Cos'è un fondo immobiliare? - The ImmoBillion Post

Indice

1 A cosa serve un fondo comune?
2 Come funzionano i fondi immobiliari?
3 Come si fa un fondo immobiliare?
4 Vantaggi e svantaggi di un fondo immobiliare
5 Quanto rendono i fondi immobiliari?
6 Costi dei fondi immobiliari italiani
7 Quanti fondi immobiliari ci sono in Italia?
8 Quali sono stati i fattori che hanno portato ad un così importante cambiamento dell’industria immobiliare?

Nel corso di questi ultimi anni il settore del risparmio gestito ha subito una radicale trasformazione che ha portato alla creazione di prodotti e servizi sempre più innovativi, al fine di soddisfare la crescente domanda di nuove soluzioni finanziarie. È in questo modo che sono nati i fondi comuni di investimento immobiliare che consentono di generare liquidità senza che l’investitore debba acquisire direttamente un immobile.

A cosa serve un fondo comune?

In linea generale, un fondo comune non è altro che un istituto di intermediazione finanziaria presente in Italia dal 1998, un organismo di investimento di tipo collettivo, con il risparmio “costituito in forma di patrimonio autonomo, suddiviso in quote” e istituito/gestito da un gestore. Data la capacità di conservare valore attraverso il passare del tempo, rappresenta un’alternativa ad altre forme di investimento di tipo tradizionale, specialmente in quelle fasi di mercato in cui la riduzione progressiva dei tassi di interesse rende attraente investire in immobili.

Più nello specifico, quando si parla di “fondi immobiliari” o “fondi comuni di investimento immobiliari”, ci si riferisce ad una tipologia di fondi in grado di favorire la trasformazione degli investimenti immobiliari. Questi infatti, per effetto degli appositi fondi, possono essere trasformati in quote specifiche di attività finanziarie che permettono di generare liquidità, senza dover acquistare un immobile.

Come funzionano i fondi immobiliari?

Per loro natura, i fondi immobiliari sono tenuti ad investire almeno due terzi del proprio patrimonio in beni immobili, partecipazioni all’interno di società immobiliari e diritti reali immobiliari, requisito che deve essere raggiunto entro 24 mesi dalla costituzione del fondo e deve valere perennemente. Questa quota può essere abbassata al 51% solo nel caso in cui il fondo investa non meno del 20% del patrimonio in operazioni di cartolarizzazione o crediti garantiti da ipoteca.

Diverse caratteristiche dei fondi sono state introdotte con appositi decreti, come il decreto legge n. 351/01 e il decreto ministeriale n. 47/03, che hanno introdotto la possibilità di emettere sia quote in una fase successiva, sia rimborsi anticipati per ampliare la liquidabilità del fondo.

Un fondo immobiliare può essere chiuso, quando è possibile acquistare le quote solo al momento della costituzione, oppure aperto, quando sussiste la possibilità di avere rimborsi anticipati e fare emissioni anche in fase successiva alla creazione.

I fondi di investimento immobiliare sono classificati in base:

ai soggetti a cui si rivolgono (retail o investitori esperti);
alle modalità di acquisizione (apporto, non apporto);
alla politica di distribuzione (a distribuzione o ad accumulazione).

La durata minima della partecipazione nei fondi immobiliari è di 10 anni e quella massima di 30 anni. Questa tipologia di investimento prevede in genere un obiettivo di rendimento da distribuire mediante i dividendi di acconto e, una volta raggiunta la data di scadenza, il patrimonio sarà poi oggetto di ripartizione.

Come si fa un fondo immobiliare?

I primi passi per la creazione di un fondo immobiliare prevedono la costituzione e la sottoscrizione delle quote. Ogni fondo ha un patrimonio iniziale definito che viene poi suddiviso in quote acquistabili dagli investitori.

In caso di fondi immobiliari chiusi, una volta raggiunto l’importo le sottoscrizioni vengono chiuse mentre, in fondi aperti vi è la possibilità di emettere in fasi successive altre quote per aumentare il capitale, permettendo ulteriori investimenti.

Obiettivo del fondo è infatti quello di raccogliere un determinato importo presso i suoi sottoscrittori (investitori) che sarà poi utilizzato per la gestione del portafoglio. I fondi immobiliari nascono quindi con una dotazione iniziale prestabilita di patrimonio, che può però oscillare in base alle normali variazioni di valore connesse all’apprezzamento o al deprezzamento dei beni.

