Comprare casa all'asta: la guida completa

Indice

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3 Comprare e vendere case all’asta
4 Ma è veramente conveniente comprare all’asta?
5 Comprare casa all’asta: come funziona
6 Quali sono i rischi di comprare una casa all’asta?
7 Cosa succede se compro una casa all’asta occupata?
8
9 Comprare case all’asta senza soldi
10 Comprare case all’asta con mutuo
11
12 Comprare all’asta conviene?

Che negli ultimi anni le aste immobiliari siano diventate sempre più di moda, è un dato di fatto.

Comprare casa all’asta è diventata una “moda”. Un nuovo trend in crescita esponenziale per acquistare un immobile per se, o per investimento. Molti stanno aprendo gli occhi su case in acquisto in pre asta.

Piacciono ai tanti che escono dai corsi ed hanno bisogno di un terreno in cui farsi le ossa, piacciono alle agenzie immobiliari che si propongono di affiancare persone interessate ad acquistare immobili a sconto e piacciono ai privati che le vedono come un mezzo per ottenere immobili che diversamente non avrebbero potuto permettersi.

Comprare e vendere case all’asta

Partiamo dal principio: l’asta immobiliare è un procedimento esecutivo attraverso il quale il giudice procede alla vendita forzata di un bene immobile gravato da debiti. Si tratta generalmente di immobili di privati con mutui o prestiti non saldati, immobili di aziende che sono andate incontro al fallimento, o proprietà di enti pubblici che – per motivi di trasparenza – devono essere venduti tramite asta.

Se fino a qualche anno fa le aste immobiliari erano frequentate da un ristretto numero di investitori (interessati ad acquistare un immobile per poi rivenderlo oppure per metterlo a reddito), negli ultimi tempi si è assistito ad un imponente e decisivo cambio di rotta. E basta presentarsi in un’aula in un qualsiasi tribunale italiano per rendersene conto.

Non più solo uomini e donne d’affari, pronti ad aggiudicarsi un immobile all’asta con lo scopo di trarne un profitto bensì tanti privati, madri e padri di famiglia, giovani coppie o single che tentano di aggiudicarsi la casa dei loro sogni ad un costo più ridotto rispetto il libero mercato.

Perché anche se non sono pochi i casi in cui “ci si lascia prendere la mano” e si finisce per pagare un immobile più del suo valore, il motivo che spinge le persone verso questa modalità di acquisto è principalmente il vantaggio economico, la ricerca dell’affare.

Ma non solo. Spesso capita infatti di incontrare all’asta persone che hanno un appartamento proprio accanto a quello in vendita e, volendosi allargare, cercano di aggiudicarselo ad ogni costo, arrivando spesso a pagarlo ben più del suo valore.

Ma è veramente conveniente comprare all’asta?

Per chi vuole comprare casa, le aste giudiziarie possono rivelarsi un’ottima opportunità perché permettono di aggiudicarsela ad un prezzo inferiore al valore di mercato (in genere il 20 – 25 % ma il ribasso può essere anche maggiore). Inoltre, almeno sulla carta, questa modalità di acquisto assicura una procedura trasparente nella quale tutto viene verificato e dichiarato nella documentazione creata da un organismo indipendente certificato dal tribunale, alla quale chiunque può avere accesso.

Se il fattore economico e la speranza di risparmiare sono ciò che motiva maggiormente le persone a partecipare, ciò che invece le allontana è il timore che si tratti di un mondo complicato, popolato da personaggi poco trasparenti e nel quale non tutto viene fatto alla luce del sole. Per questo molti si affidano ad agenzie immobiliari o società di consulenza che affiancano i privati per tutta la durata della pratica.

Come ogni forma di investimento immobiliare ha i suoi pro e i suoi contro. Non sta a me dirti se dovresti o meno prendere in considerazione di partecipare alle aste immobiliari ma, come sempre, fornirti tutti gli strumenti necessari per valutare in autonomia.

Comprare casa all’asta: come funziona

Step 1: sapere quali case sono in vendita

Partiamo quindi con la prima fase: come faccio a sapere quali immobili sono all’asta?
Senza entrare troppo nel tecnico, la prima cosa da sapere è che per ogni immobile viene emesso un annuncio di vendita da parte del tribunale.

