecco cosa prevede la legge

Come accennato, questa tipologia di contratto è disciplinata dal DL. 133/2014, la quale stabilisce stabilisce che:

il contratto di affitto con riscatto non può durare più di 10 anni.
Per essere valido dal punto di vista legale, il contratto deve essere registrato presso i registri immobiliari. La registrazione funge da prenotazione dell’acquisto dell’immobile e impedisce la possibilità di ipoteca o pignoramento da parte di eventuali creditori del venditore. A differenza dei normali contratti di compravendita che durano 3 anni, il contratto di affitto con riscatto può essere registrato per un massimo di 10 anni.
Il proprietario dell’immobile ha la facoltà di risolvere il contratto in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Tale numero può essere stabilito dalle parti interessate, ma non può essere inferiore ad 1/20 del totale dei canoni che l’affittuario deve pagare al venditore. Ad esempio, se il contratto prevede il pagamento di 200 canoni mensili, il numero minimo di canoni che devono essere pagati per evitare la risoluzione del contratto è di 10. Prima di tale numero, il contratto non può essere risolto. In caso di risoluzione, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se previsto dal contratto, può trattenere i canoni già pagati dall’affittuario come indennizzo.

Come funziona il contratto di affitto con riscatto?

Il contratto di affitto con riscatto (o rent to buy) ha delle precise disposizioni che definiscono l’accordo tra il proprietario e l’affittuario interessato all’affitto con l’aggiunta dell’opzione di acquisto.

In questo tipo di contratto, l’affittuario paga una somma mensile che è superiore del 20-30% rispetto al normale canone di locazione. La parte eccedente del pagamento viene utilizzata come anticipo per l’eventuale acquisto futuro dell’immobile.

Facciamo un esempio. Supponiamo che l’appartamento costi 350.000 euro. Le parti firmano un contratto di affitto con opzione di acquisto della durata di 4 anni e il canone mensile da pagare è di 1.200 euro, di cui 600 euro costituiscono l’affitto dell’immobile e 600 euro rappresentano l’acconto sul prezzo finale di vendita. Se il conduttore decide di acquistare la casa alla scadenza del contratto, dovrà pagare al proprietario un importo di 288.000 euro. Questo perché dal prezzo originale di 350.000 euro vengono detratti i 62.000 euro già versati come acconto (600 euro al mese x 48 mesi).

Come stipulare un contratto d’affitto con riscatto

Per stipulare un contratto di affitto con opzione di acquisto o preliminare di vendita futura, è consigliabile rivolgersi a un notaio. Nonostante il costo più elevato, si ottengono maggiori garanzie, che sono fondamentali quando si tratta di una grossa somma di denaro. Il ruolo del notaio sarà quello di verificare la presenza di eventuali ipoteche. Il rischio maggiore per i potenziali acquirenti è accettare la proposta di affitto con riscatto presentata dai costruttori per gli immobili invenduti. Infatti, l’impresa può aver ottenuto un’ipoteca per garantire il mutuo contratto per l’acquisto dell’intera area di lavoro, estendendola agli immobili costruiti successivamente nella stessa area.

Per quali immobili è previsto l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto è applicabile a qualsiasi tipo di immobile, dal caso di appartamenti, negozi, uffici, terreni e costruzioni in corso. Questa scelta presenta vantaggi non solo per i futuri inquilini, ma anche per le imprese di costruzione, che possono utilizzare il rent to buy per pagare le rate del mutuo contratto con le banche. Anche per gli immobili in costruzione, come per quelli già esistenti, sono previste delle protezioni per l’acquirente. Nel caso in cui l’impresa edile fallisse, il contratto rimarrebbe valido. Inoltre, la vendita non può essere revocatoria se pattuita ad un prezzo adeguato e se si tratta dell’abitazione principale del conduttore o dei suoi familiari.

Quali sono le differenze tra rent to buy e affitto con riscatto?

Solitamente si fa confusione tra affitto con riscatto, formula che esiste già da tempo, e rent to buy, una forma alternativa di acquisto che proviene dai paesi anglosassoni. Tuttavia, le differenze tra le due formule sono sia concettuali che contrattuali. Dal punto di vista concettuale, l’affitto con riscatto è una soluzione per rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa. Mentre, il rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto che dà al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dalle banche per la concessione di un mutuo. Coloro che aspirano ad ottenere un mutuo avranno tre anni disponibili per aumentare il loro livello di equity e creare uno storico di versamenti che mostrino la loro affidabilità come pagatori, rassicurando così la banca.

Quando conviene?

L’affitto con riscatto è un’opzione interessante per coloro che desiderano acquistare una casa ma che non dispongono della liquidità o delle garanzie richieste per un mutuo.

I vantaggi per il locatario sono numerosi:

può godere immediatamente dell’immobile;
alla fine del contratto, può decidere liberamente se diventare o meno il nuovo proprietario. Le esigenze personali cambiano nel corso della vita: ad esempio, si può decidere di trasferirsi in un’altra città o di cercare una casa con caratteristiche diverse. In questi casi, l’affitto con diritto di riscatto è una soluzione più semplice. Diversamente, il proprietario dovrebbe cercare un inquilino o un acquirente, cosa che richiede maggior tempo e costi;
non deve pagare l’IMU e la TASI fino al riscatto dell’immobile;
in caso di acquisto, non perde la totalità dei canoni versati per l’affitto perché una parte è corrisposta come anticipo sul prezzo di vendita finale;
se il locatario trova la sua casa ideale ad un prezzo vantaggioso ma non dispone dei fondi necessari, l’affitto con diritto di riscatto gli offre la possibilità di bloccare l’acquisto fino alla scadenza del contratto.

Ma il locatario non è l’unico ad avere dei vantaggi. Il venditore, infatti:

riceve un canone di affitto più alto della norma (canone mensile e acconto);
rimane proprietario dell’immobile fino a quando non avviene l’effettiva vendita;
è tutelato dalle possibili svalutazioni dell’immobile. Il prezzo è stabilito, infatti, alla firma del contratto e non subisce variazioni.

I possibili svantaggi per il venditore ed il conduttore

Pur essendo tra le opzioni più convenienti per chi vuole vendere o acquistare un appartamento, il contratto di affitto con riscatto presenta alcuni possibili svantaggi sia per il venditore che per l’acquirente.

Il venditore deve pagare le tasse e le imposte previste come IMU e TASI, così come tutte le spese per le riparazioni straordinarie, fino alla fine del contratto e finché rimane proprietario dell’immobile. Inoltre, non può usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di nuovi immobili.

Se il conduttore decide di non acquistare l’immobile ma non lo rilascia, il venditore deve rivolgersi ad un giudice per recuperare la disponibilità dell’immobile.

Per il conduttore, il principale svantaggio è che il prezzo finale dell’immobile potrebbe essere superiore al valore di mercato, poiché il prezzo viene deciso al momento della firma del contratto e non tiene conto delle eventuali svalutazioni dell’immobile.