Dopo la raccolta del denaro vi è una seconda fase nel corso della quale il fondo seleziona gli immobili da rilevare. Questi vengono selezionati secondo le linee di gestione del fondo:

alcuni fondi privilegiano immobili residenziali;
altri immobili commerciali;
altri ancora zone da edificare o da ristrutturare.

Le quote possono essere sottoscritte solo durante la fase di offerta ed il rimborso avviene di norma solo alla scadenza (che può verificarsi anche dopo 30 anni), momento in cui i partecipanti possono rientrare in possesso dei capitali investiti, maggiorati degli eventuali capital gain o penalizzati dal market discount, ovvero dalla differenza che esiste in un determinato momento tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota. Come in tutte le forme di investimento non si ha la certezza del risultato e, in caso di diminuzione del valore degli immobili, i partecipanti potrebbero infatti incorrere in una perdita di parte del capitale investito.

I fondi immobiliari quotati in borsa sono gli unici che permettono di liquidare le proprie posizioni in qualsiasi momento.

Vantaggi e svantaggi di un fondo immobiliare

Quali sono quindi i pro e i contro di questa forma di investimento immobiliare?

Il principale vantaggio è dato dal fatto che si tratta di uno strumento di investimento più nuovo rispetto a quelli tradizionali di medio e lungo termine (come obbligazioni, polizze, azioni), legato ad un tipo di investimento (gli immobili) non coperto dagli altri strumenti o non legato ad altri indici o mercati.

Infatti, se un fondo quotato in borsa dà la possibilità di liquidare le proprie posizioni in qualsiasi momento, il fondo non quotato offre il beneficio di investire in un prodotto finanziario non legato all’andamento delle borse stesse. Questa caratteristica rende il fondo immobiliare un valido strumento di investimento a medio lungo termine.

L’altro lato della medaglia è l’impossibilità – salvo diversi accordi contrattuali – di recuperare la quota investita prima della scadenza del fondo.

Anche se diversi fondi immobiliari sono quotati anche in borsa (ed è quindi possibile negoziarli anche prima della loro scadenza) si tratta di strumenti molto meno liquidi rispetto alle azioni e, di conseguenza, può essere difficile trovare in breve tempo una controparte. In pratica è ciò che può accadere anche nella compravendita di immobili, quando – a causa di una valutazione sbagliata o per mille altri motivi – ci si vede costretti a doversi accontentare di un valore inferiore a quello della propria quota.

Un fondo immobiliare è quindi uno strumento di medio e lungo periodo e per questo andrebbe, almeno in teoria, acquistato in sede di emissione e conservato fino a scadenza. Un fattore da considerare perché, specialmente nei fondi immobiliari con una lunga durata, espone gli investitori a maggiori rischi. Come è capitato nel 2008 quando la crisi dei mutui che ha portato al fallimento di numerosi fondi di investimento.

Quanto rendono i fondi immobiliari?

Il guadagno di un fondo immobiliare deriva dalla rivalutazione degli immobili contenuti nel fondo e dagli affitti che il fondo stesso riscuote. Questo mercato può offrire dai 2 ai 4 punti percentuali in più rispetto all’inflazione ma, come in tutte le forme di investimento, il risultato non è mai certo. Il denaro viene infatti “restituito” agli investitori alla scadenza del fondo e, se il valore degli immobili è sceso, al momento dell’estinzione l’investitore può ricevere meno di quello che ha versato inizialmente.

Costi dei fondi immobiliari italiani

Il motivo che spinge un folto numero di persone verso questa tipologia di investimento è dato dal fatto che gli oneri che gravano su un fondo immobiliare sono inferiori a quelli che devono essere in genere sostenuti per altre fonti di investimento.

Chi acquista le quote al momento di emissione, ha infatti il vantaggio di aggiudicarsi dei titoli ad un prezzo definito in fase di costituzione; al contrario, chi entra in fasi successive decise e definite dal consiglio di amministrazione, acquista i titoli a un valore determinato dal mercato oppure superiore.

È importante ricordare che in un fondo chiuso:

la scadenza è in genere molto lontana dalla data di apertura del fondo e, nel caso in cui al momento della scadenza vi siano problemi sul mercato immobiliare per la vendita del patrimonio in cui si è investito, è prevista la possibilità di un ulteriore allungamento di 3 anni;
la cedola pagata può essere anche molto alta, ma il capitale investito resta immobilizzato per un lungo periodo.

Quanti fondi immobiliari ci sono in Italia?