Sebbene ancora oggi alcune corti tendano a pubblicare gli avvisi di vendita su giornali o riviste cartacee distribuite nella propria zona di competenza, tutti gli immobili all’asta vengono inseriti nella sezione delle esecuzioni immobiliari, sui siti dei Tribunali. Questo vuol dire che per trovare immobili all’asta a Bologna e provincia dovrai consultare il sito del tribunale di Bologna, per Milano e provincia quello di Milano e così via.

Inoltre, a seguito della riforma del 2015, ognuno di questi avvisi deve essere necessariamente pubblicato sul sito unico ministeriale (pvp.giustizia.it), uno strumento che se da un lato fornisce la comodità di trovare tutti gli annunci in un unico posto, dall’altro risulta ancora piuttosto scomodo; non solo perché si tratta di un sito poco user-friendly ma in particolar modo perché difficilmente contiene tutte le informazioni necessarie. Spesso infatti mancano le foto (fondamentali) o la perizia, costringendo poi l’utente a cercare lo stesso annuncio su un altro sito.

Step 2: esaminare gli annunci

Una volta definita la zona in cui vuoi comprare casa e la tipologia di immobile, non resta altro da fare che iniziare a spulciare i vari annunci alla ricerca di quello che può fare al caso tuo. Si legge quindi la descrizione, si guardano le foto e, se l’immobile sembra interessante, si passa all’analisi della documentazione.

Step 3: analisi della perizia

La perizia, insieme all’avviso di vendita, è il materiale più importante da consultare quando si decide di comprare una casa all’asta. Si tratta di un documento tecnico, redatto da un perito (un ingegnere, un architetto, un geometra, a volte anche un perito agrario) che risponde a tutta una serie di quesiti standard posti dal giudice: quanto è grande immobile, come è fatto, come è messo dal punto della conformità urbanistica, se sono presenti ipoteche (sicuramente, visto che è all’asta) oppure trascrizioni.

Per consultare correttamente una perizia immobiliare, però, servono le necessarie competenze o, quantomeno, la conoscenza delle principali sezioni da analizzare.

Occupazione: valutare l’occupazione di un immobile significa capire se la casa è libera, abitata dal proprietario oppure da terzi con un altro titolo (come ad esempio un contratto d’affitto);

Vincoli: l’obiettivo di un investitore immobiliare è comprare case all’asta e rivenderle e, se ci sono vincoli (come vincoli paesaggistici, edilizi o edilizie convenzionate), la situazione si complica. A questo proposito ci sono capitati casi in cui era presente un vincolo di edilizia convenzionata che imponeva che l’acquirente fosse residente nel comune, che ci fossero vincoli relativi al prezzo di vendita o vincoli paesaggistici che impediscono di fare determinati lavori. Capisci bene che acquistare un immobile con questo tipo di condizioni, non solo limita le possibilità di vendita ma può rendere vana ogni considerazione fatta in sede di business plan. Vanno per questo conosciute ed individuate prima di prendere ogni decisione.

Conformità urbanistica e catastale: la conformità urbanistica e catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo (licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire, ecc.) con cui il comune ha autorizzato la costruzione, le successive ristrutturazioni o gli ampliamenti di un immobile.

Anche se spesso alcune delle problematiche principali possono essere “sistemate” direttamente dal tribunale, le perizie possono nascondere dei problemi non risolvibili o difficilmente risolvibili una volta che la casa viene aggiudicata in asta.

Oltre a stilare la perizia, il CTU effettua una prima stima dell’immobile che determinerà la base d’asta. Per incentivare la vendita, la tendenza è quella di abbassarne il valore di circa il 15% (si tratta di una percentuale media, non di uno standard); se ad esempio la casa nello stato in cui si trova vale 100 mila euro, la valutazione finale sarà di 85 mila. Questo perché una cosa è vendere sul mercato libero, un’altra tramite il tribunale.

Una volta esaminata attentamente la perizia e scelto l’immobile (che è possibile visionare prendendo appuntamento con il custode) si procede all’invio della documentazione.

Step 4: invio della documentazione

Come abbiamo già accennato ogni tribunale è a sé e tutto ciò che riguarda la procedura di partecipazione all’asta viene dettagliatamente indicato all’interno dell’avviso di vendita, un documento ufficiale che troviamo sempre negli annunci: domanda di partecipazione, tempistiche, quali documenti allegare, importo della cauzione (in genere il 10% di quanto si intende offrire ma è una percentuale che può variare) da consegnare almeno 24 ore prima dell’asta, ed ogni informazione relativa all’asta.

Prima di proseguire, apriamo una parentesi: come si definisce l’offerta minima con la quale è possibile partecipare all’asta?

Sempre nell’ottica di favorire e velocizzare la vendita ed evitare aste deserte, una regola introdotta ormai da diversi anni prevede che si possa partecipare offrendo un importo più basso del 25% rispetto alla base d’asta. Se il perito ha stimato l’immobile 100 mila euro, il tentativo di vendita iniziale avrà come prezzo di partenza 100 mila, ma la prima offerta valida sarà di 75 mila euro.

Step 5: partecipare all’asta

Il giorno indicato nell’avviso di vendita si tiene la prima asta. L’iter di partecipazione può cambiare leggermente a seconda che si tratti di un’asta telematica, analogica (classica) o mista ma, in linea di massima, il procedimento è pressoché lo stesso.

Se ci sono dei partecipanti vengono esaminate le domande di iscrizione, aperte le buste e si dà il via alla gara. Ogni partecipante ha circa un minuto per rilanciare (anche l’importo del rilancio è indicato nell’avviso di vendita) e chi offre la cifra maggiore si aggiudica l’immobile. Nel caso ci fosse un unico partecipante con un’offerta più bassa del 25% rispetto alla base d’asta, l’immobile sarebbe comunque aggiudicato.

Se nonostante fosse stata ben pubblicizzata l’asta dovesse invece andare deserta (ovvero senza partecipanti), si dovrà attendere un determinato numero di mesi (in media quattro) per poi riavviare l’intero iter ad un prezzo ribassato fino al – 25%. È a discrezione del giudice stabilire la percentuale di ribasso ma in genere quasi tutti optano per la riduzione massima.

Step 6: aggiudicazione

Se una persona non si aggiudica l’immobile la cauzione le verrà ovviamente restituita: in caso di asta analogica la riconsegna dell’assegno circolare è immediata, mentre per quella telematica, si dovrà attendere qualche giorno per il bonifico.

Ma come funziona in caso di aggiudicazione?

Se sei stata l’unica persona partecipante o, attraverso i vari rilanci, sei risultata quella con l’offerta maggiore, avrai circa 120 giorni di tempo per il saldo prezzo, ovvero per pagare l’intero importo. Un lasso di tempo che può variare da tribunale a tribunale ma che, come ogni altro dato, viene indicato in maniera dettagliata nell’annuncio di vendita.

Quindi la cauzione versata funge da primo acconto e tu diventi l’aggiudicatario provvisorio dell’immobile. Una volta corrisposto il saldo il giudice firma quindi il decreto di trasferimento e tu diventi da aggiudicatario a proprietario dell’immobile. Il decreto di trasferimento cancella anche i pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, ordina al debitore e al custode di rilasciare l’immobile e, in pratica, sostituisce il rogito notarile di una normale compravendita.

Ipotizziamo quindi che tu:

ti sei aggiudicato l’immobile all’asta,
hai saldato entro i tempi e,
dopo qualche settimana (tempi tecnici del tribunale) hai finalmente ricevuto le chiavi.

Cosa succede se l’immobile non è libero, bensì ancora occupato dagli esecutati?

Se la casa è occupata dal debitore o da inquilini che non si dimostrano collaborativi, diventa necessario avviare una procedura di rilascio tramite l’ufficiale giudiziario e questo può non essere sempre facile. Possono esserci delle lungaggini e non sono pochi i casi in cui i precedenti proprietari, pur di fare dispetto, danneggiano l’immobile e creano danni piuttosto onerosi.

Una variabile della quale è fondamentale tenere conto, prima di decidere di partecipare ad un’asta immobiliare.

Apro una parentesi per consigliarti il libro di uno dei co-fondatori di ImmoBillion “Come diventare il Boss delle Deleghe”, un sistema collaudato ed efficace per approcciare gli esecutati e intavolare trattative efficaci. Clicca qui per approfondire questo argomento.

Quali sono i rischi di comprare una casa all’asta?

Come abbiamo già detto, sembra che negli ultimi anni le aste immobiliari siano particolarmente di moda e, oltre agli investitori e agli aspiranti tali (in genere usciti da un corso e senza particolare esperienza), sempre più persone, anche con zero competenze, le scelgono per trovare la casa dei propri sogni. Alcuni ci provano da soli, accollandosi tutto il rischio che può derivarne, altri si fanno consigliare dall’agente immobiliare, altri ancora scelgono di rivolgersi all’avvocato o ad una delle tante aziende di consulenza che, per cavalcare l’onda, negli ultimi anni sono spuntate come funghi.