Come riporta il 40mo Rapporto 2022 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari, nel 2021 il risparmio gestito in immobili attraverso fondi immobiliari (quotati, non quotati) e i Reits (Real Estate Investment Trust, ovvero società simili ai fondi di investimento immobiliari) ha continuato a crescere, mantenendo una solidità già riscontrata nel periodo pandemico. A livello globale, il patrimonio di fondi e Reits, ha infatti raggiunto 3.720 miliardi di euro, con un incremento di oltre il 14% rispetto al 2020, trainato principalmente dalla crescita esponenziale dei reit americani.

Lo stesso trend positivo è proseguito anche in Europa, dove sono operativi oltre 1.860 fondi e 274 Reits, con un patrimonio complessivo pari a 1.425 miliardi di euro. In Italia il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 570 fondi attivi sfiora i 110 miliardi di euro, con un incremento del nove per cento rispetto al 2020.

“Il ventunesimo secolo si caratterizza per la grande crescita del risparmio gestito a contenuto immobiliare. Dai mille miliardi di inizio secolo ci stiamo avvicinando ai quattromila previsti per la fine del 2022. In Europa il patrimonio dei fondi immobiliari, in questo periodo, è aumentato di sette volte, raddoppiando la crescita del mercato immobiliare e triplicando quella dell’economia nel suo complesso” ha sottolineato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, durante l’apertura del convegno di presentazione del Rapporto. “Significa che i risparmiatori, piccoli e grandi, trovano soddisfazione in strumenti quali fondi e reits, capaci di proteggere dall’inflazione e fornire risultati positivi nel corso del tempo. Lo sviluppo del risparmio gestito (e controllato dalle Autorità di vigilanza) ha anche aumentato la trasparenza e l’affidabilità del mercato immobiliare. Il 2021 è stato un anno di forte crescita dei mercati immobiliari europei (più 18 per cento). La guerra in corso in Ucraina e le preoccupazioni sull’economia e sull’inflazione rendono prudenti i gestori, ma i mercati immobiliari continuano ad essere molto attivi. Cambiano le strategie di investimento ma la pressione degli investitori è ancora alta e quindi si aspetta un 2022 in linea con l’anno precedente”.

Secondo il Rapporto, il settore dei fondi immobiliari italiani continua a crescere rapidamente e il suo peso sul resto dei veicoli europei ammonta a oltre 11%. Sulla base dei dati di bilancio, a fine 2021 il Nav (Net Asset Value) ha raggiunto 95,3 miliardi di euro, con un incremento del 8,8% sull’anno precedente. Per il 2022 si prevede un incremento del Nav del 6,5% e del patrimonio di oltre il 7%, mentre il numero dei veicoli potrebbe superare le seicento unità.

A Milano sono presenti 6,8 milioni di metri quadrati di immobili del patrimonio gestito italiano (pari al 16,4% del totale), seguita da Roma che ospita 6,5 milioni di metri quadrati di immobili del patrimonio gestito (circa il 16% del totale Italia). In entrambe si conferma l’interesse verso i comparti degli uffici e del residenziale e il settore abitativo rappresenta quasi 1/4 delle superfici complessive del patrimonio dei fondi immobiliari.

Il Rapporto Fondi è giunto alla sua quarantesima edizione e, nel corso di questi venti anni, ha raccontato l’evoluzione di un comparto divenuto sempre più importante per il mercato nazionale. In questo periodo si è passati dal real estate inteso come speculazione immobiliare di tipo finanziario a un’industria basata sulla costruzione di valore di lungo termine. All’inizio degli anni 2000 il mercato era caratterizzato da pochi operatori attivi e sporadiche operazioni concluse. La svolta è arrivata probabilmente con la crisi immobiliare del 2008 che ha spinto gli operatori verso una maggiore specializzazione, attirando non più solo l’interesse degli investitori italiani ma anche e in particolar modo, esteri.

Quali sono stati i fattori che hanno portato ad un così importante cambiamento dell’industria immobiliare?

Ciò che più di ogni altra cosa ha influito è stata la professionalizzazione del settore immobiliare, che vede al primo posto l’acquisizione di competenze sempre più importanti, seguita dall’evoluzione degli investimenti internazionali che, grazie alle nuove economie emergenti, hanno apportato nuovo capitale e offerto nuovi mercati in cui investire.

L’andamento dei volumi delle transazioni dimostra inoltre che, alla base dello sviluppo del mercato a cui abbiamo assistito nel corso degli anni, vi siano anche condizioni di accesso al credito sempre più favorevoli.