Ma quali sono i rischi principali a cui una persona può andare incontro?

Il più banale è quello di pagare un immobile più del suo prezzo di mercato. Certo, ciò che motiva principalmente le persone è la possibilità di un risparmio, eppure quando sono nel vivo della gara, la voglia di vincere è così forte e ci si lascia prendere la mano. Specie se ci sono diversi partecipanti.

Si tratta della cosiddetta “febbre dei rilanci”, molto comune tra i non investitori e tra coloro che non hanno definito con esattezza un tetto massimo di spesa prima di partecipare. Un vantaggio per i creditori e per il debitore, un problema per l’acquirente. Per ovviare a questo problema, la prima cosa da fare è scegliere mercati meno battuti e con minore concorrenza, nonché stilare un business plan dettagliato che permetta di sapere fino a quale cifra ci si può muovere e quando invece è meglio fermarsi.

Un’altra problematica potrebbe essere il fattore tempo. Se hai bisogno di una casa in tempi ridotti, l’asta non è certo la scelta migliore. Ipotizziamo che tu abbia trovato un annuncio interessante e che l’asta si terrà tra due mesi. Partecipi, non riesci ad aggiudicartela e devi ricominciare tutto da capo. Oppure te la aggiudichi ma la casa è occupata e l’iter di liberazione richiede in genere un lasso di tempo che va tra i 6 e i 12 mesi. Come fai? E se il tuo obiettivo era quello di rivenderla? Puoi davvero permetterti di avere i soldi bloccati per un anno o più?

Se compri una casa all’asta occupata dai debitori, un altro rischio è quello che abbiamo accennato prima: può infatti succedere che i precedenti proprietari facciano di tutto per danneggiarti, così ti rovinano i mobili, imbrattano i muri e non sono rari neppure i casi in cui hanno gettato cemento nelle tubature. E più danni ci sono, maggiore sarà la spesa da affrontare. Alcuni cercano di risolvere al meglio la situazione andando a parlare con i precedenti proprietari e offrendo loro un buono uscita, ma non è così facile.

La casa all’asta occupata dagli esecutati è in pratica uno dei maggiori rischi legati all’acquisto di un immobile all’asta: per questo è fondamentale accertarsi che sia libera prima di procedere con l’offerta. In caso contrario, ci si troverà in una situazione complessa e sarà necessario gestire lo sfratto.

Cosa succede inoltre se leggendo la perizia non ci siamo accorti di un abuso da sanare o di una trascrizione della quale non conosciamo il significato?

Ti faccio un esempio: vedi un immobile all’asta e leggi nella perizia “casa gravata da diritto di abitazione”. Magari non hai esperienza, magari non hai neppure fatto caso a questa piccola dicitura e invece, una volta acquistata, ti rendi conto che significa che l’attuale inquilino ha diritto di abitazione e che tu non puoi buttarlo fuori.

Che fai? Se hai comprato l’immobile sperando di abitarci è un problema, ma lo è anche se il tuo intento era quello di rivenderlo.
Chi pensi che comprerebbe una casa nella quale non potrà entrare per chissà quanto tempo?

Stessa cosa se su quell’immobile grava l’assegnazione della casa coniugale. Una madre divorziata con figli ai quali il giudice ha assegnato l’immobile e che, cascasse il mondo, tu non puoi proprio buttare fuori. O almeno fino a quando i figli non raggiungeranno l’indipendenza economica.

E se il perito avesse fatto un errore nella perizia?

Certo si tratta di casi decisamente rari, ma un investitore deve tenere conto di ogni possibile variante.

Comprare case all’asta senza soldi

Se non ho abbastanza soldi posso comunque comprare una casa all’asta?

Basta fare una veloce ricerca sul web per trovare decine e decine di articoli che promettono di insegnarti a comprare case senza soldi, una chimera che ha convinto non pochi aspiranti investitori a buttarsi nell’immobiliare.

Nel mercato libero, con “comprare case senza soldi” ci si riferisce in genere alla cessione del preliminare, ovvero un modo che, almeno a livello teorico, permetterebbe di guadagnare tramite un immobile senza intestarselo, quindi senza comprarlo e senza diventarne proprietario. Al di là delle criticità e dei rischi di questa forma di investimento, quando si parla di aste diventa tecnicamente impossibile. Solo chi ha partecipato può infatti intestarsi l’immobile e, a differenza della cessione del preliminare, non è possibile sostituire il nome della persona.

La realtà è quindi che per comprare casa servono soldi. Non devono necessariamente essere i tuoi, ma ciò non toglie che qualcuno li debba mettere. Possono essere di amici disposti a supportarti in questa impresa, di parenti ai quali hai promesso una percentuale sui ricavi, di investitori esterni oppure possono essere della banca.

Tutto sta nell’avere i requisiti giusti per farsi concedere un mutuo oppure per convincere amici, parenti o investitori che, anche se fino a ieri facevi l’idraulico, hai le competenze giuste e le capacità per gestire un investimento immobiliare. Un’impresa, a mio avviso, tutt’altro che facile.

Tu lo faresti? Se un tuo collega ti dicesse che ha seguito un corso di immobiliare e ti chiedesse un prestito per fare un investimento, glielo concederesti?

Spesso l’unica opzione possibile è chiedere un mutuo in banca.

Comprare case all’asta con mutuo

Quando non si dispone di sufficiente liquidità, si può quindi scegliere di andare in banca per dal de comprare una casa all’asta con mutuo. Un’alternativa a mio avviso piuttosto rischiosa e non consigliabile, ma comunque possibile.

A quali rischi si va incontro scegliendo di chiedere un mutuo per acquistare casa all’asta?

Ipotizziamo che tu abbia partecipato offrendo 150 mila euro, versato una cauzione di 15 mila euro e che ti sia aggiudicato l’immobile. Come abbiamo detto hai in genere 120 giorni per saldare, e così avvii l’iter con la banca per la richiesta del mutuo.

Magari avevi già preso qualche accordo preventivo ma solo ora puoi concretizzare la richiesta. Passa un po’ di tempo e, per mille ragioni, la banca si tira indietro. Se non riesci a provvedere al saldo entro i termini, diventi l’aggiudicatario decaduto. Cosa significa? Che tu perdi la cauzione versata e l’immobile viene messo nuovamente all’asta.

Oltre ad aver perso i 15 mila euro versati, se dopo qualche tempo quello stesso immobile viene acquistato da un’altra persona ad un importo minore (ad esempio a 110 mila), sarai responsabile della differenza (150.000 – 110.000 – 15.000 = 25.000 euro).

Certo è vero, le banche hanno interesse a rilasciare il mutuo ma ciò non toglie che possano sopraggiungere problematiche di vario genere o che decidano di punto in bianco di tirarsi indietro. Una possibilità forse non troppo comune ma comunque possibile.

Se decidi quindi di comprare all’asta con mutuo, fai attenzione e assicurati di avere sempre una ruota di scorta.

Comprare all’asta conviene?

Come in tutte le cose, specie quelle che richiedono un importante esborso economico, anche comprare all’asta presenta tutta una serie di pro e contro che devono essere attentamente valutati.

Tra i vantaggi il primo fra tutti è quello che abbiamo già più volte sottolineato: la possibilità di risparmiare. È questo infatti che spinge le agenzie a proporre immobili sui quali è in corso una procedura esecutiva e sempre più persone alla ricerca della loro casa ideale ad affollare le aule dei tribunali. Secondariamente a volte ci si possono trovare immobili che nel mercato libero scarseggiano, come appartamenti nel centro storico delle grandi città (che ovviamente vanno subito a ruba) o residenze di pregio.

Quanto invece ai contro, il primo tra tutti è il fatto che siano molto affollate, non più solo da investitori ma in particolar modo da privati.

E quando si compete con una persona che ha scelto quella casa per viverci, è difficile concludere un affare. Lui se risparmia un 10% è contento mentre un investitore deve puntare almeno al – 30%, tutto compreso.

Capisci bene che la partita è già chiusa in partenza. Specie perché, come abbiamo già detto, spesso i privati si lasciano prendere dalla foga e finiscono per comprare ad un prezzo più alto di quello di mercato. Loro non solo hanno dei budget più alti ma hanno scelto quella casa e faranno di tutto per ottenerla.

E se da un lato è difficile competere con la concorrenza, dall’altro si finisce per dover fare i conti con una competenza che molti di coloro che partecipano, siano essi privati o investitori immobiliari alle prime armi, in genere non hanno.

A questo punto la domanda sorge spontanea: vale davvero la pena oggi accollarsi tutto questo rischio oppure sarebbe opportuno appoggiarsi ad un’azienda che fa investimenti immobiliari di professione da oltre 10 anni?

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